Новобудова чи вторинка у Варшаві: плюси й мінуси в одній таблиці

Ви винаймаєте квартиру у Варшаві й думаєте про власну? Нижче обидва ринки зіставлені за критеріями, щоб плюси й мінуси було видно в одному місці. Коротко: за ціною за метр обидва ринки сьогодні у Варшаві майже рівні, тож вибір визначають решта чинників: податок, строк очікування, вартість опорядження, захист платежів і обсяг польських документів, які доведеться читати. Правовий стан і дані: жовтень 2026 р.

Уточнимо назви. Первинний ринок (rynek pierwotny) — нові квартири від забудовника, вторинний (rynek wtórny) — квартири «з других рук», найчастіше від приватних осіб.

Порівняння: первинний і вторинний ринок

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Ціни NBP стосуються квартир у багатоквартирних будинках у межах Варшави й містять ПДВ; дані можуть бути згодом переглянуті (таблиця NBP від 7 серпня 2026 р.). Наступні розділи розкривають кожен рядок таблиці.

Ціна: який ринок дешевший?

За даними NBP за II квартал 2026 р. (березень, квітень, травень) середня ціна угод у Варшаві становила 16 783 zł/м² на первинному ринку й 16 723 zł/м² на вторинному. Різниця близько 60 zł/м², тому за 800 000 zł ви купите приблизно 48 м² на будь-якому з ринків (наш розрахунок за даними NBP). За рік ціни угод зросли на 2,4% на первинному ринку й на 1,3% на вторинному (теж наш розрахунок).

На вторинному ринку ціна з оголошення далі від ціни, за якою квартири реально продають: приблизно на 2300 zł/м² нижче, проти приблизно 1700 zł/м² на первинному ринку (наш розрахунок, NBP, II кв. 2026 р.). Тож плюс вторинки — простір для торгу, а не нижча середня ціна.

Податок: ПДВ у ціні чи 2% PCC?

Податок залежить від ринку, а не від паспорта. Продаж, що обкладається ПДВ, не підлягає PCC (податку на цивільно-правові угоди; art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC, Dz.U. 2026 poz. 191), а забудовник зобов’язаний указувати ціни з ПДВ (art. 19a ust. 1 закону про забудовників, Dz.U. 2026 poz. 880). Ставка ПДВ на житлове приміщення — 8% до 150 м² і 23% з перевищення; ставка 8% діє до кінця року, в якому видатки на оборону перевищать 3% ВВП, а міністр фінансів оголошує про завершення цього періоду до 31 жовтня відповідного року (Dz.U. 2026 poz. 1263, art. 41 ust. 2 і 12–12c у зв’язку з art. 146ef). Якщо ви підписуєте договір після 31 жовтня 2026 р., перевірте ставку, що діє в день підписання.

Два винятки на первинному ринку: якщо продаж забудовника звільнений від ПДВ, ви сплачуєте 2% PCC, тому запитайте про це у відділі продажу (biuro sprzedaży); а при купівлі шостої та кожної наступної квартири в будинках на одній ділянці тим самим покупцем ставка PCC становить 6% (art. 7a закону про PCC).

На вторинному ринку PCC — це 2% ринкової вартості (art. 6 ust. 1 pkt 1 і art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a). З 31 серпня 2023 р. діє пільга для покупця, який ніколи не був власником квартири, будинку чи кооперативного права на приміщення; успадкована частка до 50% пільгу не виключає (art. 9 pkt 17). Якщо у вас є або була квартира за кордоном, перед угодою запитайте нотаріуса, чи належить вам пільга.

Строк: скільки чекати на ключі?

У будинку, що будується. Договір із забудовником (umowa deweloperska) має визначати строк передачі права власності, а також початок і завершення будівництва (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 і 17 закону про забудовників). За даними GUS, багатоквартирні будинки в Польщі у 2025 р. будували в середньому 24,8 місяця, тому при підписанні на старті будівництва розраховуйте приблизно на два роки. Це середня цифра по країні, а не строк від підписання до приймання; обов’язковий строк із договору.

Для орендаря це означає платити оренду й внески забудовнику одночасно. Графік платежів містить щонайменше чотири етапи, кожен на суму від 10% до 25% загальних витрат на проєкт, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2), а платежі надходять на спеціальний рахунок у банку після кожного етапу (art. 8). Якщо право власності не передано в строк, ви можете призначити 120 днів, після спливу яких маєте право відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3). Неустойка за прострочення належить лише тоді, коли її передбачає договір.

Готова квартира від забудовника. Чекати на будівництво не потрібно; строк залежить від договору купівлі-продажу та, можливо, від банку.

Вторинний ринок. Дату передачі ви погоджуєте з продавцем, і вона залежить від того, коли він виїде.

Опорядження: скільки додати до ціни?

Квартиру в стані «deweloperski» потрібно опорядити до заселення. Оцінки порталів для Варшави: cennik-kosztorys.pl (травень 2026 р.) називає 1500–2500 zł/м² у базовому стандарті й 3000–5000 zł/м² у преміум-сегменті; RynekPierwotny.pl (липень 2026 р.) — до 3000 zł/м² «під ключ» у середньому стандарті й близько 4000–5000 zł/м² у високому. Для базового та середнього стандарту візьміть 1500–3000 zł/м², тобто 72 000–144 000 zł на приблизно 48 м². Це оцінки порталів, а не офіційні дані; реальна вартість залежить від стандарту та кошторису підрядника.

Квартира на вторинному ринку буває готова до проживання, але стан різний: від свіжого ремонту до потреби міняти комунікації. Тоді ви оцінюєте ремонт, а не опорядження.

Захист грошей: спеціальний рахунок чи земельно-іпотечна книга?

Первинний ринок (закон про забудовників, станом на жовтень 2026 р.):

• Спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy), відкритий або закритий, є обов’язковим (art. 6–7), а платите ви етапами в міру будівництва (art. 8).
• Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) веде Страховий гарантійний фонд (art. 46). Він повертає платежі на відкритий рахунок, зокрема при банкрутстві забудовника або якщо після відмови від договору гроші не повернуто вчасно (art. 48 ust. 1). Запитайте, який рахунок у конкретного комплексу.
• Інформаційний проспект ви отримуєте безкоштовно до договору бронювання (art. 21), а плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни (art. 32 ust. 2).
• Прозорість цін. Забудовник публікує історію цін; якщо ціна на сайті відрізняється від ціни в договорі, ви можете вимагати вигіднішу для вас (art. 19a ust. 2 і 6).
• Недоліки при прийманні. За договором із забудовником у нього є 14 днів на відповідь про заявлені недоліки (відсутність відповіді означає визнання) і 30 днів на усунення визнаних (art. 41 ust. 4–6).
• Rękojmia (відповідальність за недоліки) триває п’ять років від передачі (art. 568 § 1 Цивільного кодексу), а щодо споживача, який купує у забудовника, її не можна виключити (art. 558 § 1).

Вторинний ринок:

• Спеціального рахунку й DFG немає. Вас захищає те, що ви перевірите до підпису: земельно-іпотечна книга й текст договору.
• Rękojmia теж триває п’ять років, але приватний продавець може її обмежити чи виключити (art. 558 § 1); виключення не діє, якщо продавець підступно приховав недолік (art. 558 § 2).

Зміни до закону про забудовників ухвалено, але вони ще не діють: Dz.U. 2026 poz. 1077 — з 11 листопада 2026 р. і основна частина Dz.U. 2025 poz. 1669 — з 2 квітня 2027 р.

Ситуація іноземця: дозвіл, мова й гроші з-за кордону

Дозвіл MSWiA. Окрему житлову квартиру поза прикордонною зоною можна купити без дозволу незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, Dz.U. 2017 poz. 2278), а Варшава не лежить у прикордонній зоні. Звільнене й гаражне приміщення, пов’язане з житловими потребами (art. 8 ust. 1 pkt 1a). За даними MSWiA, дозвіл усе ж потрібен, якщо разом із квартирою ви купуєте частку в окремому об’єкті нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі. Громадяни країн ЄЕЗ і Швейцарії дозволу не потребують (art. 8 ust. 2). Для решти це гербовий збір 1570 zł і очікування; MSWiA називає строк від 2 до 4 місяців або більше. Без потрібного дозволу набуття недійсне (art. 6 ust. 1). Про частки в окремих об’єктах запитайте до того, як щось підписувати.

Мова документів. У законі про забудовників немає норми про мову проспекту чи договору, тож права на переклад, що з нього випливає, у вас немає. Нотаріальний акт складають польською; на ваш запит нотаріус може провести угоду й іншою мовою, особисто або з присяжним перекладачем, а якщо ви не знаєте польської і перекладу немає, нотаріус зобов’язаний його забезпечити (art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). Акт зачитують, а нотаріус має пересвідчитися, що ви його розумієте (art. 94 § 1). Перелік присяжних перекладачів (tłumacz przysięgły) публікує міністр юстиції.

Два акти на первинному ринку. Купівля в будинку, що будується, — це зазвичай два нотаріальні акти з інтервалом близько двох років: договір із забудовником і передача права власності (art. 40 ust. 1 закону про забудовників; art. 158 Цивільного кодексу). Якщо ви можете в цей час перебувати за кордоном, довіреність теж має бути у формі нотаріального акта (art. 99 § 1 Цивільного кодексу); її форму заздалегідь узгодьте з польським нотаріусом.

Гроші з-за кордону. Нотаріус і посередник зобов’язані вас ідентифікувати й у обґрунтованих випадках перевірити джерело коштів (art. 34 ust. 1 закону про протидію відмиванню грошей і фінансуванню тероризму, Dz.U. 2025 poz. 644). На обох ринках зберігайте документи про перекази.

Проживання. Купівля квартири сама по собі права на проживання не дає: у законі про іноземців (Dz.U. 2025 poz. 1079) такої підстави немає. Але власна квартира може правити за правовий титул на житло в заяві на статус довгострокового резидента ЄС (art. 219a ust. 1, додано Dz.U. 2025 poz. 1794, застосовується з 27 квітня 2026 р.), так само як договір оренди.

Що важить більше? Перелік запитань

Первинний ринок виграє, якщо ви відповідаєте «так»:

• Ви можете чекати близько двох років і платити оренду разом із внесками або шукаєте готову квартиру від забудовника?
• У вас є 72 000–144 000 zł понад ціну на опорядження приблизно 48 м²?
• Для вас важливі спеціальний рахунок і rękojmia, яку не можна виключити?
• Ви або співвласник уже мали квартиру, тож на вторинному ринку ви сплатили б 2% PCC із частки цієї особи?

Вторинний ринок виграє, якщо ви відповідаєте «так»:

• Ви хочете швидко в’їхати й перестати платити оренду?
• Ви й можливий співвласник маєте право на пільгу з PCC?
• Вам потрібен конкретний район, де немає нових комплексів?
• Ви готові перевірити земельно-іпотечну книгу, прочитати договір на предмет відповідальності за недоліки (за потреби з перекладачем) і торгуватися?

Подробиці розкривають окремі посібники: повне порівняння первинного й вторинного ринку, скільки насправді коштує очікування квартири в будинку, що будується, що перевірити у вторинній квартирі до підписання договору і додаткові витрати при купівлі нової квартири.

FAQ

Чи вторинка у Варшаві дешевша за новобудову?

У середньому ні. За даними NBP за II квартал 2026 р. (березень–травень) середня ціна угод у Варшаві становила 16 783 zł/м² на первинному ринку й 16 723 zł/м² на вторинному, тобто різниця близько 60 zł/м². Що вийде дешевше, вирішують 2% PCC на вторинному ринку, вартість опорядження нової квартири та ціна конкретної квартири.

Чи потрібен іноземцеві дозвіл на купівлю квартири у Варшаві?

На саму окрему житлову квартиру ні, ані на первинному, ані на вторинному ринку. Дозвіл MSWiA не потрібен при купівлі окремого житлового приміщення поза прикордонною зоною, а Варшава в неї не входить (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, станом на жовтень 2026 р.). Дозвіл може знадобитися, якщо разом із квартирою ви купуєте частку в окремому об’єкті нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі, і звільнення у вас немає.

Чи платить іноземець інші податки, ніж поляк?

Ні, податок залежить від ринку, а не від громадянства (станом на жовтень 2026 р.). Якщо забудовник продає з ПДВ, податок уже входить у ціну, і PCC ви не сплачуєте. При купівлі в приватної особи на вторинному ринку ви сплачуєте 2% PCC від ринкової вартості або нічого, якщо вам належить пільга для покупця першого житла (art. 9 pkt 17 закону про PCC). З 800 000 zł це 16 000 zł.

Скільки чекати на квартиру в будинку, що будується?

За даними GUS, багатоквартирні будинки в Польщі у 2025 р. будували в середньому 24,8 місяця від початку будівництва до завершення (дані станом на 30 червня 2026 р.). Якщо ви підпишете договір на старті будівництва, розраховуйте приблизно на два роки до отримання ключів і платіть оренду весь цей час. Для забудовника обов’язковий строк із договору із забудовником (art. 35 ust. 1 pkt 7 закону про забудовників, станом на жовтень 2026 р.).

Чи можна підписати нотаріальний акт не польською мовою?

Нотаріальний акт складають польською. На ваш запит нотаріус може провести угоду й іншою мовою, особисто або з присяжним перекладачем, а якщо ви не знаєте польської, акт має бути вам перекладений (art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, станом на жовтень 2026 р.).

Вибираєте між новою квартирою та варіантом із вторинного ринку? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника, щоб ми могли заявити вас там як нашого клієнта. Ми пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста, і підемо у відділ продажу разом, обслуговуючи вас однією з 7 мов. З покупця на первинному ринку ми винагороди не беремо. Наша винагорода при первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. На вторинному ринку винагороду і те, хто її сплачує, ми визначаємо в договорі посередництва.

Jawno · Vladyslav Moroz, посередник у правочинах із нерухомістю, індивідуальна діяльність зі страхуванням OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан: жовтень 2026 р.