Sie haben in Warschau eine Gebrauchtwohnung gefunden, und der Verkäufer kündigt einen Vorvertrag (umowa przedwstępna) samt Anzahlung an. Bevor Sie etwas unterschreiben oder überweisen, stellen Sie ein Unterlagenpaket zusammen: Grundbuchnummer (księga wieczysta), Erwerbsurkunde des Verkäufers, Bescheinigung über fehlende Rückstände, Mietvertrag (falls jemand die Wohnung mietet), Energieausweis, Prüfprotokolle des Gebäudes und eine Bankbescheinigung bei bestehender Hypothek. Als Ausländer kommen eine Übersetzung und die Abstimmung mit dem Notar hinzu, in welcher Sprache die Beurkundung stattfindet. Rechtsstand in diesem Text: Oktober 2026.
Auf dem Gebrauchtmarkt gibt es weder einen Informationsprospekt noch ein Treuhandkonto für Wohnungen (mieszkaniowy rachunek powierniczy): Diese Pflichten legt das Bauträgergesetz nur den Bauträgern auf (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Deshalb fordern Sie die Unterlagen an und halten Wichtiges im Vertrag fest. Dieser Text ist eine Liste von Bitten an den Verkäufer.
Das Unterlagenpaket im Überblick
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| Unterlage | Von wem | Wozu | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Grundbuchnummer | Verkäufer | Sie prüfen Eigentümer, Hypothek und Einträge | Art. 2, Art. 36⁴ Abs. 6 Grundbuchgesetz |
| Erwerbsurkunde | Verkäufer | Sie sehen, auf welcher Grundlage er verkauft | Art. 7 desselben Gesetzes |
| Bescheinigung über fehlende Rückstände | Verwaltung oder Genossenschaft | Sie übernehmen keine fremden Schulden für Gebühren und Rücklage | Art. 15 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz |
| Mietvertrag | Verkäufer | Sie wissen, ob der Mieter bleibt | Art. 678 Zivilgesetzbuch |
| Energieausweis | Verkäufer | Energieverbrauch und Pflicht zur Übergabe | Art. 11 Gesetz über die Gesamtenergieeffizienz |
| Prüfprotokolle | Verwaltung | Zustand von Gebäude, Schornsteinen, Installationen | Art. 62 Baugesetz |
| Bankbescheinigung über den Saldo | Verkäufer | wie die Hypothek aus dem Preis abgelöst wird | Vorvertrag |
| Bescheinigung über die Umwandlungsgebühr | Verkäufer | wenn das Grundstück früher Erbbaurecht war | Art. 7 und Art. 11 Umwandlungsgesetz |
Grundbuch: Fragen Sie nach der Nummer, den Rest prüfen Sie selbst
Einen Ausdruck vom Verkäufer brauchen Sie nicht. Die Grundbücher sind öffentlich (Art. 2 des Gesetzes über Grundbücher und Hypothek, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1066), und die Einsicht anhand der Nummer im System des Justizministeriums ist kostenlos (Art. 36⁴ Abs. 6). Ein Ausdruck aus dem Browser hat nicht die Wirkung eines vom Gericht ausgestellten Dokuments (Art. 36⁴ Abs. 7). Bitten Sie also um die Nummer und öffnen Sie das Grundbuch vor dem vereinbarten Termin. Das Grundbuch hat vier Abteilungen (Art. 25 Abs. 1): Beschreibung der Immobilie, Eigentum, beschränkte Rechte und Ansprüche sowie Hypotheken. Prüfen Sie, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist und ob es Miteigentümer gibt, die ebenfalls unterschreiben müssen.
Spricht die Anzeige vom genossenschaftlichen Eigentumsrecht an der Wohnung, fragen Sie zuerst, ob überhaupt ein Grundbuch besteht. Für ein solches Recht ist ein Grundbuch möglich, aber nicht verpflichtend (Art. 1 Abs. 3 des Gesetzes über Grundbücher und Hypothek), und ohne Grundbuch lässt sich keine Hypothek zur Sicherung eines Kredits bestellen.
Erwerbsurkunde: warum das Grundbuch allein nicht genügt
Das Grundbuch schützt, wer ihm vertraut hat, aber nicht immer. Der Schutz greift nicht gegenüber einem bösgläubigen Erwerber und nicht beim unentgeltlichen Erwerb (Art. 6 Abs. 1 und 2), ein Antragsvermerk und ein Widerspruch im Grundbuch schließen ihn aus (Art. 8), und er erfasst nicht Rechte, die im Grundbuch fehlen können: kraft Gesetzes entstandene Rechte, Leibgedinge, Notweg, Durchleitungsdienstbarkeit (Art. 7). Bitten Sie deshalb um die Urkunde, aufgrund derer der Verkäufer die Wohnung erworben hat: eine notarielle Urkunde oder den Gerichtsbeschluss über die Feststellung des Erbes. Ein Antragsvermerk bedeutet, dass beim Gericht ein noch nicht entschiedener Antrag liegt. Fragen Sie also, worum es geht.
Bescheinigung über fehlende Rückstände von Verwaltung oder Genossenschaft
Die Vorschriften verlangen beim Verkauf einer Wohnung keine solche Bescheinigung, aber sie ist die wichtigste Absicherung. In der Eigentümergemeinschaft werden Vorschüsse auf die Verwaltungskosten bis zum 10. des Monats gezahlt (Art. 15 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 232), in der Wohnungsgenossenschaft ebenso, sofern die Satzung keinen späteren Termin bestimmt (Art. 4 Abs. 6² des Gesetzes über Wohnungsgenossenschaften, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 889). In der Genossenschaft haften für die Gebühren gesamtschuldnerisch mit dem Berechtigten volljährige ständige Haushaltsmitglieder (außer volljährigen Abkömmlingen in seinem Unterhalt) und Personen, die die Wohnung tatsächlich nutzen (Art. 4 Abs. 6).
Verlangen Sie die Bescheinigung mit einem möglichst aktuellen Datum und halten Sie im Vorvertrag fest, dass der Verkäufer kurz vor der Beurkundung eine neue vorlegt. Fragen Sie auch nach den monatlichen Kosten und geplanten Beschlüssen, etwa zu Sanierungen.
Wer wohnt in der Wohnung: Mietvertrag und gemeldete Personen
Ist die Wohnung vermietet, verlangen Sie vor der Anzahlung eine Kopie des Mietvertrags. Der Käufer tritt an die Stelle des Verkäufers in das Mietverhältnis ein (Art. 678 § 1 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795). Wurde die Miete befristet, schriftlich mit beglaubigtem Datum geschlossen und die Wohnung dem Mieter übergeben, können Sie den Vertrag nicht allein wegen des Kaufs kündigen (Art. 678 § 2). Aus dem Vertrag erfahren Sie auch die Laufzeit.
Die Meldung ist eine eigene Frage: Sie dient nur der Registrierung (Art. 28 Abs. 4 des Meldegesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 384) und gibt selbst kein Recht an der Wohnung. Ist jemand ausgezogen, ohne sich abzumelden, meldet ihn die Behörde per Bescheid ab, von Amts wegen oder auf Antrag des Eigentümers (Art. 35). Das Gesetz verlangt keine Bescheinigung, dass unter der Adresse niemand gemeldet ist. Daten aus dem Melderegister kann erhalten, wer ein rechtliches Interesse nachweist (Art. 46 Abs. 2 Nr. 1). Beginnen Sie also mit der Frage an den Verkäufer.
Unterlagen zu Gebäude und Wohnung
Eigentümer oder Verwalter des Gebäudes beauftragen Prüfungen: Gasanlagen und Schornsteine mindestens einmal im Jahr, Bauzustand, elektrische Anlagen und Blitzschutz mindestens alle 5 Jahre (Art. 62 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c und Nr. 2 des Baugesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 524). Bei Gebäuden mit einer Bebauungsfläche über 2000 m² erfolgt die Prüfung zweimal im Jahr, bis 31. Mai und bis 30. November (Art. 62 Abs. 1 Nr. 3). Bitten Sie die Verwaltung um die letzten Protokolle: Sie zeigen den Zustand des Gebäudes, bevor Sie für dessen Reparaturen mitzahlen.
Den Energieausweis übergibt der Verkäufer bei der notariellen Beurkundung (Art. 11 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 101), und Sie können auf das Recht auf Erhalt nicht verzichten (Art. 11 Abs. 4). Wurde der Ausweis bereits ausgestellt, müssen seine Daten in der Anzeige stehen (Art. 13). Verlangen Sie ihn vor dem Vorvertrag.
Hypothek und Grundstück nach Umwandlung: zwei Unterlagen, die man leicht übersieht
Eine Hypothek in Abteilung IV schließt den Kauf nicht aus. Bitten Sie den Verkäufer um die Bankbescheinigung über den abzulösenden Betrag und um die Löschungsbewilligung nach der Ablösung, und legen Sie im Vertrag fest, aus welchem Teil des Preises und wie sie abgelöst wird.
War das Grundstück unter dem Gebäude im Erbbaurecht (użytkowanie wieczyste), wurde es zum 1. Januar 2019 in Eigentum umgewandelt (Art. 1 Abs. 1 des Umwandlungsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 6). Die Umwandlungsgebühr zahlt man 20 Jahre lang bis zum 31. März jedes Jahres (Art. 7 Abs. 5 und 6), und die Pflicht geht auf jeden neuen Eigentümer über. Innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf wendet sich der Käufer an die Behörde wegen einer Bescheinigung über die Höhe der Gebühr und die Zahlungsdauer (Art. 11 Abs. 1). Verlangen Sie vom Verkäufer die Umwandlungsbescheinigung und die Zahlungsnachweise.
Die Gemeinde hat außerdem ein Vorkaufsrecht, unter anderem an Immobilien im Denkmalregister und in Revitalisierungsgebieten, wenn ein Gemeindebeschluss es vorsieht (Art. 109 Abs. 1 Nr. 4, 4a und 4b des Immobilienwirtschaftsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 399). Sie übt es binnen eines Monats nach Mitteilung des Vertrags aus (Art. 110 Abs. 2). Fragen Sie den Notar, ob Ihre Wohnung betroffen ist.
Fragen an den Verkäufer bei der Besichtigung
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| Frage | Was Sie klären wollen |
|---|---|
| Wie lautet die Grundbuchnummer? | Sie öffnen das Grundbuch selbst und vergleichen Adresse, Wohnungsnummer und Fläche mit der Anzeige |
| Auf welcher Grundlage haben Sie die Wohnung erworben? | notarielle Urkunde oder Erbscheinsbeschluss |
| Gibt es weitere Eigentümer oder Wohnberechtigte? | Miteigentümer, Leibgedinge, Dienstbarkeiten |
| Ist die Wohnung vermietet, und hat der Vertrag ein beglaubigtes Datum? | ob der Mieter bleibt |
| Wer ist gemeldet? | wer vor der Übergabe abgemeldet werden muss |
| Wie hoch sind die monatlichen Kosten, und gibt es Rückstände? | Unterhaltskosten und Bescheinigung |
| Gibt es eine Hypothek, und bei welcher Bank? | Art der Ablösung aus dem Preis |
| War das Grundstück im Erbbaurecht? | Umwandlungsgebühr |
| Wartet beim Gericht ein Eintragungsantrag? | Vermerk im Grundbuch |
Wann Sie vor der Anzahlung anhalten sollten
Zahlen Sie keine Anzahlung, solange einer dieser Punkte ungeklärt ist:
- Der Verkäufer nennt eine andere Grundbuchnummer oder Adresse als die Anzeige oder ist nicht als Eigentümer eingetragen;
- im Grundbuch steht ein Antragsvermerk oder Widerspruch, und der Verkäufer kann nicht erklären, worum es geht;
- in Abteilung III gibt es Einträge über Rechte Dritter oder Ansprüche eines anderen Käufers;
- der Verkäufer will Mietvertrag, Rückstandsbescheinigung oder Erwerbsurkunde nicht zeigen;
- die Hypothek soll abgelöst werden, aber niemand sagt, aus welchem Teil des Preises.
Anzahlung (zadatek) und Vorauszahlung (zaliczka) sind im polnischen Recht verschiedene Dinge. Lassen Sie sich daher vor der Unterschrift erklären, um welche es geht: Anzahlung oder Vorauszahlung beim Vorvertrag.
Was Sie als Ausländer selbst vorbereiten
Genehmigung. Eine selbständige Wohnung können Sie unabhängig von der Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) kaufen, wenn sie außerhalb der Grenzzone liegt. Warschau gehört nicht dazu (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278; aus der Woiwodschaft Masowien nennt die Verordnung über die Grenzzone von 2005, Dz.U. 2005 Nr. 188 Pos. 1580, nur Sarnaki und Stara Kornica). Nach Auskunft des MSWiA kann eine Genehmigung nötig sein, wenn mit der Wohnung ein Anteil an einer selbständigen Immobilie verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße. Bürger des EWR und der Schweiz brauchen gar keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 2).
Übersetzungen. Grundbuch, Bescheinigungen, Mietvertrag und der Entwurf des Vorvertrags liegen auf Polnisch vor. Ein vereidigter Übersetzer fertigt beglaubigte schriftliche Übersetzungen an und dolmetscht mündlich (Art. 13 des Gesetzes über den Beruf des vereidigten Übersetzers, einheitlicher Text Dz.U. 2019 Pos. 1326). Lassen Sie die wichtigen Unterlagen vor der Unterschrift übersetzen. Die Kosten des Übersetzers sind ein eigener Posten, fragen Sie bei der Terminreservierung nach einem Angebot.
Beurkundung in verständlicher Sprache. Der Verkauf einer Immobilie bedarf der notariellen Urkunde (Art. 158 des Zivilgesetzbuchs). Notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen, auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie aber auch in einer anderen Sprache vornehmen, persönlich oder mit einem vereidigten Übersetzer (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Beherrschen Sie kein Polnisch und ist keine Übersetzung beigefügt, übersetzt der Notar die Urkunde (Art. 87 § 1 Nr. 1), verliest sie und muss sich vergewissern, dass Sie den Inhalt verstehen (Art. 94 § 1). Sagen Sie dem Notar vorher, welche Sprache Sie brauchen.
Identität und Geld. Der Notar stellt die Identität anhand von Dokumenten fest (Art. 85), trägt Ihre Staatsangehörigkeit in die Urkunde ein (Art. 92 § 1 Nr. 4a), und wenn Sie eine PESEL haben, prüft er zuerst, ob sie nicht gesperrt ist (Art. 85 § 2a). Er ist außerdem verpflichtete Stelle nach dem Geldwäschegesetz (AML) (Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 Buchst. a, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 644): Bei einer Gelegenheitstransaktion ab 15 000 Euro wendet er Maßnahmen der finanziellen Sicherheit an, einschließlich der Identifizierung (Art. 35 Abs. 1 Nr. 2), und die Herkunft der Mittel prüft er, wenn die Umstände es rechtfertigen (Art. 34 Abs. 1). Halten Sie Unterlagen bereit, die zeigen, woher das Geld stammt.
Steuer. Die Steuer hängt nicht von der Staatsangehörigkeit ab. Beim Kauf auf dem Gebrauchtmarkt zahlen Sie die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (PCC) von 2 % des Marktwerts, die der Notar einzieht (Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a des PCC-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 191, Stand Oktober 2026). Der Kauf der ersten Wohnung kann befreit sein (Art. 9 Nr. 17): Fragen Sie den Notar, ob Sie dazugehören.
Was Sie aufgrund der Unterlagen in den Vorvertrag aufnehmen
Der Vorvertrag muss die wesentlichen Bestimmungen des Kaufvertrags enthalten (Art. 389 § 1 des Zivilgesetzbuchs). Tragen Sie ein konkretes Datum des Hauptvertrags ein: Ohne es kann man den Abschluss nicht mehr verlangen, wenn keine Partei binnen eines Jahres einen Termin bestimmt (Art. 389 § 2). Aus den Unterlagen übernehmen Sie in den Vertrag: die Art der Hypothekenablösung, die Pflicht zur Vorlage einer frischen Rückstandsbescheinigung, den Termin für die Abmeldung der Personen und die Übergabe der Wohnung sowie den nach der Übergabe zahlbaren Teil des Preises. Legen Sie bei einem Kredit fest, was mit dem gezahlten Betrag geschieht, wenn die Bank ablehnt.
Die Form des Vertrags entscheidet über Ihre Rechte. Bei einfacher Schriftform können Sie nur Schadensersatz verlangen (Art. 390 § 1), bei notarieller Urkunde dagegen den Abschluss des Kaufvertrags (Art. 390 § 2 in Verbindung mit Art. 158) und können den Anspruch ins Grundbuch eintragen lassen (Art. 16 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes über Grundbücher und Hypothek). Die Eintragung des Anspruchs kostet 150 zł (Stand Oktober 2026).
Bei einer Wohnung in einem Vorkriegshaus kommen weitere Fragen hinzu: zusätzliche Fragen bei einer Wohnung im Vorkriegshaus (kamienica). Worin sich der Gebrauchtmarkt vom Kauf beim Bauträger unterscheidet, vergleichen wir in Neubau oder Gebrauchtwohnung: Gegenüberstellung für Ausländer, und die polnischen Begriffe aus den Unterlagen erklärt das Glossar polnischer Begriffe beim Wohnungskauf.
FAQ
Welche Unterlagen sollte ich vom Verkäufer einer Gebrauchtwohnung in Polen verlangen?
Die Grundbuchnummer (księga wieczysta), die Urkunde, aufgrund derer der Verkäufer die Wohnung erworben hat (notarielle Urkunde oder Erbscheinsbeschluss des Gerichts), eine aktuelle Bescheinigung der Verwaltung oder Genossenschaft über fehlende Rückstände, eine Kopie des Mietvertrags bei vermieteter Wohnung, den Energieausweis und die Prüfprotokolle des Gebäudes. Bei einer Hypothek zusätzlich die Bankbescheinigung über den abzulösenden Betrag (Stand Oktober 2026).
Muss mir der Verkäufer einen Grundbuchauszug geben?
Sie müssen ihn nicht von ihm erhalten: Die Grundbücher sind öffentlich, und die Einsicht anhand der Nummer im System des Justizministeriums ist kostenlos (Art. 2 und Art. 36⁴ Abs. 6 des Gesetzes über Grundbücher und Hypothek, Stand Oktober 2026). Ein Ausdruck aus dem Browser hat nicht die Wirkung eines vom Gericht ausgestellten Dokuments (Art. 36⁴ Abs. 7). Bitten Sie den Verkäufer daher nur um die Grundbuchnummer und sehen Sie vorher selbst nach.
Verlangt das Gesetz eine Bescheinigung über fehlende Rückstände?
Beim Verkauf einer Wohnung verlangen die Vorschriften sie nicht, es ist eine Absicherung in der Praxis. Vorschüsse auf die Verwaltungskosten zahlt man in der Eigentümergemeinschaft bis zum 10. des Monats (Art. 15 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, Stand Oktober 2026), in der Genossenschaft ebenso, sofern die Satzung keinen späteren Termin bestimmt (Art. 4 Abs. 6² des Gesetzes über Wohnungsgenossenschaften). Halten Sie im Vorvertrag fest, dass der Verkäufer eine Bescheinigung mit einem Datum nahe der Beurkundung vorlegt.
Brauche ich eine Übersetzung der Unterlagen, wenn ich kein Polnisch kann?
Die notarielle Urkunde wird auf Polnisch errichtet. Wenn Sie die Sprache nicht beherrschen und keine Übersetzung beigefügt ist, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder durch einen vereidigten Übersetzer, verliest sie und muss sich vergewissern, dass Sie sie verstehen (Art. 87 § 1 Nr. 1 und Art. 94 § 1 des Notariatsgesetzes, Stand Oktober 2026). Unterlagen vor der Beurkundung, etwa Bescheinigungen und Mietvertrag, lassen Sie vor der Unterschrift selbst übersetzen.
Kann ich im Vertrag festhalten, dass die Wohnung frei von Personen übergeben wird?
Ja, und das sollten Sie tun. Die Meldung allein gibt kein Recht an der Wohnung (Art. 28 Abs. 4 des Meldegesetzes, Stand Oktober 2026), und wer ausgezogen ist, wird von der Behörde per Bescheid abgemeldet (Art. 35). Halten Sie im Vorvertrag fest, dass der Verkäufer alle abmeldet und die Wohnung ohne Personen und Sachen zum vereinbarten Termin übergibt und dass Sie einen Teil des Preises erst nach der Übergabe zahlen.
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Rechtsstand: Oktober 2026.
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