Bei einer alten Wohnung in einer Warschauer Kamienica (Mietshaus aus der Vorkriegszeit) gehört die Geschichte des Hauses „im Paket“ dazu, und das Risiko liegt meist in den Unterlagen und im Mauerwerk, nicht in der Wohnung selbst. Prüfen Sie vor dem Vorvertrag fünf Dinge: Abteilung III des Grundbuchs (Ansprüche, Warnvermerke, Umwandlungsgebühr), den Denkmalstatus des Gebäudes, die Beschlüsse und Finanzen der Eigentümergemeinschaft, die Prüfprotokolle und die Heizung. Sind Sie kein polnischer Staatsbürger, kommt ein sechster Punkt hinzu: wie Sie die Unterlagen auf Polnisch lesen, die Urkunde unterschreiben und bezahlen. Rechtsvorschriften und Beträge nennen wir mit Stand Oktober 2026.
Hohe Decken in Praga, in Śródmieście oder auf dem Mokotów sind schnell geliebt, genauso schnell kommen Sorgen vor Feuchtigkeit, alten Reprivatisierungsansprüchen und einer Gemeinschaft ohne Geld für Reparaturen. Für jede dieser Sorgen gibt es ein konkretes Dokument, das Sie anfordern können. Dies ist die Kurzfassung; die ausführliche Version mit Begründung finden Sie im Leitfaden zum Kauf einer Wohnung in der Kamienica, die Prüfpunkte, die für jede Gebrauchtwohnung gelten, in der Prüfliste für den Kauf einer Gebrauchtwohnung als Ausländer.
Was verbindet die Vorkriegs-Kamienicas in Praga, Śródmieście und auf dem Mokotów?
Der gemeinsame Nenner ist das Dekret vom 26. Oktober 1945 über Eigentum und Nutzung von Grundstücken im Gebiet der Hauptstadt Warschau (Warschauer Dekret). Es trat am 21. November 1945 in Kraft und gilt laut Rechtsdatenbank des Sejm weiterhin (Stand Oktober 2026). Es erfasste Grundstücke innerhalb der Stadtgrenzen von 1945.
Bis heute wirkt das Dekret an drei Stellen auf Kamienicas ein:
- Art. 1: Die Grundstücke gingen in das Eigentum der Gemeinde m.st. Warszawy über;
- Art. 5: Die Gebäude blieben Eigentum der bisherigen Eigentümer, „sofern Sondervorschriften nichts anderes bestimmen“;
- Art. 7: Der frühere Eigentümer oder seine Rechtsnachfolger konnten binnen 6 Monaten ab Übernahme des Grundstücks durch die Gemeinde die Zuerkennung eines Erbbaurechts (użytkowanie wieczyste) oder eines Bebauungsrechts beantragen.
Ein Teil der Dekretverfahren auf dieser Grundlage läuft noch. Deshalb hängt das Risiko von Ansprüchen nicht vom Stadtteil ab, sondern von der Adresse und vom Grundbuch. Wählen Sie den Stadtteil nach Straße und Anbindung und prüfen Sie die Risiken Gebäude für Gebäude.
Wie prüft man die Rechtslage: Grundbuch, Erbbaurecht und alte Ansprüche?
Grundbuch (księga wieczysta, KW). Die Grundbücher sind öffentlich (Art. 2 des Gesetzes über Grundbücher und Hypotheken, Dz.U. 2026 Pos. 1066). Wer die Nummer kennt, kann das Grundbuch online kostenlos einsehen (Art. 36⁴ Abs. 6). Ein Ausdruck aus dem Browser ist kein Gerichtsdokument, für das Geschäft brauchen Sie daher einen beglaubigten Auszug (odpis). Bitten Sie den Verkäufer vor der ersten Besichtigung um die Grundbuchnummer.
Am wichtigsten ist Abteilung III: beschränkte dingliche Rechte, Verfügungsbeschränkungen und „sonstige Rechte und Ansprüche“ (Art. 25 Abs. 1 Nr. 3). Hypotheken stehen in Abteilung IV. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs (rękojmia wiary publicznej) schützt den Käufer, aber nicht, wenn im Grundbuch ein Antragsvermerk oder ein Warnvermerk steht (Art. 8), und nicht, wenn der Käufer bösgläubig handelt, also „leicht hätte erfahren können“ (Art. 6 Abs. 2). Was im Grundbuch steht, können Sie nicht mit dem Hinweis abwehren, Sie hätten es nicht gewusst.
Reprivatisierungskommission. Das Gesetz vom 9. März 2017 trat am 5. Mai 2017 in Kraft (konsolidierter Text: Dz.U. 2021 Pos. 795). Es gilt, und nach dem Stand von Ende September 2026 lag im Sejm kein Entwurf zu seiner Änderung oder zur Auflösung der Kommission vor. Die Kommission arbeitet: Am 23. September 2026 veröffentlichte sie neue Bekanntmachungen, auch zu neuen Verfahren. Nach der Antwort ihres Vorsitzenden an den Bürgerrechtsbeauftragten führte sie bis Ende 2025 Prüfhandlungen in 695 Sachen durch und erließ 225 Beschlüsse über die Einleitung eines Verfahrens.
Für Käufer zählen drei Vorschriften dieses Gesetzes:
- Art. 23: Die Kommission kann die Eintragung eines Warnvermerks und eines Veräußerungs- oder Belastungsverbots für die Immobilie anordnen; ein solcher Eintrag nimmt dem Grundbuch den öffentlichen Glauben;
- Art. 24a: Der Warnvermerk kann schon im Stadium der Prüfhandlungen erscheinen;
- Art. 40: Der Beschluss, der eine Reprivatisierungsentscheidung aufhebt, kann Grundlage für die Löschung von Grundbucheinträgen sein, auch solcher, die auf einer notariellen Urkunde beruhen, und für die Eintragung von m.st. Warszawy oder des Staatsschatzes als Eigentümer.
Jeder Eintrag der Kommission in Abteilung III ist ein Signal, anzuhalten und einen Juristen zu konsultieren.
Umwandlung des Erbbaurechts in Eigentum. Am 1. Januar 2019 wandelte sich das Erbbaurecht an bebauten Grundstücken für Wohnzwecke in Eigentum um. Dafür wird eine Umwandlungsgebühr gezahlt (opłata przekształceniowa; Umwandlungsgesetz, Dz.U. 2025 Pos. 6):
- in Höhe der bisherigen Jahresgebühr, bis zum 31. März jedes Jahres, 20 Jahre ab der Umwandlung (Art. 7);
- der Anspruch darauf ist in Abteilung III „gegenüber jedem jeweiligen Eigentümer“ eingetragen und geht daher auf Sie über (Art. 4 Abs. 5);
- als Erwerber zahlen Sie ab dem 1. Januar des auf den Kauf folgenden Jahres und stellen binnen 30 Tagen nach Erwerb den Antrag auf eine Bescheinigung (Art. 11 Abs. 1).
Steht die Kamienica im Denkmalregister oder in der kommunalen Evidenz, und was ändert das?
Denkmalregister und kommunale Denkmalevidenz (GEZ) sind zwei verschiedene Dinge. Die GEZ führt der Stadtpräsident in Form von Adresskarten (Art. 22 Abs. 4 des Denkmalschutzgesetzes, Dz.U. 2024 Pos. 1292). Fragen Sie Verkäufer und Verwaltung der Gemeinschaft, in welchem Verzeichnis das Gebäude geführt wird, und lassen Sie es beim Denkmalpfleger oder im Stadtamt bestätigen.
Gebäude im Register. Bau-, Konservierungs- und Restaurierungsarbeiten an einem im Register eingetragenen Denkmal brauchen die Genehmigung des Woiwodschafts-Denkmalpflegers (Art. 36 Abs. 1 Nr. 1). Seit dem 3. Juni 2026 genügt für einen Teil der Maßnahmen stattdessen eine Anzeige beim Denkmalpfleger (neuer Art. 36aa): u. a. Arbeiten in der Umgebung des Denkmals, Änderung seiner Nutzungsart, Einbau technischer Geräte und andere Maßnahmen, die das Erscheinungsbild verändern. Der Denkmalpfleger hat 60 Tage ab Zugang der Anzeige für einen Widerspruch. Ab demselben Datum verlangt das Baurecht die Genehmigung des Denkmalpflegers oder eine Anzeige ohne Widerspruch (Art. 39 Abs. 1).
Gebäude nur in der GEZ. Die Bau- oder Abrissgenehmigung wird nach Abstimmung mit dem Denkmalpfleger erteilt, der dafür 30 Tage hat; keine Antwort bedeutet keine Einwände (Art. 39 Abs. 3–4 Baugesetz, Dz.U. 2026 Pos. 524). Arbeiten, für die nur eine Anzeige nötig ist, unterliegen dieser Abstimmung nicht.
Eigentümergemeinschaft und Gemeindewohnungen: Wie liest man Beschlüsse, Rücklagen und Vorschüsse?
Das Wohnungseigentumsgesetz (Dz.U. 2026 Pos. 232) kennt keine „Instandhaltungsrücklage“ im deutschen Sinn: Die Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, auch Reparaturen, ergeben sich aus Beschlüssen der Gemeinschaft (Art. 14). Bitten Sie die Verwaltung um den jährlichen Wirtschaftsplan und den Beschluss über die Vorschüsse (Art. 22 Abs. 3 Nr. 2–3), den letzten Bericht, die Beschlüsse über Sanierungen und Kredite sowie um Auskunft über Rückstände und Gerichtsverfahren. Die Gemeinschaft haftet für ihre Schulden unbeschränkt, jeder Eigentümer im Verhältnis seines Anteils (Art. 17). Die Vorschüsse sind im Voraus fällig, bis zum 10. des Monats (Art. 15 Abs. 1). Einen Beschluss können Sie binnen 6 Wochen gerichtlich anfechten (Art. 25 Abs. 1a). Ist die Stadt einer der Eigentümer mit Anteilsmehrheit, können Eigentümer mit mindestens 1/5 der Anteile eine Abstimmung nach dem Prinzip „ein Eigentümer, eine Stimme“ verlangen (Art. 23 Abs. 2a).
Bauzustand: Decken, Feuchtigkeit und Leitungen; welche Prüfung beauftragen?
Bitten Sie die Verwaltung um die Protokolle der regelmäßigen Gebäudeprüfungen der letzten 5 Jahre (Art. 62 und 62a Baugesetz): Bauzustand, elektrische Anlagen und Blitzschutz werden mindestens alle 5 Jahre geprüft, Gas- und Schornsteinanlagen einmal jährlich. In der Wohnung selbst fragen Sie nach:
- Decken und Böden: aus welchem Material, ob sie durchhängen, ob und wann sie verstärkt wurden;
- Feuchtigkeit: Geruch und Salzausblühungen im Keller, feuchte Wände am Boden, Zustand von Regenrinnen und Dach;
- Leitungen: ob die Wasser- und Abwassersteigleitungen erneuert wurden, ob die Elektroinstallation in der Wohnung neu ist, ob Gas vorhanden ist;
- Lüftung: ob die Lüftungsgitter funktionieren, vor allem in Küche und Bad.
Nehmen Sie zur Besichtigung vor dem Vorvertrag eine Person mit Bauberechtigung mit. Die Protokolle der Gemeinschaft beschreiben das Gebäude, nicht Ihre Wohnung. Schreckt Sie die Liste der zu erwartenden Sanierungen ab, vergleichen Sie sie mit der Option, die im Beitrag Neubau oder Gebrauchtwohnung in Warschau beschrieben ist.
Ofen oder Gas: Was bedeutet der Smog-Beschluss für Masowien und die städtischen Zuschüsse?
Seit dem 1. Oktober 2023 darf in Warschau keine Steinkohle und kein daraus hergestellter Brennstoff verbrannt werden, mit engen Ausnahmen aus dem Beschluss 59/22. Nach dem Smog-Beschluss 162/17 darf ein Kessel der Klasse 3 oder 4 mit anderem Brennstoff bis Ende 2027 betrieben werden, ab dem 1. Januar 2028 ist seine Nutzung verboten. Anträge auf einen städtischen Zuschuss für den Austausch der Wärmequelle gegen eine Wärmepumpe, einen Fernwärmeanschluss oder eine Elektroheizung nimmt die Stadt bis zum 31. März 2027 an (Stand Oktober 2026; Einzelheiten: eko.um.warszawa.pl). Fragen Sie bei der Besichtigung, welches Heizgerät in der Wohnung steht, welcher Klasse es angehört und wann es in Betrieb genommen wurde.
Kauf durch einen Ausländer: Genehmigung, Sprache, Vollmacht aus dem Ausland und Geld
Ohne Genehmigung für die Wohnung selbst. Eine selbstständige Wohnung dürfen Sie ohne Genehmigung des MSWiA kaufen, unabhängig von der Staatsangehörigkeit, außer in der Grenzzone; Warschau liegt nicht darin (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Dz.U. 2017 Pos. 2278). Befreit ist auch ein Garagenstellplatz oder ein Anteil daran, der mit dem Wohnbedarf zusammenhängt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1a). Der Anteil an Grundstück und Gemeinschaftsteilen des Gebäudes, der mit der Wohnung verkauft wird, braucht keine Genehmigung. Laut FAQ des Ministeriums braucht ein Anteil an einer gesonderten Immobilie, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße, eine Genehmigung, wenn das Gesetz Sie betrifft, etwa weil Sie Staatsbürger eines Staates außerhalb des EWR und der Schweiz sind und keine andere Ausnahme greift. Prüfen Sie im Grundbuch, was genau verkauft wird. Wer eine Genehmigung für ein Haus oder Grundstück braucht, beschreiben wir im Beitrag darf ein Ausländer in Polen Immobilien kaufen.
Unterlagen auf Polnisch. Grundbuch, Beschlüsse der Gemeinschaft und Prüfprotokolle liegen auf Polnisch vor. Lassen Sie die wichtigsten Dokumente vor dem Vorvertrag von einem vereidigten Übersetzer übersetzen; das öffentliche Verzeichnis der vereidigten Übersetzer führt der Justizminister (Art. 6 Abs. 2 und Art. 10 des Gesetzes über den Beruf des vereidigten Übersetzers).
Beim Notar. Der Verkauf einer Immobilie erfordert eine notarielle Urkunde (Art. 158 Zivilgesetzbuch, Dz.U. 2026 Pos. 795). Die Urkunde wird auf Polnisch errichtet. Auf Ihr Verlangen kann der Notar die Handlung auch in einer anderen Sprache vornehmen, persönlich oder unter Hinzuziehung eines vereidigten Übersetzers (Art. 2 § 3 Notarordnung, Dz.U. 2026 Pos. 614). Sprechen Sie kein Polnisch und liegt keine Übersetzung bei, übersetzt der Notar die Urkunde persönlich oder durch einen Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1). Vor der Unterschrift wird die Urkunde verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass Sie Inhalt und Bedeutung verstehen (Art. 94 § 1).
Unterschrift aus dem Ausland. Die Vollmacht zum Wohnungskauf muss notariell beurkundet sein (Art. 99 § 1 Zivilgesetzbuch). Die Apostille bestätigt nur die Unterschrift und ändert nichts an der Form, klären Sie daher die Form einer im Ausland unterzeichneten Vollmacht rechtzeitig mit einem Notar in Polen ab.
Geldwäscheprüfung. Notar und Immobilienmakler sind verpflichtete Institutionen (instytucja obowiązana) im Sinne des polnischen AML-Gesetzes (Dz.U. 2025 Pos. 644). Sie identifizieren Sie und den wirtschaftlich Berechtigten (beneficjent rzeczywisty) und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände dies rechtfertigen; die Schwelle für eine Gelegenheitstransaktion liegt bei 15.000 Euro (Art. 35 Abs. 1 Nr. 2). Lässt sich die Prüfung nicht abschließen, kommt das Geschäft nicht zustande (Art. 41 Abs. 1). Stellen Sie Unterlagen bereit, die zeigen, woher das Geld stammt, bevor Sie es überweisen. Planen Sie eine Finanzierung, sprechen Sie mit einem Kreditberater.
Steuer und Aufenthalt. Die Steuer hängt nicht von der Staatsangehörigkeit ab: Auf dem Zweitmarkt zahlt der Käufer 2 % PCC (Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a PCC-Gesetz). Der Wohnungskauf begründet kein Aufenthaltsrecht: Das Ausländergesetz (Dz.U. 2025 Pos. 1079) enthält keine immobilienbezogene Grundlage. Seit dem 27. April 2026 ist eine Wohnung in Ihrem Eigentum ein Rechtstitel für die Unterkunft beim Antrag auf den Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU (Art. 219a Abs. 1); für sich allein verleiht sie keinen Status (Stand Oktober 2026).
FAQ
Darf ein Ausländer eine Wohnung in einer Warschauer Kamienica ohne Genehmigung kaufen?
Ja. Eine selbstständige Wohnung dürfen Sie ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) kaufen, unabhängig von der Staatsangehörigkeit, außer in der Grenzzone, und Warschau liegt nicht darin (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Stand Oktober 2026). Auch der mitverkaufte Anteil an Grundstück und Gemeinschaftsflächen braucht keine Genehmigung.
Kann ein Vorkriegshaus in Warschau noch Ansprüche früherer Eigentümer haben?
Ja. Das Warschauer Dekret von 1945 gilt formal weiter, und die Reprivatisierungskommission arbeitet weiter: Am 23. September 2026 hat sie neue Bekanntmachungen veröffentlicht. Lesen Sie vor jeder Unterschrift Abteilung III des Grundbuchs und fragen Sie die Eigentümergemeinschaft nach Dekretverfahren.
Muss ich nach dem Kauf einer Wohnung in einer Kamienica jährlich eine Grundstücksgebühr zahlen?
Möglicherweise. Wurde das Erbbaurecht (użytkowanie wieczyste) am 1. Januar 2019 in Eigentum umgewandelt, ist die Umwandlungsgebühr (opłata przekształceniowa) 20 Jahre lang jeweils bis zum 31. März fällig. Der Anspruch ist in Abteilung III eingetragen und geht auf Sie über. Auf städtischem Grund erhalten Wohnungseigentümer bei Einmalzahlung 98 % Nachlass (Beschluss des Stadtrats m.st. Warszawy von 2018, Stand Oktober 2026).
Brauche ich für die Renovierung in einer Kamienica die Zustimmung des Denkmalpflegers?
Steht das Gebäude im Denkmalregister, brauchen Bauarbeiten die Genehmigung des Woiwodschafts-Denkmalpflegers. Seit dem 3. Juni 2026 genügt für einen Teil der Maßnahmen eine Anzeige, und der Denkmalpfleger hat 60 Tage für einen Widerspruch. Steht das Gebäude nur in der kommunalen Denkmalevidenz, wird die Baugenehmigung binnen 30 Tagen mit dem Denkmalpfleger abgestimmt (Stand Oktober 2026).
Darf man in einer Warschauer Kamienica noch mit einem Kohleofen heizen?
Nicht mit Steinkohle: Seit dem 1. Oktober 2023 darf in Warschau keine Steinkohle und kein daraus hergestellter Brennstoff verbrannt werden, mit engen Ausnahmen aus dem Beschluss 59/22. Ein Kessel der Klasse 3 oder 4 darf mit anderem Brennstoff bis Ende 2027 betrieben werden. Anträge auf Zuschuss für den Austausch nimmt die Stadt bis zum 31. März 2027 an (Stand Oktober 2026).
Welche Steuer zahlt ein Ausländer beim Kauf einer Altbauwohnung in Warschau?
Dieselbe wie ein polnischer Staatsbürger: Die Steuer hängt nicht von der Staatsangehörigkeit ab. Auf dem Zweitmarkt zahlt der Käufer die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (PCC) von 2 % (Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a PCC-Gesetz, Dz.U. 2026 Pos. 191, Stand Oktober 2026). Art. 9 Nr. 17 dieses Gesetzes befreit manche Käufe der ersten Wohnung; fragen Sie den Notar, ob das auf Sie zutrifft.
Haben Sie eine alte Wohnung in einer Warschauer Kamienica im Blick? Sehen Sie sich die Wohnungen auf dem Warschauer Zweitmarkt an oder schreiben Sie uns vor der Besichtigung und vor dem Vorvertrag. Wir gehen mit Ihnen Punkt für Punkt anhand dieser Liste durch Grundbuch, Unterlagen der Gemeinschaft und Prüfprotokolle und zeigen Ihnen, was Sie den Verkäufer oder einen Juristen fragen sollten. Wir arbeiten auf Deutsch, Polnisch, Englisch und in weiteren Sprachen (insgesamt 7). Beim Kauf auf dem Zweitmarkt arbeiten wir auf Grundlage eines schriftlichen Maklervertrags, in dem wir die Vergütung und den Zahlungspflichtigen festlegen.
Jawno · Vladyslav Moroz, Immobilienmakler, Einzelunternehmen mit Berufshaftpflichtversicherung (OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Der Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.