M² fiyatı, bir istasyonun çevresinin ne kadar pahalı olduğunu söyler; ama dairenin bütçenize sığıp sığmadığını söylemez. Kataloğumuzdaki 7 yeni proje çalışan bir metro istasyonuna kuş uçuşu yaklaşık 1 km mesafede ve hepsi M2 hattı üzerinde. Bu projelerdeki daireler 497.943 zł’den (Konopacka, 26,0 m²’den başlayan) 2.513.327 zł’ye (Srebrna 5) kadar değişiyor. Bu yedi projenin beşinde en ucuz daire 800.000 zł’nin altında (durum: 4 Ekim 2026). Bu yazıda tam daire fiyatlarının aralıklarını, m² fiyatından fiyatın nasıl hesaplanacağını ve nelerin ekleneceğini anlatıyoruz.
Tüm tutarlar, müteahhitlerin dane.gov.pl portalında yayımladığı fiyat dosyalarından geliyor (müteahhitlik kanunu art. 19b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Kataloğumuzdaki 22 projeyi ve teklifteki 960 daireyi kapsıyor; Varşova piyasasının tamamını değil. Mesafeyi, projenin haritadaki noktasından istasyona kuş uçuşu ölçüyoruz.
İstasyonlara yakın projelerde tam daire fiyatları ne kadar?
Aşağıda, çalışan bir istasyona yaklaşık 1 km içindeki yedi projede en ucuz daireden başlayarak fiyat ve metrekare aralıkları var (durum: 4 Ekim 2026):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Proje | İstasyon (hat) | Kuş uçuşu mesafe | Daire fiyatı, zł | Alan, m² | Medyan, zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Konopacka | Szwedzka (M2) | yakl. 629 m | 497.943 – 830.880 | 26,0 – 46,2 | 18.650 |
| Rezydencja Liwska | Bródno (M2) | yakl. 899 m | 575.000 – 1.185.000 | 33,8 – 79,1 | 16.138 |
| Kowalskiego 37 | Trocka (M2) | yakl. 206 m | 660.219 – 1.615.000 | 44,3 – 108,3 | 14.600 |
| Premiera Bemowo | Bemowo (M2) | yakl. 380 m | 719.842 – 1.266.854 | 31,4 – 68,0 | 19.143 |
| NU! | Rondo Daszyńskiego (M2) | yakl. 607 m | 780.000 – 2.141.000 | 29,4 – 95,9 | 24.500 |
| Srebrna 5 | Rondo Daszyńskiego (M2) | yakl. 529 m | 1.089.878 – 2.513.327 | 38,7 – 74,9 | 30.448 |
| Rzepichy | Trocka (M2) | yakl. 206 m | 1.137.017 – 1.524.474 | 85,5 – 121,0 | 12.100 |
Kaynak: dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (durum: 4 Ekim 2026). Müteahhit dosyalarındaki brüt fiyatlar; otopark ve depo hariç. Rezydencja Liwska dosyasının veri tarihi 2 Ekim 2026.
Tablodan, m² medyanının gizlediği üç sonuç çıkıyor:
- 600.000 zł’nin altında yalnızca iki projenin en ucuz dairesi var: Konopacka (497.943 zł) ve Rezydencja Liwska (575.000 zł).
- 800.000 zł’nin altına beş projedeki en ucuz daire iniyor: bu ikisine ek olarak Kowalskiego 37 (660.219 zł), Premiera Bemowo (719.842 zł) ve NU! (780.000 zł). Srebrna 5 ve Rzepichy’de en ucuz daire bir milyon złoty’nin üzerinde.
- En düşük m² medyanı en ucuz daire anlamına gelmez. Rzepichy’nin medyanı en düşük (12.100 zł/m²), ama bunlar 85,5 m²’den başlayan dört büyük zemin kat dairesi ve en ucuzu 1.137.017 zł.
Başlangıç fiyatları genellikle en küçük dairelere aittir; bunları tipik bir dairenin fiyatı sanmayın. Teklif günden güne değiştiği için karar vermeden önce müteahhidin güncel fiyat listesine bakın.
M² fiyatından dairenin fiyatı nasıl hesaplanır?
Dairenin fiyatını, m² fiyatını kullanım alanıyla çarparak bulursunuz. 45 m²’lik bir daire için örnek hesap (bu bir teklif değil, hesaptır; belirli bir dairenin fiyatını müteahhidin fiyat listesi verir):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Referans noktası | m² fiyatı, zł | 45 m² × m² fiyatı, zł |
|---|---|---|
| Kowalskiego 37 (medyan) | 14.600 | 657.000 |
| Veri setimizdeki m² fiyatı olan 880 dairenin medyanı | 16.696 | 751.320 |
| Srebrna 5 (medyan) | 30.448 | 1.370.160 |
Aynı alan iki M2 istasyonunun yakınında hesapta 700.000 zł’den fazla fark ediyor. Farkı esas olarak semt ve projenin kendisi yaratıyor, istasyona uzaklık değil. Bu yüzden yüzde olarak bir “metro farkı” vermiyoruz: 22 proje ile istasyonun etkisini semtin ve belirli sitenin etkisinden ayırmak mümkün değil.
Tüm şehirle karşılaştırmak için: NBP’ye göre Varşova birincil piyasasında 2026’nın 2. çeyreğinde ortalama ilan fiyatı 18.488 zł/m², ortalama işlem fiyatı 16.783 zł/m² idi. Bunlar başka bir örneklemin ve başka bir yöntemin ortalamalarıdır; bizim medyanlarımızla aynı değildir.
Müteahhidin dosyasındaki fiyata ne eklenir?
Tablolardaki fiyatlara otopark yeri ve depo (komórka lokatorska) dahil değil, çünkü müteahhitler bunları ayrı satıyor. Konopacka dosyasında 18 dairenin 9’unda zorunlu depo görünüyor; fiyatı 23.600–68.000 zł (medyan 42.800 zł). Bu tutarı daire fiyatına ekleyin: 497.943 zł’lik başlangıç fiyatı bu projedeki her daire için toplam fiyat değildir. Fiyat listesinde kontrol etmeniz gereken ek masrafların özeti için daire fiyatına eklenen ek masrafları anlatan yazımıza bakın. Araba almıyorsanız otopark yerini atlayabilirsiniz; ancak ilgili projede zorunlu olup olmadığını fiyat listesinden kontrol edin.
Metroya yakın olmak daha pahalı demek mi?
Eski araştırmalar evet diyor, ama yalnızca M1 için geçerli ve Targówek, Bródno ile Bemowo’daki M2 istasyonları açılmadan önce yapılmış. Home Broker, Aralık 2014’te istasyona yürüyerek 5 dakika içindeki dairelerin Bielany’de %7,2, Mokotów’da %12,3, Ursynów’da %13,9 ve Żoliborz’da %21,4 daha pahalı olduğunu bildirdi. 2016 tarihli bir çalışmada (P. Torzewski, Ursynów birincil piyasası) M1 istasyonundan her ek kilometre, m² fiyatında yaklaşık 172 zł, yani %2,35 düşüş anlamına geliyordu.
Tek günlük verilerimizde basit bir ilişki görünmüyor. En pahalı grup, istasyona 1–1,5 km mesafedeki projeler; çünkü bu gruba Wola, Mokotów ve Praga-Północ projeleri girdi (bu gruptaki dairelerin medyanı 26.802 zł/m²). İstasyona 500 m içindeki grupta, yani Targówek’teki iki ve Bemowo’daki bir projede, medyan 17.423 zł/m². O yüzden gerçekten kullanacağınız istasyonlara yakın belirli projeleri karşılaştırın.
Hangi istasyonlar çalışıyor, hangileri henüz planlama aşamasında?
Tablodaki istasyonlar zaten çalışıyor. Dördünün açılış tarihleri: Szwedzka ve Trocka 15 Eylül 2019’dan, Bemowo 30 Haziran 2022’den, Bródno 28 Eylül 2022’den beri hizmette. Yani zaten var olan bir ulaşım için ödeme yapıyorsunuz.
Bemowo’daki yeni M2 kesimi (Karolin, Chrzanów ve Lazurowa istasyonları) için Metro Warszawskie 14 Eylül 2026’dan beri deneme seferleri yapıyor, ancak açılış tarihi vermedi (Ekim 2026 itibarıyla). M3 hattı proje aşamasında ve resmi bir açılış tarihi yok. Kataloğumuzda planlanan M3 istasyonlarına en yakın projeler Park Skandynawia (Jana Nowaka-Jeziorańskiego istasyonuna yakl. 377 m) ve Metro Art (Mińska istasyonuna yakl. 709 m; yaklaşık nokta). Bugün çalışan M2 istasyonlarına uzaklıkları sırasıyla yakl. 4,9 km ve yakl. 1,9 km. Gelecekteki istasyonların fiyatlara etkisi hakkında tahmin yapmıyoruz.
Metro yakınında daire alan yabancı için temel kurallar
Hukuki durum: Ekim 2026.
- Daire için izin gerekmez. Yabancı, bağımsız bir konutu İçişleri ve İdare Bakanı’nın iznine gerek olmadan edinebilir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanunun art. 8 ust. 1 pkt 1 maddesi, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Varşova sınır bölgesinde değil (art. 8 ust. 3).
- Tam olarak ne aldığınızı kontrol edin. Arsadaki ve binanın ortak alanlarındaki pay için izin gerekmez. Ancak kanun sizi kapsıyorsa (Avrupa Ekonomik Alanı veya İsviçre vatandaşı değilseniz ve başka bir muafiyetiniz yoksa) ve daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda pay, örneğin servis yolunda pay satılıyorsa, İçişleri Bakanlığı’nın (MSWiA) açıklamalarına göre izin gerekir. İzin için damga vergisi (opłata skarbowa) 1.570 zł; MSWiA’ya göre inceleme uygulamada 2–4 ay sürüyor, bazen daha uzun. Gerekli izin olmadan yapılan edinim geçersizdir (art. 6 ust. 1); bu yüzden satın alma kapsamını rezervasyondan önce belirleyin.
- Belgeler Lehçe olacak. Müteahhitlik kanunu prospektüsün ve sözleşmenin dilini düzenlemez. Noter senedi (akt notarialny) Lehçe hazırlanır; Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri yoksa noter senedi kendisi veya yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) aracılığıyla çevirir. Noter, senedi okur ve içeriğini ve anlamını anladığınızdan emin olmak zorundadır (Noterlik Kanunu art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 ve art. 94 § 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Fiyat listesindeki tutarları sitenin otomatik çevirisiyle değil, orijinaliyle karşılaştırın.
- Anahtarları beklerken kira ödersiniz. GUS’a göre 2025’te Polonya’da çok daireli bir bina, inşaatın başlamasından kullanıma verilmesine kadar ortalama 24,8 ay sürdü (“Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30.06.2026). Gerçekçi teslim tarihinin nasıl değerlendirileceğini müteahhidin projeyi zamanında teslim edip etmeyeceğini kontrol etme yazımızda anlatıyoruz.
Bu verileri nasıl okumalı ve neler eksik?
- Bu bizim kataloğumuz, tüm Varşova değil. Katalogdaki 38 projeden fiyatlı daire içeren 22’sini sayıyoruz: teklifte 960 daire, bunların 880’inde kullanım alanı üzerinden m² fiyatı var. Bu 880 dairenin medyanı 16.696 zł/m² (durum: 4 Ekim 2026).
- Projenin noktası yaklaşıktır. Kesin konumu yalnızca dört projede biliyoruz: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! ve Stilla.
- Kuş uçuşu mesafe, yürüme yolu değildir. Yolda raylar, çitler veya işlek bir cadde varsa kuş uçuşu 600 m çok daha uzun bir yol olabilir. Binanın girişinden istasyon girişine olan yolu ölçün ve rezervasyondan önce yürüyün.
- Tekliflerdeki her daire boş olmayabilir. Skanska’nın Park Skandynawia ve Jaśminowy Mokotów dosyaları dairenin durumunu içermiyor; bu yüzden oradaki daire sayısı büyük olasılıkla fazla gösteriliyor.
- Bu tek bir anın görüntüsüdür, eğilim değil. Veriler 28 Eylül - 4 Ekim 2026 tarihli dosyalardan geliyor; bir istasyon çevresinde fiyatların artıp artmadığını göstermez.
Merkeze gidenler için ayrıntıları M1 ve M2 istasyonlarındaki m² fiyatlarını anlatan yazımızda, arabasız yaşayanların bütçesini ise arabasız yaşam ve otoparksız bütçe yazımızda bulabilirsiniz. Projelerin hatlara göre konumunu metro hatlarıyla yeni projelerin haritasında görebilirsiniz.
FAQ
Varşova’da metro yakınında daire kaç złoty?
Kataloğumuzdaki 7 proje, çalışan bir metro istasyonuna kuş uçuşu yaklaşık 1 km mesafede. Bu projelerde dairelerin fiyatı 497.943 zł’den (Konopacka, 26,0 m²’den başlayan) 2.513.327 zł’ye (Srebrna 5) kadar. Yedi projenin beşinde en ucuz daire 800.000 zł’nin altında. Durum: 4 Ekim 2026; kaynak: dane.gov.pl verilerine dayanan kendi hesabımız.
m² fiyatından bir dairenin fiyatı nasıl hesaplanır?
m² fiyatını dairenin kullanım alanıyla çarpın. 45 m² için tüm veri setinin medyanı (16.696 zł/m²) 751.320 zł eder; ancak bu yalnızca örnek bir hesaptır: belirli bir dairenin fiyatını müteahhidin fiyat listesi verir ve kat ile planına göre değişir. Depo ve otopark ayrı satılıyorsa fiyata eklemeniz gerekir.
Metro yakınında 800 bin zł’nin altında daire bulunur mu?
Bazı projelerde evet. 28 Eylül - 4 Ekim 2026 tarihli müteahhit dosyalarına göre çalışan M2 istasyonlarının yakınındaki en ucuz daireler şunlar: Konopacka 497.943 zł, Rezydencja Liwska 575.000 zł, Kowalskiego 37 660.219 zł, Premiera Bemowo 719.842 zł ve NU! 780.000 zł. Bunlar başlangıç fiyatlarıdır, tipik fiyat değildir: bu daireler küçüktür ve teklif günden güne değişir.
Yabancı, metro yakınında daire almak için izin almak zorunda mı?
Bağımsız bir konut için hayır (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanunun art. 8 ust. 1 pkt 1 maddesi, hukuki durum Ekim 2026). Daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda pay, örneğin servis yolunda pay satın alınıyorsa izin gerekebilir; izin için damga vergisi 1.570 zł’dir.
Planlanan M3 istasyonu veya Bemowo’daki yeni M2 hattı yakınından almak mantıklı mı?
Şimdilik çalışan istasyonlara göre hesap yapın. M3 ve Bemowo’daki yeni M2 kesimi için resmi bir açılış tarihi yok (Ekim 2026 itibarıyla); Bemowo’da deneme seferleri 14 Eylül 2026’dan beri sürüyor. İnşaatın fiyatları nasıl etkileyeceğine dair tahmin yapmıyoruz.
Gideceğiniz istasyonun yanında bir proje seçtiniz mi? Müteahhidin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi bu ziyaretten önce müşterimiz olarak bildiririz ve görüşmeye birlikte gideriz; öncesinde tanıtım broşürünü (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide ya da avukata neyi soracağınızı gösteririz. Yedi dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum Ekim 2026 itibarıyla.