Новостройка или вторичка в Варшаве: плюсы и минусы в одной таблице

Вы снимаете квартиру в Варшаве и думаете о собственной? Ниже оба рынка сопоставлены по критериям, чтобы плюсы и минусы были видны в одном месте. Коротко: по цене за метр оба рынка сегодня в Варшаве почти равны, поэтому выбор определяют остальные факторы: налог, срок ожидания, стоимость отделки, защита платежей и объём польских документов, которые придётся читать. Правовое состояние и данные: октябрь 2026 г.

Уточним названия. Первичный рынок (rynek pierwotny) — новые квартиры от застройщика, вторичный (rynek wtórny) — квартиры «из вторых рук», чаще всего от частных лиц.

Сравнение: первичный и вторичный рынок

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Цены NBP относятся к квартирам в многоквартирных домах в границах Варшавы и включают НДС; данные могут быть позже пересмотрены (таблица NBP от 7 августа 2026 г.). Следующие разделы раскрывают каждую строку таблицы.

Цена: какой рынок дешевле?

По данным NBP за II квартал 2026 г. (март, апрель, май) средняя цена сделок в Варшаве составляла 16 783 zł/м² на первичном рынке и 16 723 zł/м² на вторичном. Разница около 60 zł/м², поэтому на 800 000 zł вы купите примерно 48 м² на любом из рынков (наш расчёт по данным NBP). За год цены сделок выросли на 2,4% на первичном рынке и на 1,3% на вторичном (тоже наш расчёт).

На вторичном рынке цена из объявления дальше от цены, по которой квартиры реально продаются: примерно на 2300 zł/м² ниже, против примерно 1700 zł/м² на первичном рынке (наш расчёт, NBP, II кв. 2026 г.). Так что плюс вторички — возможность торговаться, а не более низкая средняя цена.

Налог: НДС в цене или 2% PCC?

Налог зависит от рынка, а не от паспорта. Продажа, облагаемая НДС, не облагается PCC (налогом на гражданско-правовые сделки; art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC, Dz.U. 2026 poz. 191), а застройщик обязан указывать цены с НДС (art. 19a ust. 1 закона о застройщиках, Dz.U. 2026 poz. 880). Ставка НДС на жилое помещение — 8% до 150 м² и 23% с превышения; ставка 8% действует до конца года, в котором расходы на оборону превысят 3% ВВП, а министр финансов объявляет об окончании этого периода до 31 октября соответствующего года (Dz.U. 2026 poz. 1263, art. 41 ust. 2 и 12–12c в связи с art. 146ef). Если вы подписываете договор после 31 октября 2026 г., проверьте ставку, действующую в день подписания.

Два исключения на первичном рынке: если продажа застройщика освобождена от НДС, вы платите 2% PCC, поэтому спросите об этом в отделе продаж (biuro sprzedaży); а при покупке шестой и каждой следующей квартиры в зданиях на одном участке одним и тем же покупателем ставка PCC составляет 6% (art. 7a закона о PCC).

На вторичном рынке PCC — это 2% рыночной стоимости (art. 6 ust. 1 pkt 1 и art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a). С 31 августа 2023 г. действует льгота для покупателя, который никогда не был собственником квартиры, дома или кооперативного права на помещение; унаследованная доля до 50% льготу не исключает (art. 9 pkt 17). Если у вас есть или была квартира за границей, до сделки спросите у нотариуса, положена ли вам льгота.

Срок: сколько ждать ключи?

В строящемся доме. Договор с застройщиком (umowa deweloperska) должен определять срок передачи права собственности, а также начало и окончание строительства (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 и 17 закона о застройщиках). По данным GUS, многоквартирные дома в Польше в 2025 г. строились в среднем 24,8 месяца, поэтому при подписании на старте стройки рассчитывайте примерно на два года. Это средняя цифра по стране, а не срок от подписания до приёмки; обязателен срок из договора.

Для арендатора это значит платить аренду и взносы застройщику одновременно. График платежей включает не менее четырёх этапов, каждый на сумму от 10% до 25% общих затрат на проект, а не цены вашей квартиры (art. 24 ust. 2), а платежи поступают на специальный счёт в банке после каждого этапа (art. 8). Если право собственности не передано в срок, вы можете назначить 120 дней, по истечении которых вправе отказаться от договора (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3). Неустойка за просрочку полагается только в том случае, если она предусмотрена договором.

Готовая квартира от застройщика. Ждать стройку не нужно; срок зависит от договора купли-продажи и, возможно, от банка.

Вторичный рынок. Дату передачи вы согласуете с продавцом, и она зависит от того, когда он съедет.

Отделка: сколько добавить к цене?

Квартиру в состоянии «deweloperski» нужно отделать до заселения. Оценки порталов для Варшавы: cennik-kosztorys.pl (май 2026 г.) называет 1500–2500 zł/м² в базовом стандарте и 3000–5000 zł/м² в премиум-сегменте; RynekPierwotny.pl (июль 2026 г.) — до 3000 zł/м² «под ключ» в среднем стандарте и около 4000–5000 zł/м² в высоком. Для базового и среднего стандарта примите 1500–3000 zł/м², то есть 72 000–144 000 zł на примерно 48 м². Это оценки порталов, а не официальные данные; реальная стоимость зависит от стандарта и сметы подрядчика.

Квартира на вторичном рынке бывает готова к проживанию, но состояние разное: от свежего ремонта до необходимости менять коммуникации. Тогда вы оцениваете ремонт, а не отделку.

Защита денег: специальный счёт или земельно-ипотечная книга?

Первичный рынок (закон о застройщиках, на октябрь 2026 г.):

• Специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy), открытый или закрытый, обязателен (art. 6–7), а платите вы этапами по мере строительства (art. 8).
• Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) ведёт Страховой гарантийный фонд (art. 46). Он возвращает платежи на открытый счёт, в частности при банкротстве застройщика или если после отказа от договора деньги не возвращены в срок (art. 48 ust. 1). Спросите, какой счёт у конкретного комплекса.
• Информационный проспект вы получаете бесплатно до договора бронирования (art. 21), а плата за бронирование не может превышать 1% цены (art. 32 ust. 2).
• Прозрачность цен. Застройщик публикует историю цен; если цена на сайте отличается от цены в договоре, вы можете потребовать более выгодную для вас (art. 19a ust. 2 и 6).
• Недостатки при приёмке. По договору с застройщиком у него есть 14 дней на ответ о заявленных недостатках (отсутствие ответа означает признание) и 30 дней на устранение признанных (art. 41 ust. 4–6).
• Rękojmia (ответственность за недостатки) длится пять лет с момента передачи (art. 568 § 1 Гражданского кодекса), а в отношении потребителя, покупающего у застройщика, её нельзя исключить (art. 558 § 1).

Вторичный рынок:

• Специального счёта и DFG нет. Вас защищает то, что вы проверите до подписи: земельно-ипотечная книга и текст договора.
• Rękojmia тоже длится пять лет, но частный продавец может её ограничить или исключить (art. 558 § 1); исключение не действует, если продавец коварно скрыл недостаток (art. 558 § 2).

Изменения в закон о застройщиках приняты, но ещё не действуют: Dz.U. 2026 poz. 1077 — с 11 ноября 2026 г. и основная часть Dz.U. 2025 poz. 1669 — со 2 апреля 2027 г.

Ситуация иностранца: разрешение, язык и деньги из-за границы

Разрешение MSWiA. Отдельную жилую квартиру вне приграничной зоны можно купить без разрешения независимо от гражданства (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, Dz.U. 2017 poz. 2278), а Варшава не лежит в приграничной зоне. Освобождён и гаражное помещение, связанное с жилищными потребностями (art. 8 ust. 1 pkt 1a). По данным MSWiA, разрешение всё же нужно, если вместе с квартирой вы покупаете долю в отдельном объекте недвижимости, например в подъездной дороге. Граждане стран ЕЭЗ и Швейцарии разрешения не требуют (art. 8 ust. 2). Для остальных это госпошлина 1570 zł и ожидание; MSWiA называет срок от 2 до 4 месяцев или больше. Без необходимого разрешения приобретение недействительно (art. 6 ust. 1). О долях в отдельных объектах спросите до того, как что-либо подписывать.

Язык документов. В законе о застройщиках нет нормы о языке проспекта или договора, поэтому права на перевод, вытекающего из него, у вас нет. Нотариальный акт составляется по-польски; по вашему требованию нотариус может провести сделку и на другом языке, лично или с присяжным переводчиком, а если вы не знаете польского и перевода нет, нотариус обязан его обеспечить (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). Акт зачитывается, а нотариус должен убедиться, что вы его понимаете (art. 94 § 1). Список присяжных переводчиков (tłumacz przysięgły) публикует министр юстиции.

Два акта на первичном рынке. Покупка в строящемся доме — это обычно два нотариальных акта с интервалом около двух лет: договор с застройщиком и передача права собственности (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках; art. 158 Гражданского кодекса). Если вы можете в это время находиться за границей, доверенность тоже должна быть в форме нотариального акта (art. 99 § 1 Гражданского кодекса); её форму заранее согласуйте с польским нотариусом.

Деньги из-за границы. Нотариус и посредник обязаны вас идентифицировать и в обоснованных случаях проверить источник средств (art. 34 ust. 1 закона о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма, Dz.U. 2025 poz. 644). На обоих рынках сохраняйте документы о переводах.

Проживание. Покупка квартиры сама по себе права на проживание не даёт: в законе об иностранцах (Dz.U. 2025 poz. 1079) такого основания нет. Но собственная квартира может служить правовым титулом на жильё при заявлении на статус долгосрочного резидента ЕС (art. 219a ust. 1, добавлен Dz.U. 2025 poz. 1794, применяется с 27 апреля 2026 г.), так же как договор аренды.

Что весит больше? Список вопросов

Первичный рынок выигрывает, если вы отвечаете «да»:

• Вы можете ждать около двух лет и платить аренду вместе с взносами либо ищете готовую квартиру от застройщика?
• У вас есть 72 000–144 000 zł сверх цены на отделку примерно 48 м²?
• Для вас важны специальный счёт и rękojmia, которую нельзя исключить?
• Вы или совладелец уже имели квартиру, так что на вторичном рынке вы заплатили бы 2% PCC с доли этого человека?

Вторичный рынок выигрывает, если вы отвечаете «да»:

• Вы хотите быстро въехать и перестать платить аренду?
• Вы и возможный совладелец имеете право на льготу по PCC?
• Вам нужен конкретный район, где нет новых комплексов?
• Вы готовы проверить земельно-ипотечную книгу, прочитать договор на предмет ответственности за недостатки (при необходимости с переводчиком) и торговаться?

Подробности раскрывают отдельные руководства: полное сравнение первичного и вторичного рынка, сколько на самом деле стоит ожидание квартиры в строящемся доме, что проверить во вторичной квартире до подписания договора и дополнительные расходы при покупке новой квартиры.

FAQ

Вторичка в Варшаве дешевле новостройки?

В среднем нет. По данным NBP за II квартал 2026 г. (март–май) средняя цена сделок в Варшаве составила 16 783 zł/м² на первичном рынке и 16 723 zł/м² на вторичном, то есть разница около 60 zł/м². Что выйдет дешевле, решают 2% PCC на вторичном рынке, стоимость отделки новой квартиры и цена конкретного лота.

Нужно ли иностранцу разрешение на покупку квартиры в Варшаве?

На саму отдельную жилую квартиру нет, ни на первичном, ни на вторичном рынке. Разрешение MSWiA не требуется при покупке отдельного жилого помещения вне приграничной зоны, а Варшава в неё не входит (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, на октябрь 2026 г.). Разрешение может понадобиться, если вместе с квартирой вы покупаете долю в отдельном объекте недвижимости, например в подъездной дороге, и освобождения у вас нет.

Платит ли иностранец другие налоги, чем поляк?

Нет, налог зависит от рынка, а не от гражданства (на октябрь 2026 г.). Если застройщик продаёт с НДС, налог уже включён в цену, и PCC вы не платите. При покупке у частного лица на вторичном рынке вы платите 2% PCC от рыночной стоимости или ничего, если вам положена льгота для покупателя первого жилья (art. 9 pkt 17 закона о PCC). С 800 000 zł это 16 000 zł.

Сколько ждать квартиру в строящемся доме?

По данным GUS, многоквартирные дома в Польше в 2025 г. строили в среднем 24,8 месяца от начала строительства до завершения (данные на 30 июня 2026 г.). Если вы подпишете договор на старте стройки, рассчитывайте примерно на два года до получения ключей и платите аренду всё это время. Для застройщика обязателен срок из договора с застройщиком (art. 35 ust. 1 pkt 7 закона о застройщиках, на октябрь 2026 г.).

Можно ли подписать нотариальный акт не на польском языке?

Нотариальный акт составляется по-польски. По вашему требованию нотариус может провести сделку и на другом языке, лично или с присяжным переводчиком, а если вы не знаете польского, акт должен быть вам переведён (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, на октябрь 2026 г.).

Выбираете между новой квартирой и вариантом со вторичного рынка? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика, чтобы мы могли заявить вас там как нашего клиента. Мы пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, и пойдём в отдел продаж вместе, обслуживая вас на одном из 7 языков. С покупателя на первичном рынке мы вознаграждения не берём. Наше вознаграждение при первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. На вторичном рынке вознаграждение и то, кто его платит, мы определяем в договоре посредничества.

Jawno · Vladyslav Moroz, посредник в сделках с недвижимостью, индивидуальная деятельность со страхованием OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние: октябрь 2026 г.