Varşova’da ikinci el bir daire buldunuz ve satıcı ön sözleşme (umowa przedwstępna) ile kapora (zadatek) öneriyor. Bir şey imzalamadan veya havale etmeden önce belge paketini toplayın: tapu sicili (księga wieczysta) numarası, dairenin edinim belgesi, borç yok belgesi, kira sözleşmesi (daire kiradaysa), enerji performans belgesi, bina kontrol tutanakları ve ipotek varsa bankanın belgesi. Yabancı olarak buna çeviriyi ve senedin hangi dilde yapılacağı konusunda noterle mutabakatı eklersiniz. Bu metindeki hukuki durum: Ekim 2026.
İkinci el piyasada bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny) ve konut escrow hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yoktur: geliştirici yasası (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) bu yükümlülükleri yalnızca geliştiricilere getirir. Bu yüzden belgeleri siz istersiniz, önemli olanı sözleşmeye yazarsınız. Bu yazı, satıcıya yöneltilecek taleplerin listesidir.
Belge paketi bir bakışta
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Belge | Kimden | Ne için | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Tapu sicili numarası | satıcı | maliki, ipoteği ve kayıtları kontrol edersiniz | Tapu Sicili ve İpotek Kanunu madde 2, madde 36⁴ ust. 6 |
| Edinim belgesi | satıcı | satıcının hangi dayanakla sattığını görürsünüz | aynı kanun madde 7 |
| Borç yok belgesi | yönetici veya kooperatif | başkasının aidat ve fon borcunu üstlenmezsiniz | daire mülkiyeti kanunu madde 15 ust. 1 |
| Kira sözleşmesi | satıcı | kiracının kalıp kalmayacağını öğrenirsiniz | Medeni Kanun madde 678 |
| Enerji performans belgesi | satıcı | enerji tüketimi ve belgenin devri | binaların enerji performansı kanunu madde 11 |
| Kontrol tutanakları | yönetici | bina, baca ve tesisat durumu | İnşaat Hukuku madde 62 |
| Bankanın bakiye belgesi | satıcı | ipoteğin bedelden nasıl kapatılacağı | ön sözleşme |
| Dönüşüm ücreti belgesi | satıcı | arsa sürekli intifa hakkından geliyorsa | dönüşüm kanunu madde 7 ve madde 11 |
Tapu sicili: numarayı isteyin, gerisine kendiniz bakın
Satıcıdan çıktı almanıza gerek yok. Sicil kayıtları herkese açıktır (Tapu Sicili ve İpotek Kanunu madde 2, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066) ve Adalet Bakanlığı sisteminde numarayla görüntüleme ücretsizdir (madde 36⁴ ust. 6). Tarayıcı çıktısı, mahkemenin verdiği belgenin gücüne sahip değildir (madde 36⁴ ust. 7). Bu yüzden numarayı isteyin ve randevudan önce sicili açın. Sicilin dört bölümü vardır (madde 25 ust. 1): taşınmazın tanımı, mülkiyet, sınırlı haklar ve talepler, ipotekler. Satıcının malik olarak yazılı olup olmadığına ve imzalaması gereken ortak maliklerin bulunup bulunmadığına bakın.
İlan kooperatif mülkiyet hakkından (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) söz ediyorsa, önce sicilin var olup olmadığını sorun. Bu hak için sicil mümkündür ama zorunlu değildir (madde 1 ust. 3); sicil yoksa krediyi güvence altına alan ipotek tesis edemezsiniz.
Edinim belgesi: sicil neden tek başına yetmez
Sicil, ona güvenen kişiyi korur, ama her zaman değil. Koruma kötü niyetli alıcıya karşı ve karşılıksız edinimde işlemez (madde 6 ust. 1 ve 2), sicildeki başvuru kaydı ve uyarı korumayı kaldırır (madde 8), ayrıca bazı haklar sicilde görünmeyebilir: kanundan doğanlar, ömür boyu bakım hakkı, zorunlu geçit hakkı, iletim irtifakı (madde 7). Bu yüzden satıcının daireyi hangi belgeyle edindiğini isteyin: noter senedi veya mirasın tespitine ilişkin mahkeme kararı. Sicildeki başvuru kaydı (wzmianka o wniosku), mahkemenin henüz karara bağlamadığı bir başvurusu olduğu anlamına gelir; neyle ilgili olduğunu sorun.
Yönetimden veya kooperatiften borç yok belgesi
Kanun, daire satışında böyle bir belge istemez, ama temel güvencedir. Site yönetiminde (wspólnota mieszkaniowa) yönetim gideri avansları ayın 10’una kadar ödenir (daire mülkiyeti kanunu madde 15 ust. 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232); konut kooperatifinde de aynıdır, tüzük daha geç bir tarih belirlemedikçe (madde 4 ust. 6², t.j. Dz.U. 2026 poz. 889). Kooperatifte giderleri hak sahibiyle birlikte müteselsilen, hak sahibinin bakımındaki reşit altsoy dışında, reşit daimi hane halkı üyeleri ve daireyi fiilen kullananlar öder (madde 4 ust. 6).
Mümkün olan en yeni tarihli belgeyi isteyin ve ön sözleşmeye, satıcının senetten hemen önce yenisini sunacağını yazın. Bu vesileyle aylık giderleri ve planlanan kararları, örneğin tadilatları, sorun.
Dairede kim oturuyor: kira sözleşmesi ve adres kaydı
Daire kiradaysa, kaporayı yatırmadan önce kira sözleşmesinin kopyasını isteyin. Alıcı, satıcının yerine kira ilişkisine girer (Medeni Kanun madde 678 § 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); kira belirli süreli, yazılı ve tarihi kesin yapıldıysa ve daire kiracıya teslim edildiyse, sırf satın alma nedeniyle sözleşmeyi feshedemezsiniz (madde 678 § 2). Sözleşmeden kira süresini de öğrenirsiniz.
Adres kaydı ayrı bir konudur: yalnızca nüfus kaydına hizmet eder (nüfus kayıtları kanunu madde 28 ust. 4, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384) ve tek başına daire üzerinde hak vermez. Biri taşınmış ama kaydını sildirmemişse, makam kaydı kararla, resen veya malikin başvurusu üzerine siler (madde 35). Kanun, adreste kimsenin kayıtlı olmadığına dair belge istemez. Nüfus kaydındaki verileri hukuki yararı olan kişi alabilir (madde 46 ust. 2 pkt 1); bu yüzden önce satıcıya sorun.
Bina ve daire belgeleri
Bina maliki veya yöneticisi kontrolleri yaptırır: gaz tesisatı ve bacalar en az yılda bir, binanın teknik durumu, elektrik ve yıldırımlık tesisatları en az beş yılda bir (İnşaat Hukuku madde 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ve pkt 2, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Yapı alanı 2000 m²’yi aşan binada kontrol yılda iki kez yapılır, 31 Mayıs’a ve 30 Kasım’a kadar (madde 62 ust. 1 pkt 3). Yöneticiden son tutanakları isteyin: onarımların bedelini ödemeye başlamadan önce binanın durumunu gösterirler.
Enerji performans belgesini satıcı noter senedinde teslim eder (binaların enerji performansı kanunu madde 11 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101); bu belgeyi alma hakkından vazgeçemezsiniz (madde 11 ust. 4). Belge zaten düzenlenmişse, bilgileri ilanda yer almalıdır (madde 13). Belgeyi ön sözleşmeden önce isteyin.
İpotek ve dönüşüm ücreti: kolay atlanan iki belge
IV. bölümdeki ipotek, alıma engel değildir. Satıcıdan bankanın kalan borç tutarını gösteren belgesini ve ödemeden sonra ipoteğin terkinine onayı isteyin; sözleşmede ipoteğin bedelin hangi bölümünden ve nasıl kapatılacağını belirleyin.
Binanın altındaki arsa sürekli intifa hakkındaysa, 1 Ocak 2019’dan itibaren mülkiyete dönüşmüştür (dönüşüm kanunu madde 1 ust. 1, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). Dönüşüm ücreti 20 yıl boyunca her yıl 31 Mart’a kadar ödenir (madde 7 ust. 5 ve 6) ve yükümlülük her yeni malike geçer. Alıcı, satın almadan sonraki 30 gün içinde makamdan ücretin tutarına ve ödeme süresine ilişkin belge ister (madde 11 ust. 1). Satıcıdan dönüşüm belgesini ve ödeme dekontlarını isteyin.
Belediyenin ayrıca, tarihi eser siciline kayıtlı taşınmazlarda ve belediye kararıyla öngörülen yenileme alanlarında ön alım hakkı vardır (taşınmaz yönetimi kanunu madde 109 ust. 1 pkt 4, 4a ve 4b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); sözleşme bildiriminden sonra bir ay içinde kullanılır (madde 110 ust. 2). Dairenizin kapsamda olup olmadığını notere sorun.
Daire gezilirken satıcıya sorulacak sorular
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Soru | Neyi öğrenmek istiyorsunuz |
|---|---|
| Tapu sicili numarası nedir? | sicili kendiniz açar, adresi, daire numarasını ve alanı ilanla karşılaştırırsınız |
| Daireyi hangi dayanakla edindiniz? | noter senedi veya miras kararı |
| Başka bir malik var mı, dairede oturma hakkı olan biri var mı? | ortak malikler, ömür boyu bakım, irtifaklar |
| Daire kirada mı, sözleşmenin tarihi kesin mi? | kiracının kalıp kalmayacağı |
| Adresinde kim kayıtlı? | teslimden önce kaydı silinecek kişiler |
| Aylık giderler ne kadar, borç var mı? | bakım maliyeti ve belge |
| İpotek var mı, hangi bankada? | bedelden kapatma yöntemi |
| Arsa sürekli intifa hakkında mıydı? | dönüşüm ücreti |
| Mahkemede bekleyen bir tescil başvurusu var mı? | sicildeki başvuru kaydı |
Kapora vermeden önce ne zaman durmalısınız
Aşağıdakilerden biri açıklığa kavuşmadıkça kapora yatırmayın:
- satıcı ilandakinden farklı bir sicil numarası veya adres veriyor ya da malik olarak yazılı değil;
- sicilde başvuru kaydı veya uyarı var ve satıcı neyle ilgili olduğunu açıklayamıyor;
- III. bölümde üçüncü kişilerin hakları ya da başka bir alıcının talebi yazılı;
- satıcı kira sözleşmesini, borç yok belgesini veya edinim belgesini göstermek istemiyor;
- ipotek kapatılacak, ama bedelin hangi bölümünden olacağını kimse söylemiyor.
Kapora ve ön ödeme Polonya hukukunda farklı şeylerdir; bu yüzden imzalamadan önce hangisinin söz konusu olduğunu açıklatın: ön sözleşmede kapora mı, ön ödeme mi.
Yabancı olarak kendiniz hazırlamanız gerekenler
İzin. Bağımsız konutu, sınır bölgesi dışında, uyruğa bakmaksızın MSWiA izni olmadan alırsınız ve Varşova bu bölgede değildir (yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin kanun madde 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278; Mazovya voyvodalığından 2005 tarihli sınır bölgesi yönetmeliğinde, Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580, yalnızca Sarnaki ve Stara Kornica sayılır). MSWiA açıklamalarına göre, daireyle birlikte ayrı bir taşınmazdaki pay satılıyorsa, örneğin bir yolda, izin gerekebilir. AEA (EOG) ve İsviçre vatandaşlarına hiç izin gerekmez (madde 8 ust. 2).
Çeviriler. Sicil, belgeler, kira sözleşmesi ve ön sözleşme taslağı Lehçe olacaktır. Yeminli tercüman yazılı çevirileri yapar ve onaylar, sözlü tercümanlık da yapar (yeminli tercümanlık kanunu madde 13, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Önemli belgeleri imzalamadan önce çevirtin. Tercüman ücreti ayrı bir kalemdir; randevuyu ayırırken fiyat sorun.
Anlayacağınız dilde senet. Taşınmaz satışı noter senedi gerektirir (Medeni Kanun madde 158). Noter işlemleri Lehçe yapılır, ancak taraf isterse noter bunları başka bir dilde de, bizzat ya da yeminli tercümanla yapabilir (Noterlik Kanunu madde 2 § 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri eklenmediyse noter senedi tercüme eder (madde 87 § 1 pkt 1), okur ve içeriği anladığınızdan emin olmak zorundadır (madde 94 § 1). Hangi dile ihtiyacınız olduğunu notere önceden söyleyin.
Kimlik ve para. Noter kimliği belgelerden belirler (madde 85), uyruğunuzu senede yazar (madde 92 § 1 pkt 4a); PESEL numaranız varsa önce kısıtlı olup olmadığına bakar (madde 85 § 2a). Noter ayrıca AML Kanunu uyarınca yükümlü kurumdur (madde 2 ust. 1 pkt 13 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644): arızi işlemde 15.000 euro ve üzerinde kimlik tespiti dahil finansal güvenlik önlemlerini uygular (madde 35 ust. 1 pkt 2), fonların kaynağını ise koşullar gerektirdiğinde araştırır (madde 34 ust. 1). Paranın nereden geldiğini gösteren belgeleri hazır bulundurun.
Vergi. Vergi uyruğa bağlı değildir. İkinci el alımda, piyasa değerinin yüzde 2’si oranında hukuki işlemler vergisi (PCC) ödersiniz ve noter tahsil eder (PCC kanunu madde 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191, Ekim 2026 itibarıyla). İlk daire alımı muaf olabilir (madde 9 pkt 17): hak kazanıp kazanmadığınızı notere sorun.
Belgelerden ön sözleşmeye ne taşınmalı
Ön sözleşme, satış sözleşmesinin esaslı hükümlerini içermelidir (Medeni Kanun madde 389 § 1). Asıl sözleşmenin kesin tarihini yazın; tarih yoksa ve taraflardan hiçbiri bir yıl içinde süre belirlemezse, sözleşmenin yapılması artık istenemez (madde 389 § 2). Belgelerden sözleşmeye şunları taşıyın: ipoteğin kapatılma yöntemi, yeni bir borç yok belgesinin sunulması yükümlülüğü, kişilerin kaydının silinmesi ve dairenin teslimi tarihi, bedelin teslimden sonra ödenecek kısmı. Kredi kullanıyorsanız, banka reddederse yatırılan tutara ne olacağını belirleyin.
Sözleşmenin şekli haklarınızı belirler. Olağan yazılı şekilde yalnızca tazminat isteyebilirsiniz (madde 390 § 1); noter senedinde ise satış sözleşmesinin yapılmasını isteyebilir (madde 390 § 2 ve madde 158) ve talebi sicile yazdırabilirsiniz (Tapu Sicili ve İpotek Kanunu madde 16 ust. 2 pkt 2). Talebin sicile yazılması 150 zł’dir (Ekim 2026 itibarıyla).
Savaş öncesi bir binadaki dairede başka sorular da çıkar: savaş öncesi binada daire için ek sorular. İkinci elin geliştiriciden alımdan farkını yeni mi ikinci el mi: yabancı için karşılaştırma yazısında karşılaştırıyoruz; belgelerdeki Lehçe terimleri ise daire alırken karşılaşacağınız Lehçe terimler sözlüğü açıklar.
FAQ
İkinci el daire satıcısından hangi belgeleri istemeliyim?
Tapu sicili (księga wieczysta) numarasını, satıcının daireyi hangi belgeyle edindiğini (noter senedi veya miras kararı), yönetimden ya da kooperatiften güncel borç yok belgesini, daire kiradaysa kira sözleşmesinin kopyasını, enerji performans belgesini ve bina kontrol tutanaklarını isteyin. Dairede ipotek varsa bankadan kalan borç tutarını gösteren belge de gerekir (Ekim 2026 itibarıyla).
Satıcı bana tapu sicili özeti vermek zorunda mı?
Hayır, çünkü sicil kayıtları herkese açıktır ve Adalet Bakanlığı sisteminde numarayla görüntüleme ücretsizdir (Tapu Sicili ve İpotek Kanunu madde 2 ve madde 36⁴ ust. 6, Ekim 2026 itibarıyla). Tarayıcı çıktısı mahkemenin verdiği belgenin gücüne sahip değildir (madde 36⁴ ust. 7). Satıcıdan yalnızca sicil numarasını isteyin ve önceden kendiniz bakın.
Borç yok belgesini kanun zorunlu kılıyor mu?
Hayır, daire satışında kanun bunu istemez; alıcıyı koruyan bir uygulamadır. Site yönetiminde (wspólnota) yönetim giderine avans ayın 10’una kadar ödenir (daire mülkiyeti kanunu madde 15 ust. 1, Ekim 2026 itibarıyla); kooperatifte de aynıdır, tüzük daha geç bir tarih belirlemedikçe (konut kooperatifleri kanunu madde 4 ust. 6²). Ön sözleşmeye, satıcının senede yakın tarihli bir belge sunacağını yazın.
Lehçe bilmiyorsam belgelerin çevirisi gerekir mi?
Noter senedi Lehçe düzenlenir; ancak dili bilmiyorsanız ve çeviri eklenmediyse noter senedi kendisi ya da yeminli tercüman aracılığıyla tercüme eder, okur ve içeriği anladığınızdan emin olmak zorundadır (Noterlik Kanunu madde 87 § 1 pkt 1 ve madde 94 § 1, Ekim 2026 itibarıyla). Senetten önceki belgeleri, yani borç yok belgesini ve kira sözleşmesini, bir şey imzalamadan önce kendiniz çevirtin.
Sözleşmeye dairenin boş teslim edileceğini yazdırabilir miyim?
Evet, yazdırmanız yerinde olur. Adres kaydı tek başına daire üzerinde hak vermez (nüfus kayıtları kanunu madde 28 ust. 4, Ekim 2026 itibarıyla); taşınmış kişinin kaydını makam kararla siler (madde 35). Ön sözleşmeye, satıcının herkesin kaydını sildireceğini ve daireyi belirlenen tarihte kişilerden ve eşyalardan arınmış teslim edeceğini, bedelin bir bölümünü de teslimden sonra ödeyeceğinizi yazın.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.
Kontrol edilecek bir ikinci el daireniz mi var? Varşova’daki ikinci el dairelere göz atın veya ön sözleşmeyi imzalamadan önce bize yazın. 7 dilde hizmet veriyoruz, İngilizce dahil. Aracı Vladyslav Moroz’dur (JDG, OC sigortalı). Ücreti ve kimin ödeyeceğini aracılık sözleşmesinde belirleriz.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com