Документы от продавца вторичной квартиры: что потребовать иностранцу

Вы нашли квартиру на вторичном рынке в Варшаве, а продавец предлагает предварительный договор (umowa przedwstępna) и задаток. Прежде чем что-либо подписать или перевести, соберите пакет документов: номер земельно-ипотечной книги (księga wieczysta), документ о получении квартиры продавцом, справку об отсутствии задолженности, договор найма (если квартиру кто-то снимает), энергетический сертификат, протоколы осмотров здания и справку банка, если есть ипотека. Иностранцу к этому добавляются перевод и договорённость с нотариусом о языке, на котором пройдёт акт. Правовое состояние в тексте: октябрь 2026 г.

На вторичном рынке нет информационного проспекта и специального счёта в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy): эти обязанности закон о защите покупателя жилья возлагает только на застройщиков (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Поэтому документы просите вы, а важное записываете в договор. Этот текст — список просьб к продавцу.

Пакет документов в двух словах

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Земельно-ипотечная книга: просите номер, остальное проверите сами

Распечатка от продавца вам не нужна. Книги открыты (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), а просмотр по номеру в системе Министерства юстиции бесплатен (art. 36⁴ ust. 6). Распечатка из браузера не имеет силы документа, выданного судом (art. 36⁴ ust. 7). Поэтому попросите номер и откройте книгу до назначенной встречи. В книге четыре раздела (art. 25 ust. 1): описание недвижимости, собственность, ограниченные права и притязания, ипотеки. Проверьте, что продавец записан владельцем и нет совладельцев, которые тоже должны подписать.

Если в объявлении речь о кооперативном праве собственности на помещение, сначала спросите, существует ли книга вообще. Для такого права книга возможна, но не обязательна (art. 1 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych), а без неё не получится установить ипотеку в обеспечение кредита.

Документ о приобретении: почему одной книги мало

Книга защищает того, кто ей доверился, но не всегда. Защита не действует в отношении покупателя, действовавшего недобросовестно, и при безвозмездном приобретении (art. 6 ust. 1 и 2), её исключают отметка о ходатайстве и предупреждение в книге (art. 8), и она не охватывает часть прав, которых в книге может не быть: возникших в силу закона, пожизненного содержания, вынужденного проезда, сервитута передачи (art. 7). Поэтому попросите документ, на основании которого продавец получил квартиру: нотариальный акт или решение суда о наследстве. Отметка о ходатайстве означает, что в суде лежит ещё не рассмотренное заявление, так что спросите, о чём оно.

Справка об отсутствии задолженности от управляющего или кооператива

Закон не требует такой справки при продаже помещения, но это основная защита. В сообществе собственников авансовые платежи на управление вносят до 10-го числа месяца (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232), в жилищном кооперативе так же, если устав не задаёт более поздний срок (art. 4 ust. 6² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 889). В кооперативе платежи солидарно с правообладателем несут совершеннолетние постоянные члены домохозяйства (кроме совершеннолетних потомков на его содержании) и лица, фактически пользующиеся помещением (art. 4 ust. 6).

Попросите справку с как можно более свежей датой и запишите в предварительном договоре, что продавец представит новую незадолго до акта. Заодно узнайте о ежемесячных платежах и планируемых решениях, например о ремонтах.

Кто живёт в квартире: договор найма и зарегистрированные

Если квартира сдана, попросите копию договора найма до внесения задатка. Покупатель вступает в наём на место продавца (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), а если наём заключён на определённый срок, письменно с достоверной датой, и квартира передана нанимателю, расторгнуть его только из-за покупки нельзя (art. 678 § 2). Из договора вы узнаете и срок найма.

Регистрация по месту жительства — отдельный вопрос: она служит только учёту (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384) и сама не даёт права на квартиру. Если человек выехал, но не снялся с регистрации, орган снимет его решением, по собственной инициативе или по заявлению владельца (art. 35). Закон не требует справки, что по адресу никто не зарегистрирован. Данные из реестра жителей может получить лицо, доказавшее правовой интерес (art. 46 ust. 2 pkt 1), поэтому начните с вопроса продавцу.

Документы о здании и помещении

Владелец или управляющий зданием заказывает проверки: газовые установки и дымоходы не реже раза в год, техническое состояние здания, электроустановки и молниезащиту не реже раза в 5 лет (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c и pkt 2 Prawa budowlanego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). В здании с площадью застройки более 2000 м² проверка проходит дважды в год, до 31 мая и до 30 ноября (art. 62 ust. 1 pkt 3). Попросите у управляющего последние протоколы: они покажут состояние здания, прежде чем вы начнёте платить за его ремонт.

Энергетический сертификат продавец передаёт при нотариальном акте (art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), и вы не можете отказаться от права его получить (art. 11 ust. 4). Если сертификат уже выдан, его данные должны быть в объявлении (art. 13). Попросите его до предварительного договора.

Ипотека и земля после преобразования: два документа, которые легко упустить

Ипотека в разделе IV не исключает покупку. Попросите у продавца справку банка о сумме к погашению и согласие на вычёркивание ипотеки после погашения, а в договоре определите, из какой части цены и как она будет погашена.

Если земля под зданием была в вечном пользовании (użytkowanie wieczyste), с 1 января 2019 г. она преобразовалась в собственность (art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). Плату за преобразование вносят 20 лет, до 31 марта каждого года (art. 7 ust. 5 и 6), и обязанность переходит к каждому новому владельцу. В течение 30 дней после покупки покупатель обращается в орган за справкой о размере платы и сроке её внесения (art. 11 ust. 1). Попросите у продавца справку о преобразовании и подтверждения платежей.

У гмины есть и право преимущественной покупки, в частности недвижимости из реестра памятников и на территориях ревитализации, если так предусматривает решение гмины (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a и 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); она реализует его в течение месяца с уведомления о договоре (art. 110 ust. 2). Спросите нотариуса, касается ли это вашей квартиры.

Вопросы продавцу на просмотре

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Когда остановиться до задатка

Не вносите задаток, пока не выяснено хоть что-то из этого:

• продавец называет другой номер книги или адрес, чем в объявлении, либо не записан владельцем;
• в книге есть отметка о ходатайстве или предупреждение, а продавец не может объяснить, о чём они;
• в разделе III есть записи о правах третьих лиц или притязания другого покупателя;
• продавец не хочет показать договор найма, справку о задолженности или документ о приобретении;
• ипотеку нужно погасить, но никто не указывает, из какой части цены.

Задаток и аванс в польском праве — разные вещи, поэтому перед подписанием попросите пояснить, о чём идёт речь: задаток или аванс при предварительном договоре.

Что иностранец готовит сам

Разрешение. Отдельное жилое помещение можно купить без разрешения MSWiA независимо от гражданства, если оно вне приграничной зоны, а Варшава к ней не относится (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278; из Мазовецкого воеводства в постановлении о приграничной зоне 2005 г., Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580, названы только Sarnaki и Stara Kornica). По разъяснениям MSWiA, разрешение бывает нужно, когда вместе с квартирой продаётся доля в отдельной недвижимости, например в подъездной дороге. Граждане ЕЭЗ и Швейцарии разрешения не требуют вовсе (art. 8 ust. 2).

Переводы. Книга, справки, договор найма и проект предварительного договора будут по-польски. Присяжный переводчик делает и заверяет письменные переводы и переводит устно (art. 13 ustawy o zawodzie tłumacza przysięgłego, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Переведите ключевые документы до подписания. Услуги переводчика — отдельная статья расходов, так что спросите цену при записи на дату.

Акт на понятном языке. Продажа недвижимости требует нотариального акта (art. 158 Kodeksu cywilnego). Нотариальные действия совершают по-польски, но по требованию стороны нотариус может совершить их и на другом языке, лично или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Если вы не знаете польского и перевод не приложен, нотариус переводит акт (art. 87 § 1 pkt 1), зачитывает его и должен убедиться, что вы поняли содержание (art. 94 § 1). Заранее скажите нотариусу, какой язык вам нужен.

Личность и деньги. Нотариус устанавливает личность по документам (art. 85), вносит в акт ваше гражданство (art. 92 § 1 pkt 4a), а если у вас есть PESEL, сначала проверяет, не зарезервирован ли он (art. 85 § 2a). Он также обязанное учреждение по закону AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644): при разовой сделке от 15 000 евро применяет меры финансовой безопасности, включая идентификацию (art. 35 ust. 1 pkt 2), а происхождение средств проверяет, когда это оправдано обстоятельствами (art. 34 ust. 1). Держите под рукой документы, показывающие, откуда деньги.

Налог. Налог не зависит от гражданства. При покупке на вторичном рынке вы платите налог на гражданско-правовые сделки (PCC) в размере 2% рыночной стоимости, его взимает нотариус (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191, на октябрь 2026 г.). Покупка первой квартиры может быть освобождена (art. 9 pkt 17): спросите нотариуса, подходите ли вы.

Что записать в предварительный договор по документам

Предварительный договор должен определять существенные условия договора продажи (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Впишите конкретную дату основного договора: без неё, если ни одна сторона не назначила срок в течение года, требовать его заключения уже нельзя (art. 389 § 2). Из документов перенесите в договор: способ погашения ипотеки, обязанность представить свежую справку об отсутствии задолженности, срок снятия людей с регистрации и передачи квартиры и часть цены, платимую после передачи. При кредите определите, что будет с внесённой суммой, если банк откажет.

Форма договора определяет ваши права. При простой письменной форме можно требовать только возмещения ущерба (art. 390 § 1), а при нотариальном акте можно требовать заключения договора продажи (art. 390 § 2 в связи с art. 158) и вписать притязание в книгу (art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych). Запись притязания стоит 150 zł (на октябрь 2026 г.).

Для квартиры в довоенной kamienica возникают дополнительные вопросы: дополнительные вопросы к квартире в довоенной kamienica. Чем вторичный рынок отличается от покупки у застройщика, мы сравниваем в тексте новостройка или вторичка: сравнение для иностранца, а польские термины из документов объясняет словарь польских терминов при покупке квартиры.

FAQ

Какие документы запросить у продавца вторичной квартиры в Польше?

Номер земельно-ипотечной книги (księga wieczysta), документ, по которому продавец получил квартиру (нотариальный акт или решение суда о наследстве), свежую справку управляющего или кооператива об отсутствии задолженности, копию договора найма, если квартира сдана, энергетический сертификат и протоколы осмотров здания. При ипотеке нужна ещё справка банка о сумме к погашению (на октябрь 2026 г.).

Обязан ли продавец дать мне выписку из земельно-ипотечной книги?

Получать её от продавца не нужно: книги открыты, а просмотр по номеру в системе Министерства юстиции бесплатен (art. 2 и art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, на октябрь 2026 г.). Распечатка из браузера не имеет силы документа, выданного судом (art. 36⁴ ust. 7), поэтому попросите у продавца только номер книги и откройте её заранее.

Требует ли закон справку об отсутствии задолженности?

При продаже квартиры закон её не требует, это практика защиты покупателя. Авансовые платежи на управление в сообществе собственников вносят до 10-го числа месяца (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, на октябрь 2026 г.), в кооперативе так же, если устав не задаёт более поздний срок (art. 4 ust. 6² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Запишите в предварительном договоре, что продавец представит справку с датой, близкой к дате акта.

Нужен ли перевод документов, если я не знаю польского?

Нотариальный акт составляют по-польски, но если вы не знаете языка и перевод не приложен, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика, зачитывает его и должен убедиться, что вы его понимаете (art. 87 § 1 pkt 1 и art. 94 § 1 Prawa o notariacie, на октябрь 2026 г.). Документы до акта, такие как справки и договор найма, переведите сами до подписания.

Можно ли записать в договор, что квартира передаётся свободной от людей?

Да, и это стоит сделать. Одна регистрация по месту жительства не даёт права на квартиру (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności, на октябрь 2026 г.), а выехавшего человека снимает с регистрации орган решением (art. 35). Запишите в предварительном договоре, что продавец снимет всех с регистрации и передаст квартиру без людей и вещей в оговорённый срок, а часть цены вы заплатите только после передачи.

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Правовое состояние на октябрь 2026 г.

Есть вторичная квартира для проверки? Загляните в раздел квартиры на вторичном рынке Варшавы или напишите нам до подписания предварительного договора. Мы работаем на 7 языках, включая русский. Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, страхование OC). Вознаграждение и то, кто его платит, определяем в договоре посредничества.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com