Varşova’daki bir kamienica dairesinde (savaş öncesi kira apartmanı) binanın tarihi de “pakete dahildir”; risk çoğu zaman dairede değil, belgelerde ve duvarlardadır. Ön sözleşmeyi imzalamadan önce beş şeyi kontrol edin: tapu sicilinin (księga wieczysta) III. bölümü (talepler, uyarılar, dönüşüm ücreti), binanın anıt statüsü, yönetimin (wspólnota mieszkaniowa) kararları ve mali durumu, periyodik kontrol tutanakları ve ısıtma. Polonya vatandaşı değilseniz altıncısını ekleyin: belgeleri Lehçe nasıl okuyacaksınız, işlemi nasıl imzalayacaksınız ve parayı nasıl ödeyeceksiniz. Mevzuatı ve tutarları Ekim 2026 itibarıyla veriyoruz.
Praga’da, Śródmieście’de veya Mokotów’da yüksek tavanlara hayran olmak kolaydır; aynı anda nem, eski reprivatizasyon talepleri ve tadilata parası olmayan bir yönetim de kaygı yaratır. Bu kaygıların her biri için isteyebileceğiniz somut bir belge vardır. Bu, kısaltılmış bir kontrol listesidir; gerekçeli tam sürümünü kamienica dairesi alımı için tam rehberde, her ikinci el daire için ortak kontrolleri ise yabancılar için ikinci el daire alım kontrol listesinde bulabilirsiniz.
Praga, Śródmieście ve Mokotów’daki savaş öncesi kamienica binalarının ortak noktası nedir?
Ortak payda, 26 Ekim 1945 tarihli, Varşova şehri (m.st. Warszawy) arazilerinin mülkiyeti ve kullanımı hakkındaki kararnamedir (dekret warszawski). 21 Kasım 1945’te yürürlüğe girmiştir ve Sejm’in hukuk veri tabanına göre hâlâ yürürlükte görünür (Ekim 2026 itibarıyla). 1945’teki şehir sınırları içindeki arsaları kapsamıştır.
Kararname bugün de kamienica binalarını üç noktada etkiler:
- art. 1: arsalar Varşova belediyesinin mülkiyetine geçti;
- art. 5: binalar, “özel hükümler aksini öngörmedikçe” mevcut sahiplerinin mülkiyetinde kaldı;
- art. 7: eski sahip veya hukuki halefleri, belediyenin arsayı devralmasından itibaren 6 ay içinde süresiz intifa (kullanım) hakkı veya inşa hakkı verilmesi için başvurabiliyordu.
Bu temelde açılan kararname davalarının bir kısmı hâlâ sürmektedir. Bu yüzden talep riski ilçeye değil, adrese ve tapu sicil kaydına bağlıdır. İlçeyi sokağa ve ulaşıma bakarak seçin; riskleri ise bina bina kontrol edin.
Hukuki durum nasıl kontrol edilir: tapu sicili, süresiz intifa hakkı ve eski talepler?
Tapu sicili (księga wieczysta, KW). Sicil kayıtları herkese açıktır (tapu sicili ve ipotek kanunu art. 2, Dz.U. 2026 poz. 1066). Numarayı bilen herkes kaydı çevrimiçi ücretsiz görüntüleyebilir (art. 36⁴ ust. 6). Tarayıcıdan alınan çıktı mahkeme belgesi değildir; işlem için resmî sicil örneği (odpis) gerekir. Sicil numarasını satıcıdan ilk görmeden önce isteyin.
En önemlisi III. bölümdür: sınırlı ayni haklar, tasarruf kısıtlamaları ve “diğer haklar ve talepler” (art. 25 ust. 1 pkt 3). İpotekler IV. bölümdedir. Sicile güven ilkesi (rękojmia wiary publicznej) alıcıyı korur, ancak sicilde başvuru kaydı veya uyarı varsa (art. 8) ya da alıcı kötü niyetliyse, yani durumu “kolayca öğrenebilecekken” (art. 6 ust. 2), korumaz. Sicilde görünen bir şey için “bilmiyordum” savunması geçerli olmaz.
Reprivatizasyon komisyonu. 9 Mart 2017 tarihli kanun 5 Mayıs 2017’de yürürlüğe girmiştir (birleştirilmiş metin: Dz.U. 2021 poz. 795). Yürürlüktedir ve Eylül 2026 sonu itibarıyla Sejm’de değiştirilmesi ya da komisyonun kaldırılması yönünde bir tasarı yoktu. Komisyon çalışıyor: 23 Eylül 2026’da yeni davalara ilişkin olanlar da dahil yeni duyurular yayımladı. Başkanının Halk Hakları Sözcüsü’ne (RPO) verdiği yanıta göre 2025 sonuna kadar 695 dosyada doğrulama işlemi yürüttü ve 225 soruşturma açma kararı verdi.
Alıcı için bu kanunun üç hükmü önemlidir:
- art. 23: komisyon, sicile uyarı yazılmasına ve taşınmazın devrinin veya yüklenmesinin yasaklanmasına karar verebilir; böyle bir kayıt sicilin güven ilkesini ortadan kaldırır;
- art. 24a: uyarı, doğrulama işlemleri aşamasında bile yazılabilir;
- art. 40: reprivatizasyon kararını iptal eden karar, noter senedine dayalı kayıtlar dahil sicildeki kayıtların silinmesine ve Varşova belediyesinin ya da Hazine’nin malik olarak yazılmasına dayanak olabilir.
Komisyonun III. bölümdeki her kaydı durup bir avukata danışmanız için bir işarettir.
Süresiz intifa hakkının mülkiyete dönüşmesi. 1 Ocak 2019’da konut amaçlı yapılı arsalardaki süresiz intifa hakkı (użytkowanie wieczyste) mülkiyete dönüştü. Bunun için dönüşüm ücreti ödenir (dönüşüm kanunu, Dz.U. 2025 poz. 6):
- önceki yıllık ücret tutarında, dönüşümden itibaren 20 yıl boyunca her yıl 31 Mart’a kadar (art. 7);
- bu alacak III. bölüme “her zamanki malike karşı” yazılmıştır, yani size geçer (art. 4 ust. 5);
- alıcı olarak satın almayı izleyen yılın 1 Ocak’ından itibaren ödersiniz ve edinmeden sonraki 30 gün içinde belge (zaświadczenie) için başvurmanız gerekir (art. 11 ust. 1).
Kamienica anıt siciline mi yoksa belediye envanterine mi kayıtlı ve bu neyi değiştirir?
Anıt sicili (rejestr zabytków) ile belediye anıt envanteri (gminna ewidencja zabytków, GEZ) iki ayrı şeydir. GEZ’i şehir başkanı adres kartları biçiminde tutar (anıtların korunması kanunu art. 22 ust. 4, Dz.U. 2024 poz. 1292). Satıcıya ve yönetim kuruluna binanın hangi listede olduğunu sorun ve bunu koruma uzmanından ya da belediyeden doğrulayın.
Sicile kayıtlı bina. Siciline kayıtlı bir anıtta inşaat işleri, koruma ve restorasyon çalışmaları bölge koruma uzmanının (wojewódzki konserwator zabytków) iznini gerektirir (art. 36 ust. 1 pkt 1). 3 Haziran 2026’dan itibaren bazı işlemler izin yerine uzmana bildirimle yapılır (yeni art. 36aa): örneğin anıtın çevresindeki işler, kullanım şeklinin değiştirilmesi, teknik cihaz montajı ve görünümü değiştiren diğer faaliyetler. Uzmanın bildirimin tebliğinden itibaren itiraz için 60 günü vardır. Aynı tarihten itibaren İnşaat Kanunu da koruma uzmanının izni veya itirazsız bildirim şartını arar (art. 39 ust. 1).
Yalnızca GEZ’de kayıtlı bina. İnşaat veya yıkım ruhsatı, bunun için 30 günü olan koruma uzmanıyla uzlaşıldıktan sonra verilir; yanıt gelmemesi itiraz olmadığı anlamına gelir (İnşaat Kanunu art. 39 ust. 3-4, Dz.U. 2026 poz. 524). Yalnızca bildirim gerektiren işler bu uzlaşmaya tabi değildir.
Yönetim (wspólnota) ve belediye daireleri: kararlar, tadilat birikimi ve avanslar nasıl okunur?
Kat mülkiyeti kanunu (Dz.U. 2026 poz. 232) bir “tadilat fonu” tanımaz: ortak mülkün yönetim giderleri, tadilatlar dahil, wspólnota kararlarından doğar (art. 14). Yönetimden yıllık ekonomik planı ve avanslara ilişkin kararı (art. 22 ust. 3 pkt 2-3), son raporu, tadilat ve kredi kararlarını, ayrıca borçlar ve devam eden davalar hakkında bilgiyi isteyin. Wspólnota borçlarından sınırsız sorumludur; her malik ise payı oranında sorumludur (art. 17). Avanslar peşin, ayın 10’una kadar ödenir (art. 15 ust. 1). Bir karara 6 hafta içinde mahkemede itiraz edebilirsiniz (art. 25 ust. 1a). Maliklerden biri payların çoğunluğuna sahip belediyeyse, payların en az 1/5’ine sahip malikler “bir malik, bir oy” ilkesiyle oylama talep edebilir (art. 23 ust. 2a).
Teknik durum: tavanlar, nem ve tesisat; hangi kontrol yaptırılmalı?
Yönetimden son 5 yılın periyodik bina kontrol tutanaklarını isteyin (İnşaat Kanunu art. 62 ve 62a): teknik durum, elektrik ve yıldırımsavar tesisatı en az 5 yılda bir, gaz ve baca yılda bir kontrol edilir. Dairenin kendisinde şunları sorun:
- tavanlar ve zeminler: neyden yapıldığı, esneme olup olmadığı, ne zaman takviye edildiği;
- nem: bodrumda koku ve tuz çiçeklenmeleri, zemin hizasındaki nemli duvarlar, oluk ve çatının durumu;
- tesisat: su ve kanalizasyon ana hatlarının değişip değişmediği, dairedeki elektrik tesisatının yeni olup olmadığı, gaz bulunup bulunmadığı;
- havalandırma: ızgaraların, özellikle mutfakta ve banyoda çalışıp çalışmadığı.
Ön sözleşmeden önceki gezide inşaat yetkisi olan bir uzmanı yanınıza alın. Yönetimin tutanakları binayı anlatır, sizin daireyi değil. Beklenen tadilatların listesi sizi yıldırırsa, bunu Varşova’da yeni mi ikinci el mi daire yazısında anlatılan seçenekle karşılaştırın.
Soba mı gaz mı: Mazovya’nın dumana karşı kararı ve belediye hibeleri ne anlama geliyor?
1 Ekim 2023’ten beri Varşova’da taş kömürü ve ondan üretilen yakıtları yakmak yasaktır; 59/22 sayılı karardaki dar istisnalar saklıdır. 162/17 sayılı duman karşıtı karara göre 3. veya 4. sınıf kazan 2027 sonuna kadar başka yakıtla çalışabilir, 1 Ocak 2028’den itibaren kullanılamaz. Isı kaynağını ısı pompasına, ısı merkezine veya elektrikli ısıtmaya çevirmek için belediye hibe başvurularını 31 Mart 2027’ye kadar kabul etmektedir (Ekim 2026 itibarıyla; ayrıntılar: eko.um.warszawa.pl). Gezide dairede hangi ısıtma cihazının olduğunu, sınıfını ve ne zaman devreye alındığını sorun.
Yabancı olarak satın alma: izin, dil, yurt dışından vekâlet ve para
Dairenin kendisi için izin gerekmez. Müstakil konut niteliğindeki daire, sınır bölgesi dışında uyruğa bakılmaksızın MSWiA izni olmadan alınabilir; Varşova bu bölgede değildir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanun art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, Dz.U. 2017 poz. 2278). Konut ihtiyaçlarına bağlı garaj park yeri veya payı da muaftır (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Daireyle giden arsa payı ve bina ortak alanları payı için izin gerekmez. Bakanlığın SSS’sine göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazın payı, örneğin yaklaşık bir yola ait pay, kanun sizi kapsıyorsa izin gerektirir; örneğin AEA ve İsviçre dışındaki bir devletin vatandaşısınız ve başka hiçbir istisna sizi kapsamıyorsa. Sicilde tam olarak neyin satıldığını kontrol edin. Ev veya arsa için kimin izne ihtiyaç duyduğunu yabancılar Polonya’da taşınmaz alabilir mi yazımızda anlatıyoruz.
Belgeler Lehçe. Tapu sicili, wspólnota kararları ve kontrol tutanakları Lehçedir. Önemli belgeleri ön sözleşmeden önce yeminli tercümana (tłumacz przysięgły) çevirtin; yeminli tercümanların kamuya açık listesini Adalet Bakanı tutar (yeminli tercümanlık mesleği kanunu art. 6 ust. 2 ve art. 10).
Noterde. Taşınmaz satışı noter senedi (akt notarialny) gerektirir (Medeni Kanun art. 158, Dz.U. 2026 poz. 795). Senet Lehçe düzenlenir. Talebiniz üzerine noter işlemi başka bir dilde de yapabilir; bunu bizzat veya yeminli tercüman katılımıyla yapar (Noterlik Kanunu art. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Lehçe bilmiyorsanız ve tercüme eklenmemişse noter senedi bizzat veya tercüman aracılığıyla çevirir (art. 87 § 1 pkt 1). İmzadan önce senet okunur ve noter, içeriğini ve anlamını anladığınızdan emin olmak zorundadır (art. 94 § 1).
Yurt dışından imza. Daire alımı için vekâlet noter senedi biçiminde olmalıdır (Medeni Kanun art. 99 § 1). Apostil yalnızca imzayı onaylar, biçimi değiştirmez; bu yüzden yurt dışında imzalanacak vekâletin biçimini Polonya’daki noterle önceden netleştirin.
Paranın kontrolü. Noter ve taşınmaz aracısı, Polonya AML kanunu (Dz.U. 2025 poz. 644) anlamında yükümlü kurumlardır. Sizi ve gerçek faydalanıcıyı tespit eder, koşullar gerektiriyorsa paranın kaynağını inceler; arızi işlem eşiği 15 000 avrodur (art. 35 ust. 1 pkt 2). Kontrol tamamlanamazsa işlem gerçekleşmez (art. 41 ust. 1). Parayı havale etmeden önce nereden geldiğini gösteren belgeleri hazırlayın. Kredi planlıyorsanız bir kredi danışmanıyla görüşün.
Vergi ve oturum. Vergi uyruğa bağlı değildir: ikinci el piyasada alıcı %2 PCC öder (PCC kanunu art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a). Daire almak oturum hakkı vermez: yabancılar kanunu (Dz.U. 2025 poz. 1079) taşınmaza bağlı bir dayanak içermez. 27 Nisan 2026’dan itibaren sahibi olduğunuz daire, AB uzun dönem ikamet statüsü başvurusunda konut için hukuki dayanaktır (art. 219a ust. 1); tek başına hiçbir statü vermez (Ekim 2026 itibarıyla).
FAQ
Yabancı biri Varşova’da kamienica dairesini izin almadan satın alabilir mi?
Evet. Müstakil konut niteliğindeki daire, sınır bölgesi dışında uyruğa bakılmaksızın İçişleri ve İdare Bakanlığı (MSWiA) izni olmadan alınabilir ve Varşova bu bölgede değildir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanunun art. 8 ust. 1 pkt 1 hükmü, Ekim 2026 itibarıyla). Daireyle birlikte giden arsa payı ve ortak alan payı için de izin gerekmez.
Savaş öncesi bir binada eski sahiplerin talepleri hâlâ olabilir mi?
Evet. 1945 tarihli Varşova kararnamesi (dekret warszawski) resmen hâlâ yürürlüktedir ve reprivatizasyon komisyonu çalışmaya devam ediyor: 23 Eylül 2026’da yeni duyurular yayımladı. Herhangi bir şey imzalamadan önce tapu sicilinin (księga wieczysta) III. bölümünü okuyun ve yönetimden kararname davalarını sorun.
Kamienica’da daire aldığımda yıllık arsa ücreti öderim mi?
Olabilir. Arsa üzerindeki süresiz intifa hakkı (użytkowanie wieczyste) 1 Ocak 2019’da mülkiyete dönüştüyse, dönüşüm ücreti 20 yıl boyunca her yıl 31 Mart’a kadar ödenir. Bu alacak sicilin III. bölümüne yazılıdır ve size geçer. Belediye arsasında konut sahipleri tek seferlik ödemede %98 indirim alır (Varşova Belediye Meclisi’nin 2018 tarihli kararı, Ekim 2026 itibarıyla).
Kamienica dairesinin tadilatı için anıt koruma kurulunun izni gerekir mi?
Bina anıt siciline kayıtlıysa inşaat işleri için bölge koruma uzmanının (wojewódzki konserwator zabytków) izni gerekir. 3 Haziran 2026’dan itibaren bazı işlemler için yalnızca bildirim yeterlidir ve uzmanın itiraz süresi 60 gündür. Yalnızca belediye anıt envanterinde (GEZ) kayıtlı binada inşaat ruhsatı uzmanla 30 gün içinde uzlaştırılır (Ekim 2026 itibarıyla).
Varşova’daki bir kamienica’da daire hâlâ kömürlü sobayla ısıtılabilir mi?
Taş kömürüyle hayır: 1 Ekim 2023’ten beri Varşova’da taş kömürü ve ondan üretilen yakıtların yakılması yasaktır; 59/22 sayılı karardaki dar istisnalar saklıdır. 3. veya 4. sınıf kazan 2027 sonuna kadar başka yakıtla çalışabilir. Böyle bir kazanın değişimi için belediye hibe başvurularını 31 Mart 2027’ye kadar kabul ediyor (Ekim 2026 itibarıyla).
Yabancı, Varşova’da eski daire alırken hangi vergiyi öder?
Polonya vatandaşıyla aynısını: vergi uyruğa bağlı değildir. İkinci el piyasada alıcı %2 oranında özel hukuk işlemleri vergisi (PCC) öder (PCC kanunu art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, Dz.U. 2026 poz. 191, Ekim 2026 itibarıyla). Aynı kanunun art. 9 pkt 17 hükmü bazı ilk daire alımlarını muaf tutar; size uygulanıp uygulanmadığını noter’e sorun.
Varşova’da eski bir kamienica dairesine mi bakıyorsunuz? Varşova ikinci el daire ilanlarına göz atın ya da daireyi görmeden ve ön sözleşmeden önce bize yazın. Sicil kaydını, wspólnota belgelerini ve kontrol tutanaklarını bu listeye göre sizinle madde madde inceleriz ve satıcıya ya da avukata ne soracağınızı gösteririz; Lehçe, İngilizce veya çalıştığımız diğer dillerde (toplam 7). İkinci el piyasada alımda yazılı aracılık sözleşmesi (umowa pośrednictwa) temelinde çalışırız; ücreti ve kimin ödeyeceğini bu sözleşmede belirleriz.
Jawno · Vladyslav Moroz, taşınmaz aracısı (pośrednik w obrocie nieruchomościami), şahıs işletmesi, mesleki sorumluluk sigortalı (OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum Ekim 2026 itibarıyladır.