Varşova’da sıfır mı ikinci el daire mi: artılar ve eksiler tek tabloda

Varşova’da kiracısınız ve kendi dairenizi almak istiyorsunuz? Aşağıda iki piyasayı ölçüt ölçüt yan yana koyuyoruz; artılar ve eksiler tek yerde görünsün. Kısaca: metrekare fiyatı bakımından iki piyasa Varşova’da bugün neredeyse eşit, yani seçimi geri kalanlar belirler: vergi, bekleme süresi, tadilat maliyeti, ödemelerin korunması ve okumanız gereken Lehçe belge miktarı. Hukuki durum ve veriler: Ekim 2026.

Terimleri hatırlatalım. Birincil piyasa (rynek pierwotny) geliştiriciden alınan yeni dairelerdir, ikinci el piyasa (rynek wtórny) ise çoğunlukla gerçek kişilerden alınan ikinci el dairelerdir.

Karşılaştırma: birincil piyasa ve ikinci el piyasa

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

NBP fiyatları Varşova sınırları içindeki çok daireli binalardaki daireleri kapsar ve KDV’yi içerir; veriler sonradan düzeltilebilir (NBP tablosu, 7 Ağustos 2026). Sonraki bölümler tablonun her satırını açar.

Fiyat: hangi piyasa daha ucuz?

NBP’ye göre 2026’nın 2. çeyreğinde (Mart, Nisan, Mayıs) Varşova’da ortalama işlem fiyatı birincil piyasada 16.783 zł/m², ikinci el piyasada 16.723 zł/m² idi. Fark yaklaşık 60 zł/m²; yani 800.000 zł ile iki piyasada da yaklaşık 48 m² alırsınız (NBP verilerinden kendi hesabımız). Bir yıl öncesine göre işlem fiyatları birincil piyasada %2,4, ikinci el piyasada %1,3 arttı (bu da kendi hesabımız).

İkinci el piyasada ilandaki fiyat, dairelerin gerçekte satıldığı fiyattan daha uzaktır: yaklaşık 2.300 zł/m² aşağıda; birincil piyasada bu fark yaklaşık 1.700 zł/m² (kendi hesabımız, NBP, 2026 2. çeyrek). Yani ikinci el piyasanın artısı daha düşük bir ortalama değil, pazarlık payıdır.

Vergi: fiyata dahil KDV mi, %2 PCC mi?

Vergiyi pasaport değil piyasa belirler. KDV’ye tabi satış PCC’ye tabi değildir (PCC kanunu md. 2 b. 4 bent a, Dz.U. 2026 poz. 191) ve geliştirici fiyatları KDV’li vermek zorundadır (geliştirici kanunu md. 19a f. 1, Dz.U. 2026 poz. 880). Konutta KDV oranı 150 m²’ye kadar %8, fazlası için %23’tür; %8 oranı, savunma harcamalarının GSYH’nin %3’ünü aştığı yılın sonuna kadar geçerlidir ve Maliye Bakanı bu dönemin bittiğini o yılın 31 Ekim’ine kadar ilan eder (Dz.U. 2026 poz. 1263, md. 41 f. 2 ve 12-12c, md. 146ef ile bağlantılı). Sözleşmeyi 31 Ekim 2026’dan sonra imzalıyorsanız, imza günü geçerli oranı kontrol edin.

Birincil piyasada iki istisna var: geliştiricinin satışı KDV’den muafsa %2 PCC ödersiniz, bunu satış ofisinde (biuro sprzedaży) sorun; aynı alıcı aynı arsadaki binalarda altıncı ve sonraki daireyi alırsa PCC oranı %6’dır (PCC kanunu md. 7a).

İkinci el piyasada PCC, piyasa değerinin %2’sidir (md. 6 f. 1 b. 1 ve md. 7 f. 1 b. 1 bent a). 31 Ağustos 2023’ten beri hiç daire, ev veya kooperatif konut hakkı sahibi olmamış alıcı için muafiyet vardır; miras kalan %50’ye kadar pay muafiyeti engellemez (md. 9 b. 17). Yurt dışında dairenizin varsa veya vardıysa, muafiyet size uygulanır mı diye işlemden önce notere sorun.

Süre: anahtara kadar ne kadar beklenir?

İnşaat halinde. Geliştirici sözleşmesi (umowa deweloperska) mülkiyetin devri tarihini ile inşaatın başlangıç ve bitişini içermek zorundadır (geliştirici kanunu md. 35 f. 1 b. 7, 12 ve 17). GUS’a göre Polonya’da çok daireli binalar 2025’te ortalama 24,8 ayda inşa edildi; yani sözleşmeyi inşaatın başında imzalarsanız yaklaşık iki yıl hesaplayın. Bu, imzadan teslime geçen süre değil ülke ortalamasıdır; bağlayıcı olan sözleşmedeki tarihtir.

Kiracı için bu, geliştiriciye taksit öderken aynı anda kira ödemek demektir. Ödeme takvimi en az dört aşamadan oluşur; her biri, dairenizin fiyatının değil girişimin toplam maliyetlerinin %10 ile %25’i arasındadır (md. 24 f. 2) ve ödemeler her aşamadan sonra emanet hesabına gider (md. 8). Mülkiyet zamanında devredilmezse 120 günlük süre verebilirsiniz; bu süre sonunda sözleşmeden dönebilirsiniz (md. 43 f. 1 b. 6 ve f. 3). Gecikme cezası ancak sözleşme öngörüyorsa doğar.

Geliştiriciden hazır daire. İnşaatı beklemezsiniz; tarih satış sözleşmesine ve varsa bankaya bağlıdır.

İkinci el piyasa. Teslim tarihini satıcıyla belirlersiniz; satıcının ne zaman taşınacağına bağlıdır.

Tadilat: fiyatın üstüne ne kadar eklemelisiniz?

Geliştirici standardındaki (stan deweloperski) daireyi taşınmadan önce bitirmeniz gerekir. Varşova için portal tahminleri: cennik-kosztorys.pl (Mayıs 2026) temel standartta 1.500-2.500 zł/m², premium standartta 3.000-5.000 zł/m²; RynekPierwotny.pl (Temmuz 2026) orta standartta anahtar teslim 3.000 zł/m²’ye kadar, yüksek standartta yaklaşık 4.000-5.000 zł/m² veriyor. Temel ve orta standart için 1.500-3.000 zł/m² hesaplayın; yaklaşık 48 m² için bu 72.000-144.000 zł eder. Bunlar portal tahminleridir, resmî veri değildir; gerçek maliyet standarda ve yüklenicinin teklifine bağlıdır.

İkinci el daire çoğu zaman oturmaya hazırdır, ama durumu değişir: yeni yenilenmişten yeni tesisat isteyene kadar. O zaman tadilatı değil, yenilemeyi fiyatlandırırsınız.

Paranızı ne korur: emanet hesabı mı, tapu kaydı mı?

Birincil piyasa (geliştirici kanunu, Ekim 2026 itibarıyla):

• Konut emanet hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy), açık veya kapalı, zorunludur (md. 6-7); ödemeyi inşaatın ilerleyişine göre aşama aşama yaparsınız (md. 8).
• Geliştirici Garanti Fonu (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) Sigorta Garanti Fonu tarafından yürütülür (md. 46). Açık hesaba yapılan ödemeleri, örneğin geliştiricinin iflasında veya sözleşmeden döndükten sonra para zamanında dönmediğinde iade eder (md. 48 f. 1). Yatırımın hangi hesabı olduğunu sorun.
• Bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny) rezervasyon sözleşmesinden önce ücretsiz verilir (md. 21); rezervasyon ücreti fiyatın %1’ini aşamaz (md. 32 f. 2).
• Fiyat şeffaflığı. Geliştirici fiyat geçmişini yayımlar; sitedeki fiyat sözleşmedekinden farklıysa sizin için daha elverişli olanı talep edebilirsiniz (md. 19a f. 2 ve 6).
• Teslimde kusurlar. Geliştirici sözleşmesinde geliştiricinin bildirilen kusurlara yanıt vermek için 14 günü vardır (yanıt yoksa kabul sayılır) ve kabul edilenleri gidermek için 30 günü (md. 41 f. 4-6).
• Ayıp sorumluluğu (rękojmia) teslimden itibaren beş yıl sürer (Medeni Kanun md. 568 § 1) ve geliştiriciden alan tüketiciye karşı kaldırılamaz (md. 558 § 1).

İkinci el piyasa:

• Emanet hesabı da DFG de yoktur. Sizi imzadan önce kontrol ettikleriniz korur: tapu kaydı (księga wieczysta) ve sözleşme metni.
• Ayıp sorumluluğu burada da beş yıldır, ama gerçek kişi satıcı bunu sınırlayabilir veya kaldırabilir (md. 558 § 1); satıcı kusuru hileyle gizlediyse kaldırma geçerli olmaz (md. 558 § 2).

Geliştirici kanununda kabul edilmiş ama henüz yürürlükte olmayan değişiklikler var: Dz.U. 2026 poz. 1077, 11 Kasım 2026’dan; Dz.U. 2025 poz. 1669’un ana bölümü ise 2 Nisan 2027’den itibaren.

Yabancı alıcı için: izin, belge dili ve yurt dışından gelen para

MSWiA izni. Sınır bölgesi dışında müstakil bir konutu uyruğa bakılmaksızın izinsiz alabilirsiniz (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanun md. 8 f. 1 b. 1 ve f. 3, Dz.U. 2017 poz. 2278) ve Varşova sınır bölgesinde değildir. Konutun ihtiyaçlarına bağlı garaj bölümü de muaftır (md. 8 f. 1 b. 1a). MSWiA’ya göre ise daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda, örneğin yolda pay alıyorsanız izin gerekir. AEA ve İsviçre vatandaşlarının izne ihtiyacı yoktur (md. 8 f. 2). Diğer alıcılar, örneğin Türkiye vatandaşları için bu, 1570 zł damga vergisi ve bekleme demektir; MSWiA 2-4 ay veya daha uzun süre bildiriyor. Gereken izin olmadan edinim geçersizdir (md. 6 f. 1). Bir şey imzalamadan önce ayrı taşınmazlardaki paylar hakkında sorun.

Belgelerin dili. Geliştirici kanununda prospektüsün veya sözleşmenin diline dair bir hüküm yoktur; yani kanundan doğan bir çeviri hakkınız yoktur. Noter işlemi Lehçe düzenlenir; talebiniz üzerine noter bunu başka bir dilde de yapabilir, kendisi veya yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) aracılığıyla; Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri yoksa noter çeviriyi yapmak zorundadır (Noterlik Kanunu md. 2 § 3 ve md. 87 § 1 b. 1, Dz.U. 2026 poz. 614). İşlem okunur ve noter, onu anladığınızdan emin olmalıdır (md. 94 § 1). Yeminli tercümanların listesini Adalet Bakanı yayımlar.

Birincil piyasada iki işlem. İnşaat halinde alım genellikle yaklaşık iki yıl arayla iki noter işlemidir: geliştirici sözleşmesi ve mülkiyetin devri (geliştirici kanunu md. 40 f. 1; Medeni Kanun md. 158). O zaman yurt dışında olabilecekseniz vekâletname de noter işlemi biçiminde olmalıdır (Medeni Kanun md. 99 § 1); biçimini Polonyalı noterle önceden belirleyin.

Yurt dışından para. Noter ve aracı sizi tanımlamak ve haklı durumlarda paranın kaynağını kontrol etmek zorundadır (kara para aklamanın önlenmesi kanunu md. 34 f. 1, Dz.U. 2025 poz. 644). İki piyasada da havale belgelerini saklayın.

Oturma. Daire almak tek başına oturma hakkı vermez: yabancılar kanunu (Dz.U. 2025 poz. 1079) böyle bir dayanak içermez. Ancak kendi daireniz, AB uzun dönem ikametçisi statüsü başvurusunda, kira sözleşmesi gibi, konut üzerindeki hukuki hak olarak kullanılabilir (md. 219a f. 1, Dz.U. 2025 poz. 1794 ile eklendi, 27 Nisan 2026’dan itibaren uygulanıyor).

Hangi artılar ve eksiler daha ağır basar? Soru listesi

Aşağıdakilere “evet” diyorsanız birincil piyasa öne geçer:

• Yaklaşık iki yıl bekleyip kira ve taksiti birlikte ödeyebilir misiniz, yoksa geliştiriciden hazır daire mi arıyorsunuz?
• Fiyatın üstüne yaklaşık 48 m² tadilat için 72.000-144.000 zł ayırabiliyor musunuz?
• Emanet hesabı ve kaldırılamayan ayıp sorumluluğu sizin için önemli mi?
• Siz veya birlikte alan kişi daha önce daire sahibi oldunuz mu, yani ikinci el piyasada o kişinin payı üzerinden %2 PCC ödeyecek misiniz?

Aşağıdakilere “evet” diyorsanız ikinci el piyasa öne geçer:

• Hızlıca taşınıp kira ödemeyi bırakmak istiyor musunuz?
• Siz ve varsa birlikte alan kişi PCC muafiyetinden yararlanabiliyor musunuz?
• Yeni yatırım olmayan belirli bir semt mi istiyorsunuz?
• Tapu kaydını kontrol etmeye, sözleşmeyi ayıp sorumluluğu açısından (gerekirse tercümanla) okumaya ve fiyat pazarlığı yapmaya hazır mısınız?

Ayrıntıları ayrı rehberlerde açıyoruz: birincil ve ikinci el piyasanın tam karşılaştırması, inşaat halindeki daire için beklemenin gerçek maliyeti, sözleşmeden önce ikinci el dairenin kontrolü ve yeni daire alırken ek masraflar.

FAQ

Varşova’da ikinci el daire sıfır daireden daha mı ucuz?

Ortalamada hayır. NBP verilerine göre 2026’nın 2. çeyreğinde (Mart-Mayıs) Varşova’da ortalama işlem fiyatı birincil piyasada 16.783 zł/m², ikinci el piyasada 16.723 zł/m² idi; fark yaklaşık 60 zł/m². Hangi alımın daha ucuza geleceğini ikinci el piyasadaki %2 PCC, sıfır dairenin tadilat maliyeti ve belirli dairenin fiyatı belirler.

Yabancı Varşova’da daire almak için izin almak zorunda mı?

Müstakil konut için hayır, iki piyasada da. Sınır bölgesi dışında müstakil bir konutun edinilmesi için İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni gerekmez ve Varşova bu bölgede değildir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanun md. 8 f. 1 b. 1 ve f. 3, Ekim 2026 itibarıyla). Daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda, örneğin yolda pay alıyorsanız ve muaf değilseniz izin gerekebilir.

Yabancı Polonyalıdan farklı bir vergi öder mi?

Hayır, vergiyi uyruk değil piyasa belirler (Ekim 2026 itibarıyla). KDV’li satış yapan geliştiriciden alırken vergi fiyatın içindedir ve PCC ödemezsiniz. İkinci el piyasada gerçek kişiden alırken piyasa değerinin %2’si kadar PCC ödersiniz; ilk daire alıcısına tanınan muafiyet geçerliyse ödemezsiniz (PCC kanunu md. 9 b. 17). 800.000 zł fiyatta bu 16.000 zł eder.

İnşaat halindeki daire için ne kadar beklenir?

GUS’a göre Polonya’da çok daireli binalar 2025’te inşaatın başlangıcından tamamlanmasına kadar ortalama 24,8 ayda inşa edildi (30 Haziran 2026 verisi). Sözleşmeyi inşaatın başında imzalarsanız anahtara kadar yaklaşık iki yıl hesaplayın ve o zamana kadar kira ödeyin. Geliştiriciyi bağlayan, geliştirici sözleşmesindeki tarihtir (geliştirici kanunu md. 35 f. 1 b. 7, Ekim 2026 itibarıyla).

Noter işlemi Lehçe dışında bir dilde imzalanabilir mi?

Noter işlemi (akt notarialny) Lehçe düzenlenir. Talebiniz üzerine noter işlemi başka bir dilde de yapabilir, kendisi veya yeminli tercüman aracılığıyla; Lehçe bilmiyorsanız metin size çevrilmek zorundadır (Noterlik Kanunu md. 2 § 3 ve md. 87 § 1 b. 1, Ekim 2026 itibarıyla).

Yeni daire ile ikinci el ilan arasında mı seçim yapıyorsunuz? Geliştiricinin satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce bize yazın; sizi orada müşterimiz olarak bildirebilelim. Bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz, geliştiriciye veya avukata ne soracağınızı belirtiriz ve satış ofisine birlikte gideriz; hizmeti 7 dilden birinde veririz. Birincil piyasada alıcıdan ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. İkinci el piyasada ücreti ve kimin ödeyeceğini aracılık sözleşmesinde belirleriz.

Jawno · Vladyslav Moroz, emlak aracısı, OC sigortalı tek kişilik işletme · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.