Ha trovato un appartamento usato a Varsavia e il venditore annuncia il contratto preliminare (umowa przedwstępna) e una caparra (zadatek). Prima di firmare o di versare qualcosa, raccolga il pacchetto di documenti: numero del registro fondiario (księga wieczysta), documento di acquisto dell’appartamento, certificato di assenza di arretrati, contratto di locazione (se qualcuno affitta l’appartamento), attestato di prestazione energetica, verbali dei controlli dell’edificio e certificato della banca se c’è un’ipoteca. Da straniero aggiunge la traduzione e l’accordo con il notaio sulla lingua in cui si farà il rogito. Stato giuridico nel testo: ottobre 2026.
Sul mercato dell’usato non ci sono né il prospetto informativo (prospekt informacyjny) né il conto di deposito vincolato per l’abitazione (mieszkaniowy rachunek powierniczy): la legge sui costruttori impone questi obblighi solo ai costruttori (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Per questo i documenti li chiede Lei, e ciò che conta lo scrive nel contratto. Questo testo è un elenco di richieste da rivolgere al venditore.
Il pacchetto di documenti in sintesi
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| Documento | Da chi | A cosa serve | Base giuridica |
|---|---|---|---|
| Numero del registro fondiario | venditore | verifica proprietario, ipoteca e iscrizioni | art. 2, art. 36⁴ comma 6 della legge sui registri fondiari |
| Documento di acquisto | venditore | vede su quale titolo vende | art. 7 della stessa legge |
| Certificato di assenza di arretrati | amministratore o cooperativa | non rileva debiti altrui per spese e fondo | art. 15 comma 1 della legge sulla proprietà dei locali |
| Contratto di locazione | venditore | sa se l’inquilino resta | art. 678 del Codice civile |
| Attestato di prestazione energetica | venditore | consumo di energia e obbligo di consegna | art. 11 della legge sulla prestazione energetica degli edifici |
| Verbali dei controlli | amministratore | stato di edificio, canne fumarie, impianti | art. 62 del Diritto edilizio |
| Certificato della banca sul saldo | venditore | come estinguere l’ipoteca con il prezzo | contratto preliminare |
| Certificato sulla tassa di trasformazione | venditore | se il terreno era in usufrutto perpetuo | art. 7 e art. 11 della legge sulla trasformazione |
Registro fondiario: chieda il numero, il resto lo verifica da solo
Non Le serve una stampa dal venditore. I registri sono pubblici (art. 2 della legge sui registri fondiari e sull’ipoteca, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066) e la consultazione per numero nel sistema del Ministero della Giustizia è gratuita (art. 36⁴ comma 6). La stampa dal browser non ha il valore di un documento rilasciato dal tribunale (art. 36⁴ comma 7). Chieda quindi il numero e apra il registro prima dell’appuntamento. Il registro ha quattro sezioni (art. 25 comma 1): descrizione dell’immobile, proprietà, diritti limitati e pretese, ipoteche. Controlli che il venditore risulti proprietario e che non ci siano comproprietari, che dovrebbero firmare anch’essi.
Se l’annuncio parla di diritto cooperativo di proprietà dell’appartamento (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), chieda prima di tutto se il registro esista. Per tale diritto il registro è possibile ma non obbligatorio (art. 1 comma 3 della legge sui registri fondiari), e senza di esso non può costituire l’ipoteca a garanzia del mutuo.
Documento di acquisto: perché il registro da solo non basta
Il registro tutela chi vi ha fatto affidamento, ma non sempre. La tutela non opera contro l’acquirente in malafede né negli acquisti a titolo gratuito (art. 6 commi 1 e 2), la esclude l’annotazione della domanda e l’avvertenza nel registro (art. 8), e non copre alcuni diritti che nel registro possono mancare: quelli sorti per legge, il vitalizio, la servitù di passaggio necessario, la servitù di trasmissione (art. 7). Chieda quindi il documento con cui il venditore ha ottenuto l’appartamento: atto notarile o provvedimento del tribunale che accerta la successione. L’annotazione della domanda (wzmianka o wniosku) significa che il tribunale ha una richiesta non ancora esaminata, quindi chieda di che cosa si tratta.
Certificato di assenza di arretrati dall’amministratore o dalla cooperativa
La legge non impone questo certificato nella vendita di un appartamento, ma è la garanzia di base. Nel condominio (wspólnota mieszkaniowa) gli anticipi per le spese di gestione si pagano entro il 10 del mese (art. 15 comma 1 della legge sulla proprietà dei locali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232), nella cooperativa edilizia lo stesso, salvo che lo statuto fissi un termine successivo (art. 4 comma 6² della legge sulle cooperative edilizie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 889). Nella cooperativa le spese sono sostenute in solido con l’avente diritto dai familiari conviventi maggiorenni stabili (salvo i discendenti maggiorenni a suo carico) e dalle persone che usano di fatto l’appartamento (art. 4 comma 6).
Chieda il certificato con la data più recente possibile e scriva nel preliminare che il venditore ne presenterà uno nuovo poco prima del rogito. Già che c’è, si informi sulle spese mensili e sulle delibere previste, per esempio sui lavori.
Chi abita nell’appartamento: contratto di locazione e residenti
Se l’appartamento è affittato, chieda la copia del contratto di locazione prima di versare la caparra. L’acquirente subentra nel rapporto di locazione al posto del venditore (art. 678 § 1 del Codice civile, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), e se la locazione è a tempo determinato, in forma scritta con data certa, e l’appartamento è stato consegnato all’inquilino, non potrà disdire il contratto per il solo fatto dell’acquisto (art. 678 § 2). Dal contratto saprà anche fino a quando dura la locazione.
La residenza anagrafica è un’altra questione: serve solo all’anagrafe (art. 28 comma 4 della legge sull’anagrafe della popolazione, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384) e da sola non dà diritto all’appartamento. Se qualcuno si è trasferito senza cancellarsi, l’autorità lo cancella con decisione, d’ufficio o su richiesta del proprietario (art. 35). La legge non richiede un certificato che attesti che all’indirizzo non risiede nessuno. I dati del registro dei residenti possono essere ottenuti da chi dimostra un interesse giuridico (art. 46 comma 2 punto 1), quindi cominci dalla domanda al venditore.
Documenti sull’edificio e sull’appartamento
Il proprietario o l’amministratore dell’edificio dispone i controlli: impianti a gas e canne fumarie almeno una volta l’anno; stato tecnico dell’edificio, impianti elettrici e parafulmini almeno ogni 5 anni (art. 62 comma 1 punto 1 lett. c e punto 2 del Diritto edilizio, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). In un edificio con superficie edificata superiore a 2000 m² il controllo si svolge due volte l’anno, entro il 31 maggio e il 30 novembre (art. 62 comma 1 punto 3). Chieda all’amministratore gli ultimi verbali: mostrano lo stato dell’edificio prima che Lei cominci a pagarne le riparazioni.
L’attestato di prestazione energetica viene consegnato dal venditore al rogito (art. 11 comma 1 punto 1 della legge sulla prestazione energetica degli edifici, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), e Lei non può rinunciare al diritto di riceverlo (art. 11 comma 4). Se l’attestato è già stato rilasciato, i suoi dati dovrebbero figurare nell’annuncio (art. 13). Lo chieda prima del preliminare.
Ipoteca e terreno trasformato: due documenti che si dimenticano facilmente
Un’ipoteca nella sezione IV non esclude l’acquisto. Chieda al venditore il certificato della banca con l’importo da estinguere e il consenso alla cancellazione dell’ipoteca dopo il pagamento, e nel contratto stabilisca con quale parte del prezzo e in che modo verrà estinta.
Se il terreno sotto l’edificio era in usufrutto perpetuo, dal 1° gennaio 2019 si è trasformato in proprietà (art. 1 comma 1 della legge sulla trasformazione, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). La tassa di trasformazione si paga per 20 anni, entro il 31 marzo di ogni anno (art. 7 commi 5 e 6), e l’obbligo passa a ogni nuovo proprietario. Entro 30 giorni dall’acquisto l’acquirente chiede all’autorità un certificato sull’importo della tassa e sul periodo di pagamento (art. 11 comma 1). Chieda al venditore il certificato di trasformazione e le prove dei pagamenti.
Il comune ha inoltre il diritto di prelazione, tra l’altro, sugli immobili iscritti nel registro dei beni culturali e nelle aree di rivitalizzazione, dove la delibera comunale lo prevede (art. 109 comma 1 punti 4, 4a e 4b della legge sulla gestione dei beni immobili, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); lo esercita entro un mese dalla notifica del contratto (art. 110 comma 2). Chieda al notaio se riguarda il Suo appartamento.
Domande al venditore durante la visita
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| Domanda | Che cosa vuole accertare |
|---|---|
| Qual è il numero del registro fondiario? | apre il registro da solo e confronta indirizzo, numero dell’appartamento e superficie con l’annuncio |
| Su quale base ha acquistato l’appartamento? | atto notarile o provvedimento sulla successione |
| Qualcun altro è proprietario o ha diritto di abitare nell’appartamento? | comproprietari, vitalizio, servitù |
| L’appartamento è affittato e il contratto ha data certa? | se l’inquilino resta |
| Chi ha la residenza anagrafica? | chi va cancellato prima della consegna |
| A quanto ammontano le spese mensili e ci sono arretrati? | costi di mantenimento e certificato |
| C’è un’ipoteca e presso quale banca? | modo di estinzione con il prezzo |
| Il terreno era in usufrutto perpetuo? | tassa di trasformazione |
| Una domanda di iscrizione è in attesa presso il tribunale? | annotazione nel registro |
Quando fermarsi prima della caparra
Non versi la caparra finché uno dei punti seguenti resta irrisolto:
- il venditore indica un numero di registro o un indirizzo diverso da quello dell’annuncio, oppure non risulta proprietario;
- nel registro c’è un’annotazione della domanda o un’avvertenza e il venditore non sa spiegare di che cosa si tratti;
- nella sezione III ci sono iscrizioni di diritti di terzi o pretese di un altro acquirente;
- il venditore non vuole mostrare il contratto di locazione, il certificato sugli arretrati o il documento di acquisto;
- l’ipoteca deve essere estinta, ma nessuno indica con quale parte del prezzo.
Caparra e acconto sono cose diverse nel diritto polacco, quindi prima di firmare si faccia spiegare di quale si tratta: caparra o acconto nel contratto preliminare.
Che cosa prepara Lei stesso come straniero
Permesso. Un appartamento autonomo si compra senza permesso del MSWiA, a prescindere dalla cittadinanza, fuori dalla zona di confine, e Varsavia non vi appartiene (legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, art. 8 comma 1 punto 1 e comma 3, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278; per il voivodato della Masovia il regolamento sulla zona di confine del 2005, Dz.U. 2005 n. 188 poz. 1580, elenca solo Sarnaki e Stara Kornica). Secondo i chiarimenti del MSWiA, il permesso può servire quando insieme all’appartamento si vende una quota di un immobile separato, per esempio di una strada di accesso. I cittadini dello SEE e della Svizzera non hanno bisogno di alcun permesso (art. 8 comma 2).
Traduzioni. Registro, certificati, contratto di locazione e bozza del preliminare saranno in polacco. Il traduttore giurato redige e certifica le traduzioni scritte e traduce oralmente (art. 13 della legge sulla professione di traduttore giurato, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Faccia tradurre i documenti chiave prima di firmare. Il costo del traduttore è una voce a parte: chieda un preventivo al momento di fissare la data.
Rogito in una lingua comprensibile. La vendita di un immobile richiede l’atto notarile (art. 158 del Codice civile). Gli atti notarili si compiono in polacco, ma su richiesta della parte il notaio può compierli anche in un’altra lingua, di persona o con un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Se non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio traduce l’atto (art. 87 § 1 punto 1), lo legge e deve accertarsi che Lei ne comprenda il contenuto (art. 94 § 1). Dica al notaio per tempo di quale lingua ha bisogno.
Identità e denaro. Il notaio accerta l’identità dai documenti (art. 85), inserisce nell’atto la Sua cittadinanza (art. 92 § 1 punto 4a) e, se ha il PESEL, controlla prima che non sia riservato (art. 85 § 2a). È inoltre un’istituzione obbligata ai sensi della legge AML (art. 2 comma 1 punto 13 lett. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644): per un’operazione occasionale a partire da 15.000 euro applica misure di sicurezza finanziaria, compresa l’identificazione (art. 35 comma 1 punto 2), e indaga sull’origine dei fondi quando le circostanze lo giustificano (art. 34 comma 1). Tenga a portata di mano i documenti che mostrano da dove viene il denaro.
Imposte. L’imposta non dipende dalla cittadinanza. Nell’acquisto sul mercato dell’usato paga l’imposta sugli atti civilistici (PCC) pari al 2% del valore di mercato, riscossa dal notaio (art. 7 comma 1 punto 1 lett. a della legge sul PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191, stato a ottobre 2026). L’acquisto della prima casa può essere esente (art. 9 punto 17): chieda al notaio se ha i requisiti.
Che cosa scrivere nel preliminare in base ai documenti
Il preliminare deve contenere gli elementi essenziali del contratto di vendita (art. 389 § 1 del Codice civile). Indichi una data precisa del contratto definitivo, perché senza di essa, se nessuna delle parti fissa un termine entro un anno, non si può più chiederne la conclusione (art. 389 § 2). Dai documenti riporti nel contratto: il modo di estinzione dell’ipoteca, l’obbligo di presentare un nuovo certificato di assenza di arretrati, il termine per cancellare la residenza delle persone e consegnare l’appartamento, la parte del prezzo pagabile dopo la consegna. In caso di mutuo stabilisca che cosa succede alla somma versata se la banca rifiuta.
La forma del contratto decide dei Suoi diritti. Con la semplice forma scritta può chiedere solo il risarcimento (art. 390 § 1); con l’atto notarile può chiedere la conclusione del contratto di vendita (art. 390 § 2 in connessione con l’art. 158) e iscrivere la pretesa nel registro (art. 16 comma 2 punto 2 della legge sui registri fondiari). L’iscrizione della pretesa costa 150 zł (stato a ottobre 2026).
Per un appartamento in un edificio prebellico si aggiungono altre domande: domande aggiuntive per un appartamento in un edificio prebellico. In che cosa l’usato si distingue dall’acquisto dal costruttore lo confrontiamo in nuovo o usato: il confronto per chi viene dall’estero, mentre i termini polacchi dei documenti li spiega il glossario dei termini polacchi nell’acquisto di un appartamento.
FAQ
Quali documenti chiedere al venditore di un appartamento usato?
Il numero del registro fondiario (księga wieczysta), il documento con cui il venditore ha acquistato l’appartamento (atto notarile o provvedimento del tribunale sulla successione), il certificato aggiornato dell’amministratore o della cooperativa sull’assenza di arretrati, la copia del contratto di locazione se l’appartamento è affittato, l’attestato di prestazione energetica e i verbali dei controlli dell’edificio. Se c’è un’ipoteca, anche il certificato della banca con l’importo da estinguere (stato giuridico a ottobre 2026).
Il venditore deve darmi l’estratto del registro fondiario?
No, perché i registri sono pubblici e la consultazione per numero nel sistema del Ministero della Giustizia è gratuita (art. 2 e art. 36⁴ comma 6 della legge sui registri fondiari e sull’ipoteca, stato giuridico a ottobre 2026). La stampa dal browser non ha il valore di un documento rilasciato dal tribunale (art. 36⁴ comma 7): chieda al venditore solo il numero del registro e lo consulti prima.
Il certificato di assenza di arretrati è richiesto dalla legge?
La legge non lo richiede per la vendita di un appartamento: è una prassi che tutela l’acquirente. Nel condominio (wspólnota) gli anticipi per le spese di gestione si pagano entro il 10 del mese (art. 15 comma 1 della legge sulla proprietà dei locali, stato giuridico a ottobre 2026), nella cooperativa lo stesso, salvo che lo statuto fissi un termine successivo (art. 4 comma 6² della legge sulle cooperative edilizie). Scriva nel preliminare che il venditore presenterà un certificato di data vicina al rogito.
Mi serve la traduzione dei documenti se non conosco il polacco?
L’atto notarile si redige in polacco, ma se Lei non conosce la lingua e non è allegata una traduzione, il notaio traduce l’atto di persona o tramite un traduttore giurato, lo legge e deve accertarsi che Lei lo comprenda (legge sul notariato, art. 87 § 1 punto 1 e art. 94 § 1, stato giuridico a ottobre 2026). I documenti precedenti al rogito, come i certificati e il contratto di locazione, li faccia tradurre prima di firmare qualsiasi cosa.
Posso far scrivere nel contratto che l’appartamento sarà libero da persone?
Sì, ed è opportuno farlo. La sola residenza anagrafica non dà alcun diritto sull’appartamento (legge sull’anagrafe della popolazione, art. 28 comma 4, stato giuridico a ottobre 2026), e chi si è trasferito viene cancellato dall’autorità con decisione (art. 35). Scriva nel preliminare che il venditore cancellerà la residenza di tutti e consegnerà l’appartamento libero da persone e cose entro la data stabilita, e che una parte del prezzo la pagherà solo dopo la consegna.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.
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