Vive in affitto a Varsavia e vorrebbe comprare casa? Qui mettiamo a confronto i due mercati criterio per criterio, così che pro e contro siano visibili in un solo posto. In breve: quanto a prezzo al metro quadro, oggi a Varsavia i due mercati sono quasi alla pari, quindi la scelta dipende dal resto: imposta, tempi di attesa, costo delle finiture, tutela degli acconti e quantità di documenti polacchi da leggere. Stato giuridico e dati: ottobre 2026.
Ricordiamo i termini. Il mercato primario (rynek pierwotny) è composto dagli appartamenti nuovi del costruttore, il mercato secondario (rynek wtórny) dagli appartamenti usati, per lo più di privati.
Confronto: mercato primario contro secondario
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Criterio (Varsavia, stato a ottobre 2026) | Mercato primario | Mercato secondario |
|---|---|---|
| Prezzo medio di transazione NBP, 2° trim. 2026 | 16.783 zł/m² | 16.723 zł/m² |
| Prezzo medio di offerta NBP, 2° trim. 2026 | 18.488 zł/m² | 19.059 zł/m² |
| Imposta sull’acquisto | IVA nel prezzo (8% fino a 150 m², 23% sull’eccedenza), niente PCC | 2% di PCC sul valore di mercato, salvo esenzione |
| PCC su 800.000 zł | 0 zł | 16.000 zł oppure 0 zł con l’esenzione |
| Quando riceve le chiavi | in costruzione circa due anni; pronto, subito secondo il contratto | il termine lo concorda con il venditore |
| Finiture | spesso stato “deweloperski” (grezzo da costruttore), budget extra per le finiture | di solito abitabile, ma lo stato varia |
| Tutela degli acconti | conto vincolato (rachunek powierniczy), Fondo di garanzia dei costruttori | registro fondiario e testo del contratto |
| Garanzia per vizi (rękojmia) | 5 anni, non escludibile nei confronti del consumatore | 5 anni, il venditore privato può limitarla o escluderla |
| Documenti da leggere | prospetto informativo, contratto di prenotazione, contratto di sviluppo, calendario dei pagamenti | estratto del registro fondiario, contratto preliminare, clausole sulla garanzia |
I prezzi NBP riguardano appartamenti in condomini entro i confini di Varsavia e comprendono l’IVA; i dati possono essere rivisti in seguito (foglio NBP del 7 agosto 2026). Le sezioni seguenti sviluppano ogni riga della tabella.
Prezzo: quale mercato costa meno?
Secondo la NBP, nel 2° trimestre 2026 (marzo, aprile, maggio) il prezzo medio di transazione a Varsavia era di 16.783 zł/m² sul mercato primario e di 16.723 zł/m² sul secondario. La differenza è di circa 60 zł/m²: con 800.000 zł acquista circa 48 m² su entrambi i mercati (nostro calcolo sui dati NBP). Su base annua i prezzi di transazione sono saliti del 2,4% sul primario e dell’1,3% sul secondario (anche questo è un nostro calcolo).
Sul secondario il prezzo dell’annuncio è più lontano da quello a cui gli appartamenti si vendono davvero: circa 2.300 zł/m² più in basso, contro circa 1.700 zł/m² sul primario (nostro calcolo, NBP, 2° trim. 2026). Il vantaggio dell’usato è quindi il margine di trattativa, non una media più bassa.
Imposta: IVA nel prezzo o 2% di PCC?
L’imposta dipende dal mercato, non dal passaporto. Una vendita soggetta a IVA non è soggetta a PCC (art. 2 n. 4 lett. a della legge sulla PCC, Dz.U. 2026 poz. 191) e il costruttore deve indicare i prezzi con l’IVA (art. 19a c. 1 della legge sui costruttori, Dz.U. 2026 poz. 880). L’aliquota IVA su un’unità abitativa è dell’8% fino a 150 m² e del 23% sull’eccedenza; l’aliquota dell’8% vale fino alla fine dell’anno in cui le spese per la difesa superano il 3% del PIL, e il Ministro delle Finanze annuncia la fine di questo periodo entro il 31 ottobre di quell’anno (Dz.U. 2026 poz. 1263, art. 41 c. 2 e 12-12c in relazione all’art. 146ef). Se firma dopo il 31 ottobre 2026, verifichi l’aliquota in vigore il giorno della firma.
Due eccezioni sul primario: se la vendita del costruttore è esente da IVA, paga il 2% di PCC, quindi lo chieda all’ufficio vendite (biuro sprzedaży); e se lo stesso acquirente compra la sesta unità e le successive in edifici sulla stessa particella, l’aliquota PCC è del 6% (art. 7a della legge sulla PCC).
Sul secondario la PCC è il 2% del valore di mercato (art. 6 c. 1 n. 1 e art. 7 c. 1 n. 1 lett. a). Dal 31 agosto 2023 c’è l’esenzione per chi non è mai stato proprietario di un appartamento, di una casa o di un diritto cooperativo su un’unità; una quota ereditata fino al 50% non la esclude (art. 9 n. 17). Se ha o ha avuto una casa all’estero, chieda al notaio prima dell’atto se l’esenzione Le spetta.
Tempi: quanto si aspetta per le chiavi?
In costruzione. Il contratto di sviluppo (umowa deweloperska) deve indicare il termine di trasferimento della proprietà e l’inizio e la fine dei lavori (art. 35 c. 1 n. 7, 12 e 17 della legge sui costruttori). Secondo il GUS, nel 2025 in Polonia i condomini sono stati costruiti in media in 24,8 mesi, quindi, firmando all’avvio del cantiere, calcoli circa due anni. È una media nazionale, non il tempo che passa dalla firma alla consegna; vale il termine scritto nel contratto.
Per chi è in affitto significa pagare l’affitto e le rate al costruttore nello stesso tempo. Il calendario dei pagamenti ha almeno quattro fasi, ciascuna pari al 10-25% dei costi complessivi dell’iniziativa, non del prezzo del Suo appartamento (art. 24 c. 2), e i versamenti confluiscono nel conto vincolato dopo ogni fase (art. 8). Se la proprietà non viene trasferita nei termini, può fissare 120 giorni, trascorsi i quali può recedere dal contratto (art. 43 c. 1 n. 6 e c. 3). La penale per il ritardo spetta solo se il contratto la prevede.
Pronto dal costruttore. Non aspetta il cantiere; il termine dipende dal contratto di vendita ed eventualmente dalla banca.
Mercato secondario. La data di consegna la concorda con il venditore e dipende da quando si trasferirà.
Finiture: quanto aggiungere al prezzo?
Un appartamento in stato “deweloperski” (stan deweloperski) va rifinito prima di trasferirsi. Stime dei portali per Varsavia: cennik-kosztorys.pl (maggio 2026) indica 1.500-2.500 zł/m² nello standard base e 3.000-5.000 zł/m² nel premium; RynekPierwotny.pl (luglio 2026) indica fino a 3.000 zł/m² chiavi in mano nello standard medio e circa 4.000-5.000 zł/m² in quello alto. Per lo standard base e medio calcoli 1.500-3.000 zł/m², cioè 72.000-144.000 zł per circa 48 m². Sono stime di portali, non dati ufficiali; il costo reale dipende dallo standard e dal preventivo dell’impresa.
Un appartamento usato è spesso abitabile, ma lo stato varia: da appena ristrutturato a bisognoso di impianti nuovi. In quel caso prezza una ristrutturazione, non le finiture.
Tutela del denaro: conto vincolato o registro fondiario?
Mercato primario (legge sui costruttori, stato a ottobre 2026):
- Il conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy), aperto o chiuso, è obbligatorio (art. 6-7) e versa a fasi, con l’avanzamento dei lavori (art. 8).
- Il Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) è gestito dal Fondo di garanzia assicurativa (art. 46). Restituisce i versamenti sul conto aperto, tra l’altro in caso di fallimento del costruttore o quando, dopo il recesso, il denaro non torna nei termini (art. 48 c. 1). Chieda quale conto abbia quell’investimento.
- Il prospetto informativo (prospekt informacyjny) lo riceve gratuitamente prima del contratto di prenotazione (art. 21), e la caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo (art. 32 c. 2).
- Trasparenza dei prezzi. Il costruttore pubblica lo storico dei prezzi; se il prezzo sul sito è diverso da quello del contratto, può chiedere il più favorevole per Lei (art. 19a c. 2 e 6).
- Vizi alla consegna. Nel contratto di sviluppo il costruttore ha 14 giorni per rispondere ai vizi segnalati (nessuna risposta vale come riconoscimento) e 30 giorni per eliminare quelli riconosciuti (art. 41 c. 4-6).
- Garanzia per vizi (rękojmia): dura cinque anni dalla consegna (art. 568 § 1 del Codice civile) e non si può escludere nei confronti del consumatore che compra dal costruttore (art. 558 § 1).
Mercato secondario:
- Non esistono né conto vincolato né DFG. La tutela è ciò che verifica prima della firma: il registro fondiario (księga wieczysta) e il testo del contratto.
- Anche qui la garanzia dura cinque anni, ma un venditore privato può limitarla o escluderla (art. 558 § 1); l’esclusione non vale se il venditore ha nascosto il vizio con dolo (art. 558 § 2).
Le modifiche alla legge sui costruttori sono approvate ma non ancora in vigore: Dz.U. 2026 poz. 1077 dall’11 novembre 2026 e la parte principale di Dz.U. 2025 poz. 1669 dal 2 aprile 2027.
Per lo straniero: autorizzazione, lingua dei documenti e denaro dall’estero
Autorizzazione MSWiA. Un’unità abitativa autonoma fuori dalla zona di frontiera si può comprare senza autorizzazione, qualunque sia la cittadinanza (art. 8 c. 1 n. 1 e c. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, Dz.U. 2017 poz. 2278), e Varsavia non è in zona di frontiera. È esente anche il box o garage legato alle esigenze abitative (art. 8 c. 1 n. 1a). Secondo il MSWiA, però, l’autorizzazione serve se insieme all’appartamento acquista una quota di un immobile distinto, per esempio di una strada di accesso. I cittadini del SEE e della Svizzera non hanno bisogno dell’autorizzazione (art. 8 c. 2). Per gli altri significa un’imposta di bollo di 1570 zł e un’attesa: il MSWiA indica 2-4 mesi o più. Senza l’autorizzazione richiesta l’acquisto è nullo (art. 6 c. 1). Chieda delle quote di immobili distinti prima di firmare qualsiasi cosa.
Lingua dei documenti. La legge sui costruttori non contiene alcuna norma sulla lingua del prospetto o del contratto, quindi da essa non deriva un diritto alla traduzione. L’atto notarile è redatto in polacco; su Sua richiesta il notaio può svolgerlo anche in un’altra lingua, di persona o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły), e se non conosce il polacco e manca la traduzione, il notaio deve farla fare (art. 2 § 3 e art. 87 § 1 n. 1 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). L’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che Lei lo comprenda (art. 94 § 1). L’elenco dei traduttori giurati è pubblicato dal Ministro della Giustizia.
Due atti sul mercato primario. L’acquisto in costruzione comporta di solito due atti notarili a circa due anni di distanza: il contratto di sviluppo e il trasferimento della proprietà (art. 40 c. 1 della legge sui costruttori; art. 158 del Codice civile). Se in quel momento potrebbe essere all’estero, anche la procura deve avere la forma dell’atto notarile (art. 99 § 1 del Codice civile); ne concordi la forma per tempo con un notaio polacco.
Denaro dall’estero. Il notaio e l’intermediario devono identificarLa e, nei casi motivati, verificare l’origine dei fondi (art. 34 c. 1 della legge sul contrasto al riciclaggio di denaro e al finanziamento del terrorismo, Dz.U. 2025 poz. 644). Su entrambi i mercati conservi la documentazione dei bonifici.
Soggiorno. Comprare casa di per sé non dà diritto al soggiorno: la legge sugli stranieri (Dz.U. 2025 poz. 1079) non prevede una simile base. La casa di proprietà può però servire come titolo giuridico sull’immobile nella domanda di status di soggiornante di lungo periodo UE (art. 219a c. 1, aggiunto da Dz.U. 2025 poz. 1794, applicato dal 27 aprile 2026), come un contratto di affitto.
Quali pro e contro pesano di più? Elenco di domande
Il mercato primario è in vantaggio se risponde “sì” a:
- Può attendere circa due anni e pagare l’affitto insieme alle rate, oppure cerca un appartamento già pronto dal costruttore?
- Ha 72.000-144.000 zł oltre al prezzo per le finiture di circa 48 m²?
- Le importano il conto vincolato e la garanzia per vizi non escludibile?
- Lei o chi compra con Lei avete già avuto una casa, così che sul secondario pagherebbe il 2% di PCC sulla quota di quella persona?
Il mercato secondario è in vantaggio se risponde “sì” a:
- Vuole trasferirsi presto e smettere di pagare l’affitto?
- Lei ed eventuali co-acquirenti avete diritto all’esenzione dalla PCC?
- Vuole una zona precisa in cui non ci sono nuovi investimenti?
- È pronto a verificare il registro fondiario, a leggere il contratto sotto il profilo della garanzia (se serve con un traduttore) e a trattare il prezzo?
I dettagli sono sviluppati in guide a parte: confronto completo tra mercato primario e secondario, quanto costa davvero attendere un appartamento in costruzione, controlli sull’usato prima del contratto e costi aggiuntivi nell’acquisto di una nuova costruzione.
FAQ
A Varsavia l’usato costa meno del nuovo?
In media no. Secondo la NBP, nel 2° trimestre 2026 (marzo-maggio) il prezzo medio di transazione a Varsavia è stato di 16.783 zł/m² sul mercato primario e di 16.723 zł/m² sul secondario, cioè una differenza di circa 60 zł/m². Quale acquisto costi meno lo decidono il 2% di PCC sull’usato, il costo delle finiture del nuovo e il prezzo del singolo appartamento.
Uno straniero ha bisogno di un’autorizzazione per comprare casa a Varsavia?
Per una singola unità abitativa no, su nessuno dei due mercati. L’autorizzazione del Ministero dell’Interno (MSWiA) non serve per l’acquisto di un’unità abitativa autonoma fuori dalla zona di frontiera, e Varsavia non vi rientra (art. 8 c. 1 n. 1 e c. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, stato al mese di ottobre 2026). Può servire se insieme all’appartamento acquista una quota di un immobile distinto, per esempio di una strada di accesso, e non rientra tra i casi esenti.
Uno straniero paga imposte diverse da un polacco?
No, l’imposta dipende dal mercato, non dalla cittadinanza (stato al mese di ottobre 2026). Se compra da un costruttore che vende con IVA, l’imposta è già nel prezzo e non paga la PCC. Se compra da un privato sul mercato secondario, paga il 2% di PCC sul valore di mercato, oppure nulla se Le spetta l’esenzione per chi acquista la prima casa (art. 9 n. 17 della legge sulla PCC). Su 800.000 zł sono 16.000 zł.
Quanto si aspetta per un appartamento in costruzione?
Secondo il GUS, nel 2025 in Polonia i condomini sono stati costruiti in media in 24,8 mesi dall’inizio dei lavori al completamento (dati al 30 giugno 2026). Se firma il contratto all’avvio del cantiere, calcoli circa due anni fino alle chiavi e paghi l’affitto fino ad allora. Per il costruttore vale il termine scritto nel contratto di sviluppo (art. 35 c. 1 n. 7 della legge sui costruttori, stato al mese di ottobre 2026).
L’atto notarile si può firmare in una lingua diversa dal polacco?
L’atto notarile è redatto in polacco. Su Sua richiesta il notaio può svolgerlo anche in un’altra lingua, di persona o con un traduttore giurato; se non conosce il polacco, l’atto Le deve essere tradotto (art. 2 § 3 e art. 87 § 1 n. 1 della legge sul notariato, stato al mese di ottobre 2026).
Sta scegliendo tra un appartamento nuovo e un’offerta dell’usato? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore, così che possiamo segnalarLa lì come nostro cliente. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato e andremo insieme all’ufficio vendite, assistendoLa in una delle 7 lingue. Dall’acquirente sul mercato primario non percepiamo alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Sul mercato secondario il compenso, e chi lo paga, lo stabiliamo nel contratto di intermediazione.
Jawno · Vladyslav Moroz, intermediario immobiliare, attività individuale con assicurazione OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico: ottobre 2026.