Neubau oder Gebrauchtwohnung in Warschau: Vor- und Nachteile in einer Tabelle

Sie mieten in Warschau eine Wohnung und möchten eine eigene kaufen? Unten stellen wir beide Märkte Kriterium für Kriterium gegenüber, sodass Vor- und Nachteile an einer Stelle sichtbar sind. Kurz gesagt: Beim Preis je Quadratmeter liegen beide Märkte in Warschau derzeit fast gleichauf, entscheiden also die übrigen Punkte: Steuer, Wartezeit, Ausbaukosten, Zahlungsschutz und die Menge polnischer Dokumente, die Sie lesen müssen. Rechtsstand und Daten: Oktober 2026.

Zur Klärung der Begriffe: Der Primärmarkt (rynek pierwotny) umfasst neue Wohnungen vom Bauträger, der Sekundärmarkt (rynek wtórny) Wohnungen aus zweiter Hand, meist von Privatpersonen.

Gegenüberstellung: Primär- und Sekundärmarkt

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Die NBP-Preise beziehen sich auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern innerhalb der Stadtgrenzen von Warschau und enthalten die Mehrwertsteuer; die Daten können später revidiert werden (NBP-Tabelle vom 7. August 2026). Die folgenden Abschnitte vertiefen jede Zeile der Tabelle.

Preis: Welcher Markt ist günstiger?

Laut NBP lag der durchschnittliche Transaktionspreis in Warschau im 2. Quartal 2026 (März, April, Mai) bei 16 783 zł/m² im Neubau und 16 723 zł/m² im Bestand. Der Unterschied beträgt rund 60 zł/m², sodass Sie für 800 000 zł auf beiden Märkten etwa 48 m² erhalten (unsere Berechnung auf Basis der NBP-Daten). Im Jahresvergleich stiegen die Transaktionspreise im Neubau um 2,4 % und im Bestand um 1,3 % (ebenfalls unsere Berechnung).

Auf dem Sekundärmarkt liegt der Inseratspreis weiter vom tatsächlichen Verkaufspreis entfernt: etwa 2300 zł/m² darüber, gegenüber etwa 1700 zł/m² auf dem Primärmarkt (unsere Berechnung, NBP, 2. Quartal 2026). Der Vorteil des Bestands ist also Verhandlungsspielraum, nicht ein niedrigerer Durchschnittspreis.

Steuer: Mehrwertsteuer im Preis oder 2 % PCC?

Die Steuer hängt vom Markt ab, nicht vom Pass. Ein mehrwertsteuerpflichtiger Verkauf unterliegt nicht der PCC (Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte; Art. 2 Nr. 4 Buchst. a PCC-Gesetz, Dz.U. 2026 Pos. 191), und der Bauträger muss Preise einschließlich Mehrwertsteuer angeben (Art. 19a Abs. 1 Bauträgergesetz, Dz.U. 2026 Pos. 880). Der Mehrwertsteuersatz für Wohnraum beträgt 8 % bis 150 m² und 23 % auf die darüber hinausgehende Fläche; der Satz von 8 % gilt bis zum Ende des Jahres, in dem die Verteidigungsausgaben 3 % des BIP übersteigen, und der Finanzminister gibt das Ende dieses Zeitraums bis zum 31. Oktober des jeweiligen Jahres bekannt (Dz.U. 2026 Pos. 1263, Art. 41 Abs. 2 und 12–12c in Verbindung mit Art. 146ef). Unterschreiben Sie nach dem 31. Oktober 2026, prüfen Sie den am Unterzeichnungstag geltenden Satz.

Zwei Ausnahmen auf dem Primärmarkt: Ist der Verkauf des Bauträgers von der Mehrwertsteuer befreit, zahlen Sie 2 % PCC, fragen Sie deshalb im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) danach; und beim Kauf der sechsten und jeder weiteren Wohnung in Gebäuden auf einem Grundstück durch denselben Erwerber beträgt der PCC-Satz 6 % (Art. 7a PCC-Gesetz).

Im Bestand beträgt die PCC 2 % des Marktwerts (Art. 6 Abs. 1 Nr. 1 und Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a). Seit dem 31. August 2023 gilt eine Erleichterung für Erwerber, die noch nie Eigentümer einer Wohnung, eines Hauses oder eines genossenschaftlichen Wohnrechts waren; ein geerbter Anteil von bis zu 50 % schließt sie nicht aus (Art. 9 Nr. 17). Besitzen oder besaßen Sie eine Wohnung im Ausland, fragen Sie vor der Beurkundung den Notar, ob die Erleichterung für Sie gilt.

Frist: Wie lange wartet man auf die Schlüssel?

Im Bau. Der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) muss den Termin der Eigentumsübertragung sowie Beginn und Ende der Bauarbeiten festlegen (Art. 35 Abs. 1 Nr. 7, 12 und 17 Bauträgergesetz). Laut GUS wurden Mehrfamilienhäuser in Polen 2025 im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut, bei Unterzeichnung zu Baubeginn rechnen Sie also mit etwa zwei Jahren. Das ist ein Landesdurchschnitt und keine Zeit von der Unterschrift bis zur Abnahme; verbindlich ist der Termin aus dem Vertrag.

Für Mieter bedeutet das, gleichzeitig Miete und Raten an den Bauträger zu zahlen. Der Zahlungsplan hat mindestens vier Etappen, jede im Wert von 10 % bis 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens, nicht des Preises Ihrer Wohnung (Art. 24 Abs. 2), und die Zahlungen gehen nach jeder Etappe auf das Treuhandkonto (Art. 8). Wird das Eigentum nicht fristgerecht übertragen, können Sie 120 Tage Nachfrist setzen, nach deren Ablauf Sie vom Vertrag zurücktreten können (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3). Eine Vertragsstrafe für Verzug steht nur zu, wenn der Vertrag sie vorsieht.

Fertig vom Bauträger. Sie warten nicht auf den Bau; der Termin hängt vom Kaufvertrag und gegebenenfalls von der Bank ab.

Sekundärmarkt. Das Übergabedatum vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, und es hängt davon ab, wann er auszieht.

Ausbau: Wie viel kommt zum Preis hinzu?

Eine Wohnung im „stan deweloperski“ muss vor dem Einzug ausgebaut werden. Schätzungen von Portalen für Warschau: cennik-kosztorys.pl (Mai 2026) nennt 1500–2500 zł/m² im Basisstandard und 3000–5000 zł/m² im Premiumsegment; RynekPierwotny.pl (Juli 2026) nennt bis zu 3000 zł/m² schlüsselfertig im mittleren Standard und etwa 4000–5000 zł/m² im gehobenen. Für Basis- und mittleren Standard setzen Sie 1500–3000 zł/m² an, das sind 72 000–144 000 zł für rund 48 m². Das sind Portalschätzungen und keine amtlichen Daten; die tatsächlichen Kosten hängen von Standard und Angebot des Handwerkers ab.

Eine Bestandswohnung ist mitunter bezugsfertig, aber der Zustand ist unterschiedlich: von frisch renoviert bis zu neuen Installationen. Dann kalkulieren Sie eine Renovierung statt eines Ausbaus.

Schutz des Geldes: Treuhandkonto oder Grundbuch?

Primärmarkt (Bauträgergesetz, Stand Oktober 2026):

• Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy), offen oder geschlossen, ist Pflicht (Art. 6–7), und Sie zahlen in Etappen entsprechend dem Baufortschritt (Art. 8).
• Der Bauträger-Garantiefonds (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) wird vom Versicherungs-Garantiefonds geführt (Art. 46). Er erstattet Zahlungen auf ein offenes Konto unter anderem bei Insolvenz des Bauträgers oder wenn das Geld nach einem Rücktritt nicht fristgerecht zurückfließt (Art. 48 Abs. 1). Fragen Sie, welches Konto das jeweilige Vorhaben hat.
• Den Informationsprospekt erhalten Sie kostenlos vor dem Reservierungsvertrag (Art. 21), und die Reservierungsgebühr darf 1 % des Preises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2).
• Preistransparenz. Der Bauträger veröffentlicht die Preishistorie; weicht der Preis auf der Webseite vom Preis im Vertrag ab, können Sie den für Sie günstigeren verlangen (Art. 19a Abs. 2 und 6).
• Mängel bei der Abnahme. Beim Bauträgervertrag hat der Bauträger 14 Tage, um auf gemeldete Mängel zu antworten (keine Antwort gilt als Anerkennung), und 30 Tage, um anerkannte Mängel zu beheben (Art. 41 Abs. 4–6).
• Die Gewährleistung (rękojmia) dauert fünf Jahre ab Übergabe (Art. 568 § 1 Zivilgesetzbuch) und kann gegenüber einem Verbraucher, der vom Bauträger kauft, nicht ausgeschlossen werden (Art. 558 § 1).

Sekundärmarkt:

• Es gibt weder Treuhandkonto noch DFG. Sie schützt, was Sie vor der Unterschrift prüfen: Grundbuch und Vertragstext.
• Auch hier dauert die Gewährleistung fünf Jahre, doch ein privater Verkäufer kann sie beschränken oder ausschließen (Art. 558 § 1); der Ausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat (Art. 558 § 2).

Änderungen des Bauträgergesetzes sind beschlossen, gelten aber noch nicht: Dz.U. 2026 Pos. 1077 ab dem 11. November 2026 und der Hauptteil von Dz.U. 2025 Pos. 1669 ab dem 2. April 2027.

Für Ausländer: Genehmigung, Sprache und Geld aus dem Ausland

Genehmigung des MSWiA. Eine selbständige Wohnung außerhalb der Grenzzone können Sie unabhängig von der Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung kaufen (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Dz.U. 2017 Pos. 2278), und Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Befreit ist auch ein Garagenraum, der mit dem Wohnbedarf zusammenhängt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1a). Laut MSWiA ist eine Genehmigung jedoch nötig, wenn Sie mit der Wohnung einen Anteil an einer gesonderten Immobilie erwerben, etwa an einer Zufahrtsstraße. Bürger des EWR und der Schweiz benötigen keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 2). Für alle anderen bedeutet das eine Stempelgebühr von 1570 zł und Wartezeit; das MSWiA nennt 2 bis 4 Monate oder länger. Ohne erforderliche Genehmigung ist der Erwerb unwirksam (Art. 6 Abs. 1). Fragen Sie nach Anteilen an gesonderten Immobilien, bevor Sie etwas unterschreiben.

Sprache der Dokumente. Das Bauträgergesetz enthält keine Vorschrift zur Sprache von Prospekt oder Vertrag, einen daraus folgenden Anspruch auf Übersetzung haben Sie also nicht. Die notarielle Urkunde wird auf Polnisch errichtet; auf Ihr Verlangen kann der Notar sie auch in einer anderen Sprache beurkunden, persönlich oder mit einem vereidigten Übersetzer, und wenn Sie kein Polnisch können und keine Übersetzung vorliegt, muss der Notar sie veranlassen (Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 Nr. 1 Notariatsgesetz, Dz.U. 2026 Pos. 614). Die Urkunde wird verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass Sie sie verstehen (Art. 94 § 1). Die Liste der vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) veröffentlicht der Justizminister.

Zwei Urkunden auf dem Primärmarkt. Der Kauf im Bau bedeutet meist zwei notarielle Urkunden im Abstand von etwa zwei Jahren: den Bauträgervertrag und die Eigentumsübertragung (Art. 40 Abs. 1 Bauträgergesetz; Art. 158 Zivilgesetzbuch). Falls Sie dann im Ausland sein könnten, muss auch die Vollmacht notariell beurkundet sein (Art. 99 § 1 Zivilgesetzbuch); ihre Form klären Sie rechtzeitig mit einem polnischen Notar.

Geld aus dem Ausland. Notar und Vermittler müssen Sie identifizieren und in begründeten Fällen die Herkunft der Mittel prüfen (Art. 34 Abs. 1 des Gesetzes zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, Dz.U. 2025 Pos. 644). Bewahren Sie auf beiden Märkten die Überweisungsbelege auf.

Aufenthalt. Der Wohnungskauf allein begründet kein Aufenthaltsrecht: Das Ausländergesetz (Dz.U. 2025 Pos. 1079) enthält keine solche Grundlage. Eine eigene Wohnung kann jedoch als Rechtstitel für den Wohnraum bei einem Antrag auf den Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU dienen (Art. 219a Abs. 1, eingefügt durch Dz.U. 2025 Pos. 1794, anwendbar seit dem 27. April 2026), ebenso wie ein Mietvertrag.

Was wiegt am meisten? Eine Fragenliste

Der Primärmarkt hat die Nase vorn, wenn Sie mit „ja“ antworten:

• Können Sie etwa zwei Jahre warten und Miete zusammen mit Raten zahlen, oder suchen Sie eine fertige Wohnung vom Bauträger?
• Haben Sie 72 000–144 000 zł über den Preis hinaus für den Ausbau von rund 48 m²?
• Ist Ihnen ein Treuhandkonto und eine nicht ausschließbare Gewährleistung wichtig?
• Hatten Sie oder ein Miterwerber schon eine Wohnung, sodass Sie im Bestand 2 % PCC auf den Anteil dieser Person zahlen würden?

Der Sekundärmarkt hat die Nase vorn, wenn Sie mit „ja“ antworten:

• Wollen Sie schnell einziehen und keine Miete mehr zahlen?
• Erfüllen Sie und ein etwaiger Miterwerber die Voraussetzungen für die PCC-Erleichterung?
• Wollen Sie eine bestimmte Gegend, in der es keine Neubauvorhaben gibt?
• Sind Sie bereit, das Grundbuch zu prüfen, den Vertrag im Hinblick auf die Gewährleistung zu lesen (bei Bedarf mit Übersetzer) und über den Preis zu verhandeln?

Einzelheiten vertiefen eigene Ratgeber: ausführlicher Vergleich von Primär- und Sekundärmarkt, was das Warten auf eine Wohnung im Bau wirklich kostet, was Sie bei einer Bestandswohnung vor dem Vertrag prüfen sollten und Nebenkosten beim Kauf einer Neubauwohnung.

FAQ

Ist eine Gebrauchtwohnung in Warschau günstiger als ein Neubau?

Im Durchschnitt nein. Laut Nationalbank NBP lag der durchschnittliche Transaktionspreis in Warschau im 2. Quartal 2026 (März bis Mai) bei 16 783 zł/m² im Neubau und 16 723 zł/m² im Bestand, der Unterschied beträgt also etwa 60 zł/m². Welcher Kauf günstiger ausfällt, entscheiden die 2 % PCC beim Bestandskauf, die Ausbaukosten der Neubauwohnung und der Preis der konkreten Wohnung.

Braucht ein Ausländer eine Genehmigung für den Wohnungskauf in Warschau?

Für die Wohnung selbst nicht, auf keinem der beiden Märkte. Eine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) ist beim Erwerb einer selbständigen Wohnung außerhalb der Grenzzone nicht erforderlich, und Warschau liegt nicht in der Grenzzone (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Stand Oktober 2026). Eine Genehmigung kann nötig sein, wenn Sie mit der Wohnung einen Anteil an einer gesonderten Immobilie erwerben, etwa an einer Zufahrtsstraße, und nicht befreit sind.

Zahlt ein Ausländer andere Steuern als ein Pole?

Nein, die Steuer hängt vom Markt ab, nicht von der Staatsangehörigkeit (Stand Oktober 2026). Kaufen Sie von einem Bauträger, der mit Mehrwertsteuer verkauft, ist die Steuer im Preis enthalten und PCC fällt nicht an. Beim Kauf von einer Privatperson auf dem Bestandsmarkt zahlen Sie 2 % PCC auf den Marktwert oder nichts, wenn Ihnen die Erleichterung für Ersterwerber zusteht (Art. 9 Nr. 17 PCC-Gesetz). Bei 800 000 zł sind das 16 000 zł.

Wie lange wartet man auf eine Wohnung im Bau?

Laut GUS wurden Mehrfamilienhäuser in Polen 2025 im Schnitt 24,8 Monate vom Baubeginn bis zur Fertigstellung gebaut (Daten vom 30. Juni 2026). Unterschreiben Sie zu Baubeginn, müssen Sie mit rund zwei Jahren bis zur Schlüsselübergabe rechnen und bis dahin Miete zahlen. Für den Bauträger verbindlich ist die Frist aus dem Bauträgervertrag (Art. 35 Abs. 1 Nr. 7 Bauträgergesetz, Stand Oktober 2026).

Kann die notarielle Urkunde in einer anderen Sprache als Polnisch unterzeichnet werden?

Die notarielle Urkunde wird auf Polnisch errichtet. Auf Ihr Verlangen kann der Notar sie auch in einer anderen Sprache beurkunden, persönlich oder mit einem vereidigten Übersetzer, und wenn Sie kein Polnisch können, muss die Urkunde für Sie übersetzt werden (Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 Nr. 1 des Notariatsgesetzes, Stand Oktober 2026).

Sie schwanken zwischen Neubau und Bestandsangebot? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers, damit wir Sie dort als unseren Kunden anmelden können. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen, wonach Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten, und gehen gemeinsam mit Ihnen ins Verkaufsbüro, mit Betreuung in einer von 7 Sprachen. Vom Käufer auf dem Primärmarkt erheben wir keine Vergütung. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Beim Sekundärmarkt legen wir die Vergütung und wer sie zahlt im Maklervertrag fest.

Jawno · Vladyslav Moroz, Immobilienmakler, Einzelunternehmen mit OC-Haftpflichtversicherung · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Der Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.