Un appartamento in una kamienica di Varsavia (palazzo d’affitto prebellico) porta con sé la storia dell’edificio, e il rischio sta di solito nei documenti e nei muri, non nell’appartamento in sé. Prima di firmare il contratto preliminare verifichi cinque cose: la sezione III del registro fondiario (księga wieczysta: pretese, avvertenze, tassa di trasformazione), lo status monumentale dell’edificio, le delibere e le finanze del condominio (wspólnota mieszkaniowa), i verbali dei controlli periodici e il riscaldamento. Se non è cittadino polacco ne aggiunga una sesta: come leggerà i documenti in polacco, come firmerà l’atto e come pagherà. Norme e importi sono indicati allo stato di ottobre 2026.
I soffitti alti a Praga, a Śródmieście o a Mokotów si amano facilmente, ma si temono anche l’umidità, le antiche pretese di riprivatizzazione e un condominio senza fondi per i lavori. Per ciascuna di queste preoccupazioni esiste un documento preciso che può richiedere. Questa è una checklist abbreviata; la versione completa con le motivazioni è nella guida completa all’acquisto in una kamienica, mentre i controlli comuni a ogni appartamento del mercato secondario sono nella checklist per l’acquisto sul mercato secondario per stranieri.
Che cosa accomuna le kamienica prebelliche a Praga, a Śródmieście e a Mokotów?
Il denominatore comune è il decreto del 26 ottobre 1945 sulla proprietà e sull’uso dei terreni nel territorio della città di Varsavia (dekret warszawski). È entrato in vigore il 21 novembre 1945 e, secondo la banca dati giuridica della Dieta (Sejm), risulta tuttora in vigore (a ottobre 2026). Ha riguardato i terreni entro i confini della città del 1945.
Il decreto incide ancora oggi sulle kamienica in tre punti:
- art. 1: i terreni sono passati in proprietà del comune di Varsavia;
- art. 5: gli edifici sono rimasti di proprietà dei precedenti proprietari, “salvo diversa disposizione di norme speciali”;
- art. 7: l’ex proprietario o i suoi successori giuridici potevano chiedere, entro 6 mesi dall’assunzione del terreno da parte del comune, il diritto di enfiteusi (usufrutto perpetuo) o di edificazione.
Alcuni procedimenti avviati su questa base sono ancora in corso. Per questo il rischio di pretese dipende non dal quartiere, ma dall’indirizzo e dal registro fondiario. Scelga il quartiere in base alla via e ai collegamenti; i rischi li verifichi edificio per edificio.
Come verificare la situazione giuridica: registro fondiario, usufrutto perpetuo e antiche pretese?
Registro fondiario (księga wieczysta, KW). I registri sono pubblici (art. 2 della legge sui registri fondiari e l’ipoteca, Dz.U. 2026 poz. 1066). Chiunque conosca il numero può consultare il registro online gratuitamente (art. 36⁴ ust. 6). La stampa da browser non è un documento giudiziario, quindi per l’operazione serve una copia ufficiale (odpis). Chieda al venditore il numero del registro prima della prima visita.
La più importante è la sezione III: diritti reali limitati, limitazioni alla disposizione e “altri diritti e pretese” (art. 25 ust. 1 pkt 3). Le ipoteche sono nella sezione IV. La garanzia della fede pubblica (rękojmia wiary publicznej) tutela l’acquirente, ma non quando nel registro compare l’annotazione di una domanda o un’avvertenza (art. 8), né quando l’acquirente è in malafede, cioè “poteva facilmente informarsi” (art. 6 ust. 2). Se qualcosa risulta dal registro, non potrà difendersi dicendo di non saperlo.
Commissione per la riprivatizzazione. La legge del 9 marzo 2017 è entrata in vigore il 5 maggio 2017 (testo unico: Dz.U. 2021 poz. 795). È in vigore e, alla fine di settembre 2026, in Parlamento non vi era alcun progetto di modifica né di soppressione della commissione. La commissione opera: il 23 settembre 2026 ha pubblicato nuovi avvisi, anche su nuovi procedimenti. Secondo la risposta del suo presidente al Difensore civico (RPO), entro la fine del 2025 ha svolto verifiche in 695 casi ed emesso 225 decisioni di avvio del procedimento.
Per l’acquirente contano tre disposizioni di questa legge:
- art. 23: la commissione può disporre l’annotazione di un’avvertenza nel registro e il divieto di alienare o gravare l’immobile; una tale annotazione toglie al registro la garanzia della fede pubblica;
- art. 24a: l’avvertenza può comparire già nella fase delle verifiche preliminari;
- art. 40: la decisione che annulla la decisione di riprivatizzazione può essere la base per cancellare le iscrizioni nel registro, anche quelle fondate su un atto notarile, e per iscrivere come proprietario il comune di Varsavia o il Tesoro dello Stato.
Ogni annotazione della commissione nella sezione III è un segnale per fermarsi e consultare un avvocato.
Trasformazione dell’usufrutto perpetuo in proprietà. Il 1° gennaio 2019 l’usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste) di terreni edificati a uso abitativo si è trasformato in proprietà. Per questo si paga una tassa di trasformazione (legge sulla trasformazione, Dz.U. 2025 poz. 6):
- nell’importo del canone annuo precedente, entro il 31 marzo di ogni anno, per 20 anni dalla trasformazione (art. 7);
- il credito è iscritto nella sezione III “nei confronti di ogni proprietario pro tempore”, quindi passa a Lei (art. 4 ust. 5);
- come acquirente paga dal 1° gennaio dell’anno successivo all’acquisto e, entro 30 giorni dall’acquisizione, presenta la domanda di certificato (art. 11 ust. 1).
La kamienica è nel registro dei monumenti o nell’elenco comunale e che cosa cambia?
Il registro dei monumenti (rejestr zabytków) e l’elenco comunale dei monumenti (gminna ewidencja zabytków, GEZ) sono due cose diverse. Il GEZ è tenuto dal sindaco sotto forma di schede per indirizzo (art. 22 ust. 4 della legge sulla tutela dei monumenti, Dz.U. 2024 poz. 1292). Chieda al venditore e all’amministratore del condominio in quale elenco si trova l’edificio e lo confermi presso il conservatore o l’ufficio comunale.
Edificio nel registro. I lavori edili, di conservazione e di restauro su un monumento iscritto nel registro richiedono il permesso del conservatore provinciale dei monumenti (wojewódzki konserwator zabytków; art. 36 ust. 1 pkt 1). Dal 3 giugno 2026 per alcune attività basta invece una comunicazione al conservatore (nuovo art. 36aa): tra l’altro lavori nell’area circostante il monumento, cambio di destinazione d’uso, installazione di impianti tecnici e altre azioni che ne modificano l’aspetto. Il conservatore ha 60 giorni dalla notifica per opporsi. Dalla stessa data anche il Codice edilizio richiede il permesso del conservatore o una comunicazione senza opposizione (art. 39 ust. 1).
Edificio solo nel GEZ. Il permesso di costruire o di demolire viene rilasciato dopo averlo concordato con il conservatore, che ha 30 giorni; la mancata risposta equivale all’assenza di obiezioni (art. 39 ust. 3-4 del Codice edilizio, Dz.U. 2026 poz. 524). I lavori che richiedono solo una comunicazione non sono soggetti a questo accordo.
Condominio e alloggi comunali: come leggere le delibere, i risparmi per i lavori e gli acconti?
La legge sulla proprietà degli appartamenti (Dz.U. 2026 poz. 232) non conosce un “fondo lavori”: le spese di gestione della proprietà comune, lavori compresi, derivano dalle delibere del condominio (art. 14). Chieda all’amministrazione il piano economico annuale e la delibera sugli acconti (art. 22 ust. 3 pkt 2-3), l’ultimo rendiconto, le delibere su lavori e finanziamenti e le informazioni su morosità e cause in corso. Il condominio risponde dei debiti senza limiti, mentre ogni proprietario risponde in proporzione alla propria quota (art. 17). Gli acconti si pagano in anticipo, entro il 10 del mese (art. 15 ust. 1). Una delibera si può impugnare in tribunale entro 6 settimane (art. 25 ust. 1a). Se uno dei proprietari è il comune con la maggioranza delle quote, i proprietari con almeno 1/5 delle quote possono chiedere una votazione “un proprietario, un voto” (art. 23 ust. 2a).
Stato tecnico: solai, umidità e impianti; quale perizia commissionare?
Chieda all’amministrazione i verbali dei controlli periodici dell’edificio degli ultimi 5 anni (art. 62 e 62a del Codice edilizio): lo stato tecnico e gli impianti elettrici e parafulmine si controllano almeno ogni 5 anni, quelli del gas e dei camini una volta all’anno. Nell’appartamento stesso domandi:
- solai e pavimenti: di che cosa sono fatti, se cedono, se e quando sono stati rinforzati;
- umidità: odore ed efflorescenze saline in cantina, pareti umide alla base, stato di grondaie e tetto;
- impianti: se le colonne montanti dell’acqua e degli scarichi sono state sostituite, se l’impianto elettrico dell’appartamento è nuovo, se c’è il gas;
- ventilazione: se le griglie funzionano, soprattutto in cucina e in bagno.
Al sopralluogo prima del contratto preliminare porti una persona abilitata in campo edilizio. I verbali del condominio descrivono l’edificio, non il Suo appartamento. Se l’elenco dei lavori previsti La scoraggia, lo confronti con l’alternativa descritta nell’articolo nuovo o usato a Varsavia.
Stufa o gas: che cosa significa la delibera antismog per la Masovia e i contributi comunali?
Dal 1° ottobre 2023 a Varsavia è vietato bruciare carbone fossile e combustibili da esso prodotti, con ristrette eccezioni della delibera 59/22. Secondo la delibera antismog 162/17 una caldaia di classe 3 o 4 può funzionare con un altro combustibile fino alla fine del 2027, mentre dal 1° gennaio 2028 non potrà più essere usata. La città accetta fino al 31 marzo 2027 le domande di contributo per sostituire la fonte di calore con una pompa di calore, un allacciamento al teleriscaldamento o un riscaldamento elettrico (a ottobre 2026; dettagli: eko.um.warszawa.pl). Al sopralluogo chieda quale apparecchio di riscaldamento c’è nell’appartamento, di che classe è e quando è stato messo in servizio.
Acquisto da parte di uno straniero: autorizzazione, lingua, procura dall’estero e denaro
Nessuna autorizzazione per il solo appartamento. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata senza autorizzazione del MSWiA a prescindere dalla cittadinanza, fuori dalla zona di confine; Varsavia non vi rientra (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, Dz.U. 2017 poz. 2278). È esente anche il posto auto in garage, o una quota di esso, legato alle esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a). La quota di terreno e di parti comuni dell’edificio che accompagna l’appartamento non richiede autorizzazione. Secondo le FAQ del ministero, la quota di un immobile distinto venduta insieme all’appartamento, per esempio di una strada di accesso, richiede l’autorizzazione se la legge La riguarda, ad esempio se è cittadino di uno Stato non appartenente allo SEE né alla Svizzera e nessun’altra esenzione La copre. Verifichi nel registro che cosa viene venduto esattamente. Chi ha bisogno dell’autorizzazione per una casa o un terreno è spiegato nell’articolo uno straniero può comprare un immobile in Polonia.
Documenti in polacco. Il registro fondiario, le delibere del condominio e i verbali dei controlli sono in polacco. Faccia tradurre i documenti chiave da un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) prima del contratto preliminare; l’elenco pubblico dei traduttori giurati è tenuto dal Ministro della Giustizia (art. 6 ust. 2 e art. 10 della legge sulla professione di traduttore giurato).
Dal notaio. La vendita di un immobile richiede un atto notarile (akt notarialny; art. 158 del Codice civile, Dz.U. 2026 poz. 795). L’atto è redatto in polacco. A Sua richiesta il notaio può svolgere l’atto anche in un’altra lingua, personalmente o con un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). Se non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio traduce l’atto personalmente o tramite un traduttore (art. 87 § 1 pkt 1). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che Lei ne comprenda il contenuto e il significato (art. 94 § 1).
Firma dall’estero. La procura per l’acquisto di un appartamento deve avere la forma di atto notarile (art. 99 § 1 del Codice civile). L’apostille certifica solo la firma, non cambia la forma, quindi concordi per tempo con un notaio in Polonia la forma della procura firmata all’estero.
Controllo del denaro. Il notaio e l’intermediario immobiliare sono istituzioni obbligate ai sensi della legge polacca AML (Dz.U. 2025 poz. 644). Identificano Lei e il titolare effettivo e verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo giustificano; la soglia per l’operazione occasionale è di 15 000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 2). Se il controllo non può essere completato, l’operazione non si perfeziona (art. 41 ust. 1). Prepari i documenti che mostrano da dove proviene il denaro prima di trasferirlo. Se prevede un mutuo, ne parli con un consulente creditizio.
Imposte e soggiorno. L’imposta non dipende dalla cittadinanza: sul mercato secondario l’acquirente paga il 2% di PCC (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a della legge sul PCC). L’acquisto di un appartamento non dà diritto al soggiorno: la legge sugli stranieri (Dz.U. 2025 poz. 1079) non contiene alcun fondamento legato a un immobile. Dal 27 aprile 2026 l’appartamento di cui è proprietario costituisce titolo giuridico sull’alloggio nella domanda di status di soggiornante di lungo periodo UE (art. 219a ust. 1); da solo non conferisce alcuno status (a ottobre 2026).
FAQ
Uno straniero può comprare un appartamento in una kamienica di Varsavia senza autorizzazione?
Sì. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata senza autorizzazione del Ministero dell’Interno e dell’Amministrazione (MSWiA) a prescindere dalla cittadinanza, fuori dalla zona di confine, e Varsavia non vi rientra (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, a ottobre 2026). Anche la quota di terreno e di parti comuni che accompagna l’appartamento non richiede autorizzazione.
Un edificio prebellico a Varsavia può avere ancora pretese degli antichi proprietari?
Sì. Il decreto di Varsavia del 1945 (dekret warszawski) è formalmente ancora in vigore e la commissione per la riprivatizzazione continua a operare: il 23 settembre 2026 ha pubblicato nuovi avvisi. Prima di firmare qualsiasi cosa legga la sezione III del registro fondiario (księga wieczysta) e chieda al condominio dei procedimenti legati al decreto.
Dopo l’acquisto di un appartamento in una kamienica pagherò un canone annuo per il terreno?
È possibile. Se l’usufrutto perpetuo del terreno (użytkowanie wieczyste) si è trasformato in proprietà il 1° gennaio 2019, la tassa di trasformazione è dovuta per 20 anni, entro il 31 marzo di ogni anno. Il credito è iscritto nella sezione III del registro e passa a Lei. Su terreno comunale i proprietari di unità abitative hanno uno sconto del 98% in caso di pagamento unico (delibera del Consiglio di Varsavia del 2018, a ottobre 2026).
Per ristrutturare un appartamento in una kamienica serve l’autorizzazione del conservatore dei monumenti?
Se l’edificio è nel registro dei monumenti, i lavori edili richiedono il permesso del conservatore provinciale dei monumenti. Dal 3 giugno 2026 per alcune attività basta una comunicazione e il conservatore ha 60 giorni per opporsi. Per un edificio iscritto solo nell’elenco comunale dei monumenti (GEZ) il permesso di costruire si concorda con il conservatore in 30 giorni (a ottobre 2026).
In una kamienica a Varsavia si può ancora riscaldare l’appartamento con una stufa a carbone?
Non con il carbone fossile: dal 1° ottobre 2023 a Varsavia è vietato bruciare carbone fossile e combustibili da esso prodotti, con ristrette eccezioni della delibera 59/22. Una caldaia di classe 3 o 4 può funzionare con un altro combustibile fino alla fine del 2027. La città accetta domande di contributo per la sostituzione di una simile caldaia fino al 31 marzo 2027 (a ottobre 2026).
Quali imposte paga uno straniero comprando un vecchio appartamento a Varsavia?
Le stesse di un cittadino polacco: l’imposta non dipende dalla cittadinanza. Sul mercato secondario l’acquirente paga l’imposta sugli atti di diritto civile (PCC) del 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a della legge sul PCC, Dz.U. 2026 poz. 191, a ottobre 2026). L’art. 9 pkt 17 della stessa legge esenta alcuni acquisti della prima casa; chieda al notaio se La riguarda.
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Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.