У старої квартири у варшавській кам’яниці (kamienica) історія будинку йде «в комплекті», а ризик зазвичай лежить у паперах і в стінах, а не в самій квартирі. Перш ніж підписувати попередній договір, перевірте п’ять речей: розділ III земельно-іпотечної книги (претензії, попередження, плата за перетворення), статус будинку як пам’ятки, рішення та фінанси спільноти власників, протоколи технічних оглядів і опалення. Якщо ви не громадянин Польщі, додайте шосту: як ви прочитаєте документи польською, підпишете акт і заплатите. Норми й суми наведено станом на жовтень 2026 р.
Високі стелі на Празі, у Сьрудмістю чи на Мокотові легко полюбити, і так само легко боятися вогкості, старих реприватизаційних претензій і спільноти без грошей на ремонт. На кожен із цих страхів є конкретний документ, який можна попросити. Це короткий чек-лист; повну версію з обґрунтуванням ви знайдете в путівнику з купівлі квартири в кам’яниці, а перевірки, спільні для будь-якої квартири на вторинному ринку, — в чек-листі купівлі вторинного житла для іноземця.
Що об’єднує передвоєнні кам’яниці на Празі, у Сьрудмістю та на Мокотові?
Спільний знаменник — декрет від 26 жовтня 1945 р. про власність і користування землею на території m.st. Warszawy (варшавський декрет). Він набув чинності 21 листопада 1945 р., а за правовою базою Сейму досі значиться чинним (станом на жовтень 2026 р.). Декрет охопив землі в межах міста 1945 р.
Досі декрет впливає на кам’яниці у трьох місцях:
- art. 1: землі перейшли у власність гміни m.st. Warszawy;
- art. 5: будівлі лишилися власністю попередніх власників, «якщо спеціальні норми не передбачають іншого»;
- art. 7: колишній власник або його правонаступники могли протягом 6 місяців від моменту, коли гміна прийняла землю, подати заяву про надання права вічної оренди (права вічного користування) або забудови.
Частина декретних проваджень на цій підставі ще триває. Тому ризик претензій залежить не від району, а від адреси та земельно-іпотечної книги. Район обирайте за вулицею та дорогою, а ризики перевіряйте будинок за будинком.
Як перевірити правовий стан: земельно-іпотечна книга, вічне користування та старі претензії?
Земельно-іпотечна книга (księga wieczysta, KW). Книги відкриті для всіх (art. 2 закону про земельно-іпотечні книги та іпотеку, Dz.U. 2026 poz. 1066). Кожен, хто знає номер, може переглянути книгу онлайн безкоштовно (art. 36⁴ ust. 6). Роздруківка з браузера не є судовим документом, тож для угоди потрібен офіційний витяг із книги (odpis). Попросіть номер книги в продавця до першого огляду.
Найважливіший розділ III: обмежені речові права, обмеження розпорядження та «інші права й вимоги» (art. 25 ust. 1 pkt 3). Іпотеки записано в розділі IV. Презумпція публічної достовірності (rękojmia wiary publicznej) захищає покупця, але не тоді, коли в книзі є відмітка про заяву чи попередження (art. 8), і не тоді, коли покупець діє недобросовісно, тобто «міг легко дізнатися» (art. 6 ust. 2). Якщо щось видно в книзі, посилання на те, що ви про це не знали, не захистить.
Комісія з реприватизації. Закон від 9 березня 2017 р. набув чинності 5 травня 2017 р. (єдиний текст: Dz.U. 2021 poz. 795). Він чинний, і станом на кінець вересня 2026 р. у Сеймі не було проєкту його зміни чи ліквідації комісії. Комісія працює: 23 вересня 2026 р. вона опублікувала нові оголошення, зокрема про нові провадження. Згідно з відповіддю її голови Уповноваженому з прав громадян, до кінця 2025 р. вона провела перевірні дії у 695 справах і ухвалила 225 рішень про порушення провадження.
Для покупця важливі три норми цього закону:
- art. 23: комісія може розпорядитися про внесення в книгу попередження та заборони відчуження чи обтяження нерухомості; такий запис позбавляє книгу презумпції достовірності;
- art. 24a: попередження може з’явитися вже на етапі перевірних дій;
- art. 40: рішення про скасування реприватизаційного рішення може бути підставою для викреслення записів у книзі, зокрема заснованих на нотаріальному акті, і для запису m.st. Warszawy або Казни держави як власника.
Будь-який запис комісії в розділі III — сигнал зупинитися та порадитися з юристом.
Перетворення права вічного користування на власність. 1 січня 2019 р. право вічного користування забудованими землями для житлових цілей перетворилося на власність. За це сплачується плата за перетворення (opłata przekształceniowa; закон про перетворення, Dz.U. 2025 poz. 6):
- у розмірі попередньої річної плати, до 31 березня кожного року, протягом 20 років від перетворення (art. 7);
- вимогу про неї записано в розділ III «щодо кожного власника», тож вона переходить до вас (art. 4 ust. 5);
- як покупець ви платите від 1 січня року, наступного за купівлею, і протягом 30 днів від набуття подаєте заяву про довідку (art. 11 ust. 1).
Чи входить кам’яниця до реєстру пам’яток або муніципального реєстру і що це змінює?
Реєстр пам’яток і муніципальний реєстр пам’яток (GEZ) — дві різні речі. GEZ веде президент міста у вигляді адресних карток (art. 22 ust. 4 закону про охорону пам’яток, Dz.U. 2024 poz. 1292). Запитайте продавця й правління спільноти, у якому переліку числиться будинок, і підтвердьте це в консерватора чи в міському управлінні.
Будівля в реєстрі. Будівельні, консерваційні та реставраційні роботи на пам’ятці, внесеній до реєстру, потребують дозволу воєводського консерватора пам’яток (art. 36 ust. 1 pkt 1). З 3 червня 2026 р. частина дій замість цього потребує повідомлення консерватора (новий art. 36aa): зокрема роботи в оточенні пам’ятки, зміна способу її використання, монтаж технічних пристроїв та інші дії, що змінюють зовнішній вигляд. У консерватора є 60 днів від вручення повідомлення на заперечення. З тієї самої дати Будівельне право вимагає дозволу консерватора або повідомлення без заперечення (art. 39 ust. 1).
Будівля лише в GEZ. Дозвіл на будівництво чи знесення видається після погодження з консерватором, у якого на це 30 днів; відсутність відповіді означає відсутність зауважень (art. 39 ust. 3–4 Будівельного права, Dz.U. 2026 poz. 524). Роботи, для яких потрібне лише повідомлення, цьому погодженню не підлягають.
Спільнота власників і муніципальні квартири: як читати рішення, накопичення на ремонти та аванси?
Закон про власність приміщень (Dz.U. 2026 poz. 232) не знає «ремонтного фонду»: витрати на управління спільним майном, зокрема ремонти, випливають із рішень спільноти (art. 14). Попросіть правління надати річний господарський план і рішення про аванси (art. 22 ust. 3 pkt 2–3), останній звіт, рішення про ремонти та кредити, а також відомості про заборгованості й судові справи. Спільнота відповідає за борги без обмежень, а кожен власник — у частині, що відповідає його частці (art. 17). Аванси платяться наперед, до 10-го числа місяця (art. 15 ust. 1). Рішення можна оскаржити до суду протягом 6 тижнів (art. 25 ust. 1a). Якщо одним із власників є місто з більшістю часток, власники щонайменше з 1/5 часток можуть вимагати голосування «один власник — один голос» (art. 23 ust. 2a).
Технічний стан: перекриття, вогкість та інженерні мережі; який огляд замовити?
Попросіть у правління протоколи періодичних перевірок будівлі за останні 5 років (art. 62 і 62a Будівельного права): технічний стан, електричні та громозахисні системи перевіряють щонайменше раз на 5 років, газові та димохідні — раз на рік. У самій квартирі запитайте про таке:
- перекриття та підлоги: з чого зроблені, чи не прогинаються, чи їх підсилювали й коли;
- вогкість: запах і висоли в підвалі, вологі стіни біля підлоги, стан ринв і даху;
- інженерні мережі: чи замінено водопровідні та каналізаційні стояки, чи нова електропроводка в квартирі, чи є газ;
- вентиляція: чи працюють решітки, особливо на кухні та у ванній.
На огляд до попереднього договору візьміть людину з будівельними правами. Протоколи спільноти описують будівлю, а не вашу квартиру. Якщо перелік очікуваних ремонтів вас відлякує, зіставте його з альтернативою, описаною в статті новобудова чи вторинне житло у Варшаві.
Пічка чи газ: що означає антисмогове рішення для Мазовії та міські дотації?
З 1 жовтня 2023 р. у Варшаві не можна спалювати кам’яне вугілля та паливо з нього, винятки вузькі (рішення 59/22). За антисмоговим рішенням 162/17 котел класу 3 або 4 може працювати на іншому паливі до кінця 2027 р., а з 1 січня 2028 р. його використовувати не можна. Заявки на міську дотацію для заміни джерела тепла на тепловий насос, тепловий вузол чи електричне опалення місто приймає до 31 березня 2027 р. (станом на жовтень 2026 р.; подробиці: eko.um.warszawa.pl). Під час огляду запитайте, який опалювальний пристрій стоїть у квартирі, якого він класу та коли введений в експлуатацію.
Купівля іноземцем: дозвіл, мова, довіреність із-за кордону та гроші
Без дозволу на саму квартиру. Окрему житлову квартиру можна купити без дозволу MSWiA незалежно від громадянства, крім прикордонної зони; Варшава в ній не лежить (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, Dz.U. 2017 poz. 2278). Звільнено також паркомісце в гаражі або частку в ньому, пов’язані з житловими потребами (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Частка в землі та спільних частинах будівлі, що йде разом із квартирою, дозволу не потребує. За FAQ міністерства частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі, потребує дозволу, якщо закон вас стосується, наприклад, ви громадянин держави поза ЄЕП і Швейцарією й жоден інший виняток вас не охоплює. Перевірте в книзі, що саме продається. Кому потрібен дозвіл на будинок чи ділянку, ми описуємо в статті чи може іноземець купити нерухомість у Польщі.
Документи польською. Земельно-іпотечна книга, рішення спільноти та протоколи оглядів складені польською. Ключові документи віддайте на переклад присяжному перекладачу до попереднього договору; публічний реєстр присяжних перекладачів веде Міністр юстиції (art. 6 ust. 2 і art. 10 закону про професію присяжного перекладача).
У нотаріуса. Продаж нерухомості потребує нотаріального акта (art. 158 Цивільного кодексу, Dz.U. 2026 poz. 795). Акт складається польською. На ваше прохання нотаріус може вчинити дію й іншою мовою, особисто або за участі присяжного перекладача (art. 2 § 3 Закону про нотаріат, Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо ви не знаєте польської, а переклад не додано, нотаріус перекладає акт особисто або через перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Перед підписанням акт зачитується, а нотаріус мусить переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 94 § 1).
Підпис із-за кордону. Довіреність на купівлю квартири має бути у формі нотаріального акта (art. 99 § 1 Цивільного кодексу). Апостиль підтверджує лише підпис і не змінює форми, тому форму довіреності, що підписується за кордоном, заздалегідь погодьте з нотаріусом у Польщі.
Перевірка грошей. Нотаріус і посередник у сфері нерухомості — зобов’язані установи (instytucja obowiązana) у розумінні польського закону AML (Dz.U. 2025 poz. 644). Вони ідентифікують вас і кінцевого бенефіціарного власника (beneficjent rzeczywisty) та перевіряють джерело коштів, коли це виправдано обставинами; поріг для разової угоди — 15 000 євро (art. 35 ust. 1 pkt 2). Якщо перевірку неможливо завершити, угода не відбувається (art. 41 ust. 1). Підготуйте документи, що показують, звідки гроші, ще до того, як їх переказувати. Якщо плануєте кредит, поговоріть із кредитним консультантом.
Податок і перебування. Податок не залежить від громадянства: на вторинному ринку покупець сплачує 2% PCC (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закону про PCC). Купівля квартири не дає права перебування: закон про іноземців (Dz.U. 2025 poz. 1079) не містить підстави, пов’язаної з нерухомістю. З 27 квітня 2026 р. квартира, власником якої ви є, — правовий титул на житло під час заяви про статус довгострокового резидента ЄС (art. 219a ust. 1); сама по собі вона жодного статусу не дає (станом на жовтень 2026 р.).
FAQ
Чи може іноземець купити квартиру у варшавській кам’яниці без дозволу?
Так. Окрему житлову квартиру можна купити без дозволу MSWiA незалежно від громадянства, крім прикордонної зони, а Варшава в неї не входить (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, станом на жовтень 2026 р.). Частка в землі та спільних частинах будинку, що йде разом із квартирою, також не потребує дозволу.
Чи можуть у передвоєнного будинку у Варшаві ще бути претензії колишніх власників?
Так. Варшавський декрет 1945 р. формально досі чинний, а комісія з реприватизації досі працює: 23 вересня 2026 р. вона опублікувала нові оголошення. Перш ніж щось підписувати, прочитайте розділ III земельно-іпотечної книги та запитайте спільноту власників про декретні справи.
Чи доведеться платити щорічний платіж за землю після купівлі квартири в кам’яниці?
Можливо. Якщо право вічного користування землею перетворилося на власність 1 січня 2019 р., плата за перетворення (opłata przekształceniowa) сплачується 20 років, до 31 березня кожного року. Вимогу записано в розділ III книги, і вона переходить до вас. На міській землі власники житлових приміщень мають знижку 98% за одноразової оплати (рішення Ради m.st. Warszawy 2018 р., станом на жовтень 2026 р.).
Чи потрібна згода консерватора пам’яток для ремонту квартири в кам’яниці?
Якщо будівлю внесено до реєстру пам’яток, будівельні роботи потребують дозволу воєводського консерватора пам’яток. З 3 червня 2026 р. частина дій потребує лише повідомлення, а в консерватора є 60 днів на заперечення. Якщо будівля лише в муніципальному реєстрі пам’яток, дозвіл на будівництво погоджується з консерватором протягом 30 днів (станом на жовтень 2026 р.).
Чи можна у варшавській кам’яниці ще опалювати квартиру пічкою на вугілля?
Не кам’яним вугіллям: з 1 жовтня 2023 р. у Варшаві не можна спалювати кам’яне вугілля та паливо з нього, винятки вузькі (рішення 59/22). Котел класу 3 або 4 може працювати на іншому паливі до кінця 2027 р. Заявки на дотацію для заміни такого котла місто приймає до 31 березня 2027 р. (станом на жовтень 2026 р.).
Який податок сплачує іноземець під час купівлі старої квартири у Варшаві?
Такий самий, як громадянин Польщі: податок не залежить від громадянства. На вторинному ринку покупець сплачує податок на цивільно-правові дії (PCC) у розмірі 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закону про PCC, Dz.U. 2026 poz. 191, станом на жовтень 2026 р.). Art. 9 pkt 17 цього закону звільняє деякі купівлі першої квартири; запитайте нотаріуса, чи це стосується вас.
Придивилися до старої квартири у варшавській кам’яниці? Зазирніть до квартир на вторинному ринку Варшави або напишіть нам до огляду та до попереднього договору. Ми пройдемо з вами за цим списком пункт за пунктом: земельно-іпотечна книга, документи спільноти та протоколи оглядів, і підкажемо, про що запитати продавця чи юриста. Працюємо українською, російською, польською та іншими мовами (усього 7). Під час купівлі на вторинному ринку ми працюємо на підставі письмового договору посередництва, в якому визначаємо винагороду та те, хто її платить.
Jawno · Vladyslav Moroz, посередник у сфері нерухомості, індивідуальна підприємницька діяльність зі страхуванням OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан станом на жовтень 2026 р.