Ви знайшли квартиру на вторинному ринку у Варшаві, а продавець пропонує попередній договір (umowa przedwstępna) і завдаток. Перш ніж щось підписувати чи переказувати, зберіть пакет документів: номер земельно-іпотечної книги (księga wieczysta), документ про отримання квартири продавцем, довідку про відсутність заборгованості, договір найму (якщо квартиру хтось винаймає), енергетичний сертифікат, протоколи оглядів будинку та довідку банку, якщо є іпотека. Іноземцю до цього додаються переклад і домовленість із нотаріусом про мову, якою відбудеться акт. Правовий стан у тексті: жовтень 2026 р.
На вторинному ринку немає інформаційного проспекту й спеціального рахунку в банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy): ці обов’язки закон про захист покупця житла покладає лише на забудовників (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Тому документи просите ви, а важливе записуєте в договір. Цей текст — перелік прохань до продавця.
Пакет документів коротко
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Документ | Від кого | Навіщо | Підстава |
|---|---|---|---|
| Номер земельно-іпотечної книги | продавець | перевіряєте власника, іпотеку й записи | art. 2, art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych |
| Документ про отримання квартири | продавець | бачите, на якій підставі він продає | art. 7 тієї ж ustawy |
| Довідка про відсутність заборгованості | управитель або кооператив | не берете на себе чужі борги за платежі й фонд | art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali |
| Договір найму | продавець | знаєте, чи залишається наймач | art. 678 Kodeksu cywilnego |
| Енергетичний сертифікат | продавець | споживання енергії й обов’язок його передати | art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej |
| Протоколи оглядів | управитель | стан будинку, димарів, мереж | art. 62 Prawa budowlanego |
| Довідка банку про залишок боргу | продавець | як погасити іпотеку з ціни | попередній договір |
| Довідка про плату за перетворення | продавець | якщо земля була у вічному користуванні | art. 7 і art. 11 ustawy o przekształceniu |
Земельно-іпотечна книга: просіть номер, решту перевірите самі
Роздруківка від продавця вам не потрібна. Книги відкриті (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), а перегляд за номером у системі Міністерства юстиції безкоштовний (art. 36⁴ ust. 6). Роздруківка з браузера не має сили документа, виданого судом (art. 36⁴ ust. 7). Тож попросіть номер і відкрийте книгу до призначеної зустрічі. Книга має чотири розділи (art. 25 ust. 1): опис нерухомості, власність, обмежені права та вимоги, іпотеки. Перевірте, що продавця записано власником і немає співвласників, які теж мають підписати.
Якщо в оголошенні йдеться про кооперативне право власності на приміщення, спершу запитайте, чи книга взагалі існує. Для такого права книга можлива, але не обов’язкова (art. 1 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych), а без неї не вдасться встановити іпотеку на забезпечення кредиту.
Документ про набуття: чому самої книги мало
Книга захищає того, хто їй довірився, але не завжди. Захист не діє щодо покупця, який діяв недобросовісно, та за безоплатного набуття (art. 6 ust. 1 і 2), його виключають позначка про заяву й попередження в книзі (art. 8), і він не охоплює частину прав, яких у книзі може не бути: виниклих за законом, довічного утримання, вимушеного проїзду, сервітуту передачі (art. 7). Тому попросіть документ, на підставі якого продавець отримав квартиру: нотаріальний акт або рішення суду про спадщину. Позначка про заяву означає, що в суді лежить ще не розглянута заява, тож запитайте, чого вона стосується.
Довідка про відсутність заборгованості від управителя чи кооперативу
Закон не вимагає такої довідки під час продажу приміщення, але це основний захист. У спільноті власників авансові платежі на управління вносять до 10-го числа місяця (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232), у житловому кооперативі так само, якщо статут не визначає пізніший термін (art. 4 ust. 6² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 889). У кооперативі платежі солідарно з правоволодільцем несуть повнолітні постійні члени домогосподарства (крім повнолітніх нащадків на його утриманні) та особи, які фактично користуються приміщенням (art. 4 ust. 6).
Попросіть довідку з якнайсвіжішою датою й запишіть у попередньому договорі, що продавець надасть нову незадовго до акта. Заодно дізнайтеся про щомісячні платежі та заплановані рішення, наприклад про ремонти.
Хто живе в квартирі: договір найму та зареєстровані
Якщо квартиру здано, попросіть копію договору найму до внесення завдатку. Покупець вступає в найм замість продавця (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), а якщо найм укладено на визначений строк, письмово з достовірною датою, і квартиру передано наймачеві, розірвати його лише через купівлю не можна (art. 678 § 2). З договору ви дізнаєтеся й строк найму.
Реєстрація місця проживання — окреме питання: вона слугує лише обліку (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384) і сама не дає права на квартиру. Якщо людина виїхала, але не зняла реєстрацію, орган зніме її рішенням, з власної ініціативи або на заяву власника (art. 35). Закон не вимагає довідки, що за адресою ніхто не зареєстрований. Дані з реєстру мешканців може отримати особа, яка доведе правовий інтерес (art. 46 ust. 2 pkt 1), тож почніть із запитання до продавця.
Документи про будинок і приміщення
Власник чи управитель будинку замовляє перевірки: газові установки й димарі не рідше ніж раз на рік, технічний стан будинку, електроустановки та блискавкозахист не рідше ніж раз на 5 років (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c і pkt 2 Prawa budowlanego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). У будинку з площею забудови понад 2000 м² перевірка відбувається двічі на рік, до 31 травня і до 30 листопада (art. 62 ust. 1 pkt 3). Попросіть в управителя останні протоколи: вони покажуть стан будинку, перш ніж ви почнете платити за його ремонти.
Енергетичний сертифікат продавець передає під час нотаріального акта (art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), і ви не можете відмовитися від права його отримати (art. 11 ust. 4). Якщо сертифікат уже видано, його дані мають бути в оголошенні (art. 13). Попросіть його до попереднього договору.
Іпотека й земля після перетворення: два документи, які легко пропустити
Іпотека в розділі IV не виключає купівлі. Попросіть у продавця довідку банку про суму до погашення та згоду на вилучення іпотеки після погашення, а в договорі визначте, з якої частини ціни й як її буде погашено.
Якщо земля під будинком була у вічному користуванні (użytkowanie wieczyste), з 1 січня 2019 р. вона перетворилася на власність (art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). Плату за перетворення вносять 20 років, до 31 березня кожного року (art. 7 ust. 5 і 6), і обов’язок переходить до кожного нового власника. Протягом 30 днів після купівлі покупець звертається до органу по довідку про розмір плати й строк її внесення (art. 11 ust. 1). Попросіть у продавця довідку про перетворення та підтвердження сплати.
Гміна має також право першочергової купівлі, зокрема нерухомості з реєстру пам’яток і на територіях ревіталізації, якщо так передбачає рішення гміни (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a і 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); вона реалізує його протягом місяця від повідомлення про договір (art. 110 ust. 2). Запитайте нотаріуса, чи це стосується вашої квартири.
Запитання продавцю на огляді
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Запитання | Що ви хочете з’ясувати |
|---|---|
| Який номер земельно-іпотечної книги? | самі відкриваєте книгу й звіряєте адресу, номер приміщення та площу з оголошенням |
| На якій підставі ви отримали квартиру? | нотаріальний акт або рішення про спадщину |
| Чи є ще власники або особи з правом проживання? | співвласники, довічне утримання, сервітути |
| Чи здано квартиру й чи має договір достовірну дату? | чи залишається наймач |
| Хто зареєстрований? | кого треба зняти з реєстрації до передання |
| Які щомісячні платежі й чи є борги? | витрати на утримання та довідка |
| Чи є іпотека й у якому банку? | спосіб погашення з ціни |
| Чи була земля у вічному користуванні? | плата за перетворення |
| Чи чекає в суді заява про запис? | позначка в книзі |
Коли зупинитися до завдатку
Не вносьте завдаток, доки не з’ясовано хоч щось із цього:
- продавець називає інший номер книги чи адресу, ніж в оголошенні, або не записаний власником;
- у книзі є позначка про заяву чи попередження, а продавець не може пояснити, про що вони;
- у розділі III є записи про права третіх осіб або вимоги іншого покупця;
- продавець не хоче показати договір найму, довідку про заборгованість чи документ про набуття;
- іпотеку треба погасити, але ніхто не вказує, з якої частини ціни.
Завдаток і аванс у польському праві — різні речі, тож перед підписанням попросіть пояснити, про що йдеться: завдаток чи аванс за попереднього договору.
Що іноземець готує сам
Дозвіл. Окреме житлове приміщення можна купити без дозволу MSWiA незалежно від громадянства, якщо воно поза прикордонною зоною, а Варшава до неї не належить (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278; з Мазовецького воєводства в розпорядженні про прикордонну зону 2005 р., Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580, названо лише Sarnaki і Stara Kornica). За роз’ясненнями MSWiA, дозвіл буває потрібен, коли разом із квартирою продається частка в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі. Громадяни ЄЕП і Швейцарії дозволу не потребують узагалі (art. 8 ust. 2).
Переклади. Книга, довідки, договір найму й проєкт попереднього договору будуть польською. Присяжний перекладач робить і засвідчує письмові переклади та перекладає усно (art. 13 ustawy o zawodzie tłumacza przysięgłego, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Перекладіть ключові документи до підписання. Послуги перекладача — окрема стаття витрат, тож запитайте ціну під час запису на дату.
Акт зрозумілою мовою. Продаж нерухомості потребує нотаріального акта (art. 158 Kodeksu cywilnego). Нотаріальні дії вчиняють польською, але на вимогу сторони нотаріус може вчинити їх і іншою мовою, особисто або з присяжним перекладачем (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо ви не знаєте польської й переклад не додано, нотаріус перекладає акт (art. 87 § 1 pkt 1), зачитує його й має переконатися, що ви зрозуміли зміст (art. 94 § 1). Заздалегідь скажіть нотаріусу, якої мови потребуєте.
Особа й гроші. Нотаріус встановлює особу за документами (art. 85), вносить до акта ваше громадянство (art. 92 § 1 pkt 4a), а якщо у вас є PESEL, спершу перевіряє, чи його не зарезервовано (art. 85 § 2a). Він також зобов’язана установа за законом AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644): за разової угоди від 15 000 євро застосовує заходи фінансової безпеки, зокрема ідентифікацію (art. 35 ust. 1 pkt 2), а походження коштів перевіряє, коли це виправдано обставинами (art. 34 ust. 1). Майте під рукою документи, що показують, звідки гроші.
Податок. Податок не залежить від громадянства. За купівлі на вторинному ринку ви сплачуєте податок від цивільно-правових дій (PCC) у розмірі 2% ринкової вартості, його стягує нотаріус (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191, станом на жовтень 2026 р.). Купівля першої квартири може бути звільнена (art. 9 pkt 17): запитайте нотаріуса, чи ви підходите.
Що записати в попередній договір за документами
Попередній договір має визначати істотні умови договору продажу (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Впишіть конкретну дату основного договору: без неї, якщо жодна зі сторін не призначила строк протягом року, вимагати його укладення вже не можна (art. 389 § 2). З документів перенесіть у договір: спосіб погашення іпотеки, обов’язок надати свіжу довідку про відсутність заборгованості, строк зняття людей з реєстрації та передання квартири і частину ціни, яку сплачують після передання. За кредиту визначте, що буде зі сплаченою сумою, якщо банк відмовить.
Форма договору визначає ваші права. За простої письмової форми можна вимагати лише відшкодування збитків (art. 390 § 1), а за нотаріального акта можна вимагати укладення договору продажу (art. 390 § 2 у зв’язку з art. 158) і вписати вимогу до книги (art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych). Запис вимоги коштує 150 zł (станом на жовтень 2026 р.).
Для квартири в передвоєнній kamienica додаються інші запитання: додаткові запитання до квартири в передвоєнній kamienica. Чим вторинний ринок відрізняється від купівлі в забудовника, порівнюємо в тексті новобудова чи вторинка: порівняння для іноземця, а польські терміни з документів пояснює словник польських термінів під час купівлі квартири.
FAQ
Які документи попросити в продавця вторинної квартири в Польщі?
Номер земельно-іпотечної книги (księga wieczysta), документ, за яким продавець отримав квартиру (нотаріальний акт або рішення суду про спадщину), свіжу довідку управителя чи кооперативу про відсутність заборгованості, копію договору найму, якщо квартиру здано, енергетичний сертифікат і протоколи оглядів будинку. За іпотеки потрібна ще довідка банку про суму до погашення (станом на жовтень 2026 р.).
Чи зобов’язаний продавець дати мені витяг із земельно-іпотечної книги?
Отримувати його від продавця не потрібно: книги відкриті, а перегляд за номером у системі Міністерства юстиції безкоштовний (art. 2 і art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, станом на жовтень 2026 р.). Роздруківка з браузера не має сили документа, виданого судом (art. 36⁴ ust. 7), тож попросіть у продавця лише номер книги й відкрийте її заздалегідь.
Чи вимагає закон довідку про відсутність заборгованості?
Під час продажу квартири закон її не вимагає, це практика захисту покупця. Авансові платежі на управління у спільноті власників вносять до 10-го числа місяця (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, станом на жовтень 2026 р.), у кооперативі так само, якщо статут не визначає пізніший термін (art. 4 ust. 6² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Запишіть у попередньому договорі, що продавець надасть довідку з датою, близькою до дати акта.
Чи потрібен переклад документів, якщо я не знаю польської?
Нотаріальний акт складають польською, але якщо ви не знаєте мови й переклад не додано, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача, зачитує його й має переконатися, що ви його розумієте (art. 87 § 1 pkt 1 і art. 94 § 1 Prawa o notariacie, станом на жовтень 2026 р.). Документи до акта, як-от довідки й договір найму, перекладіть самі до підписання.
Чи можна записати в договір, що квартира передається вільною від людей?
Так, і це варто зробити. Сама реєстрація місця проживання не дає права на квартиру (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności, станом на жовтень 2026 р.), а людину, яка виїхала, знімає з реєстрації орган рішенням (art. 35). Запишіть у попередньому договорі, що продавець зніме всіх з реєстрації й передасть квартиру без людей і речей у домовлений строк, а частину ціни ви сплатите лише після передання.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Маєте вторинну квартиру для перевірки? Зазирніть до розділу квартири на вторинному ринку Варшави або напишіть нам до підписання попереднього договору. Ми працюємо 7 мовами, зокрема українською. Посередник — Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC). Винагороду і те, хто її сплачує, визначаємо в договорі посередництва.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com