У старой квартиры в варшавской каменице (kamienica) история дома идёт «в комплекте», а риск обычно лежит в бумагах и в стенах, а не в самой квартире. Прежде чем подписывать предварительный договор, проверьте пять вещей: раздел III земельно-ипотечной книги (претензии, предупреждения, плата за преобразование), статус дома как памятника, решения и финансы сообщества собственников, протоколы технических осмотров и отопление. Если вы не гражданин Польши, добавьте шестое: как вы прочитаете документы по-польски, подпишете акт и заплатите. Нормы и суммы указаны по состоянию на октябрь 2026 г.
Высокие потолки на Праге, в Средмесьцю или на Мокотове легко полюбить, и так же легко бояться сырости, старых реприватизационных претензий и сообщества без денег на ремонт. На каждый из этих страхов есть конкретный документ, который можно запросить. Это краткий чек-лист; полную версию с обоснованием вы найдёте в путеводителе по покупке квартиры в каменице, а проверки, общие для любой квартиры на вторичном рынке, — в чек-листе покупки вторичного жилья для иностранца.
Что объединяет довоенные каменицы на Праге, в Средмесьцю и на Мокотове?
Общий знаменатель — декрет от 26 октября 1945 г. о собственности и пользовании землёй на территории m.st. Warszawy (варшавский декрет). Он вступил в силу 21 ноября 1945 г., а по правовой базе Сейма по-прежнему числится действующим (по состоянию на октябрь 2026 г.). Декрет охватил земли в границах города 1945 г.
До сих пор декрет влияет на каменицы в трёх местах:
- art. 1: земли перешли в собственность гмины m.st. Warszawy;
- art. 5: здания остались собственностью прежних владельцев, «если специальные нормы не предусматривают иного»;
- art. 7: прежний владелец или его правопреемники могли в течение 6 месяцев с момента принятия земли гминой подать заявление о предоставлении права вечной аренды (права вечного пользования) или застройки.
Часть декретных дел на этом основании ещё идёт. Поэтому риск претензий зависит не от района, а от адреса и земельно-ипотечной книги. Район выбирайте по улице и транспортному сообщению, а риски проверяйте дом за домом.
Как проверить правовой статус: земельно-ипотечная книга, вечное пользование и старые претензии?
Земельно-ипотечная книга (księga wieczysta, KW). Книги открыты для всех (art. 2 закона о земельно-ипотечных книгах и ипотеке, Dz.U. 2026 poz. 1066). Любой, кто знает номер, может бесплатно посмотреть книгу онлайн (art. 36⁴ ust. 6). Распечатка из браузера не является судебным документом, поэтому для сделки нужна официальная выписка из книги (odpis). Попросите номер книги у продавца до первого просмотра.
Важнее всего раздел III: ограниченные вещные права, ограничения распоряжения и «иные права и требования» (art. 25 ust. 1 pkt 3). Ипотеки записаны в разделе IV. Презумпция публичной достоверности (rękojmia wiary publicznej) защищает покупателя, но не тогда, когда в книге есть отметка о заявлении или предупреждение (art. 8), и не тогда, когда покупатель действует недобросовестно, то есть «мог легко узнать» (art. 6 ust. 2). Если что-то видно в книге, ссылка на то, что вы об этом не знали, не защитит.
Комиссия по реприватизации. Закон от 9 марта 2017 г. вступил в силу 5 мая 2017 г. (единый текст: Dz.U. 2021 poz. 795). Он действует, и на конец сентября 2026 г. в Сейме не было проекта его изменения или ликвидации комиссии. Комиссия работает: 23 сентября 2026 г. она опубликовала новые объявления, в том числе о новых производствах. Согласно ответу её председателя Уполномоченному по правам граждан, до конца 2025 г. она провела проверочные действия в 695 делах и вынесла 225 решений о возбуждении производства.
Для покупателя важны три нормы этого закона:
- art. 23: комиссия может распорядиться о внесении в книгу предупреждения и запрета отчуждения или обременения недвижимости; такая запись лишает книгу презумпции достоверности;
- art. 24a: предупреждение может появиться уже на стадии проверочных действий;
- art. 40: решение об отмене реприватизационного решения может стать основанием для вычёркивания записей в книге, в том числе основанных на нотариальном акте, и для записи m.st. Warszawy или Казны государства как собственника.
Любая запись комиссии в разделе III — сигнал остановиться и посоветоваться с юристом.
Преобразование права вечного пользования в собственность. 1 января 2019 г. право вечного пользования застроенными землями для жилых целей превратилось в собственность. За это платится плата за преобразование (opłata przekształceniowa; закон о преобразовании, Dz.U. 2025 poz. 6):
- в размере прежней годовой платы, до 31 марта каждого года, в течение 20 лет с момента преобразования (art. 7);
- требование об оплате записано в раздел III «в отношении каждого собственника», поэтому переходит к вам (art. 4 ust. 5);
- как покупатель вы платите с 1 января года, следующего за покупкой, и в течение 30 дней с момента приобретения подаёте заявление о справке (art. 11 ust. 1).
Входит ли каменица в реестр памятников или в муниципальный реестр и что это меняет?
Реестр памятников и муниципальный реестр памятников (GEZ) — две разные вещи. GEZ ведёт президент города в виде адресных карточек (art. 22 ust. 4 закона об охране памятников, Dz.U. 2024 poz. 1292). Спросите у продавца и правления сообщества, в каком списке числится дом, и подтвердите это у консерватора или в городском управлении.
Здание в реестре. Строительные, консервационные и реставрационные работы на памятнике, внесённом в реестр, требуют разрешения воеводского консерватора памятников (art. 36 ust. 1 pkt 1). С 3 июня 2026 г. часть действий вместо этого требует уведомления консерватора (новый art. 36aa): в частности, работы в окружении памятника, смена способа его использования, установка технических устройств и другие действия, меняющие внешний вид. У консерватора есть 60 дней с момента вручения уведомления на возражение. С той же даты Строительное право требует разрешения консерватора либо уведомления без возражения (art. 39 ust. 1).
Здание только в GEZ. Разрешение на строительство или снос выдаётся после согласования с консерватором, у которого на это 30 дней; отсутствие ответа означает отсутствие замечаний (art. 39 ust. 3–4 Строительного права, Dz.U. 2026 poz. 524). Работы, для которых нужно только уведомление, этому согласованию не подлежат.
Сообщество собственников и муниципальные квартиры: как читать решения, накопления на ремонт и авансы?
Закон о собственности помещений (Dz.U. 2026 poz. 232) не знает «ремонтного фонда»: расходы на управление общим имуществом, в том числе ремонты, вытекают из решений сообщества (art. 14). Попросите правление дать годовой хозяйственный план и решение об авансах (art. 22 ust. 3 pkt 2–3), последний отчёт, решения о ремонтах и кредитах, а также сведения о задолженностях и судебных делах. Сообщество отвечает по долгам без ограничений, а каждый собственник — в части, соответствующей его доле (art. 17). Авансы платятся вперёд, до 10-го числа месяца (art. 15 ust. 1). Решение можно оспорить в суде в течение 6 недель (art. 25 ust. 1a). Если одним из собственников является город с большинством долей, собственники с не менее чем 1/5 долей могут потребовать голосования «один собственник — один голос» (art. 23 ust. 2a).
Техническое состояние: перекрытия, сырость и инженерные сети; какой осмотр заказать?
Попросите у правления протоколы периодических проверок здания за последние 5 лет (art. 62 и 62a Строительного права): техническое состояние, электрические и молниезащитные системы проверяются не реже одного раза в 5 лет, газовые и дымоходные — раз в год. В самой квартире спросите о следующем:
- перекрытия и полы: из чего сделаны, не прогибаются ли, усиливали ли их и когда;
- сырость: запах и выцветы солей в подвале, влажные стены у пола, состояние водосточных желобов и крыши;
- инженерные сети: заменены ли водопроводные и канализационные стояки, новая ли электропроводка в квартире, есть ли газ;
- вентиляция: работают ли решётки, особенно на кухне и в ванной.
На осмотр до предварительного договора возьмите человека со строительными правами. Протоколы сообщества описывают здание, а не вашу квартиру. Если список предстоящих ремонтов вас отпугивает, сопоставьте его с альтернативой, описанной в статье новостройка или вторичное жильё в Варшаве.
Печь или газ: что означает антисмоговое решение для Мазовша и городские дотации?
С 1 октября 2023 г. в Варшаве нельзя сжигать каменный уголь и топливо из него, исключения узкие (решение 59/22). По антисмоговому решению 162/17 котёл класса 3 или 4 может работать на другом топливе до конца 2027 г., а с 1 января 2028 г. его использовать нельзя. Заявки на городскую дотацию на замену источника тепла на тепловой насос, тепловой узел или электрическое отопление город принимает до 31 марта 2027 г. (по состоянию на октябрь 2026 г.; подробности: eko.um.warszawa.pl). На осмотре спросите, какое отопительное устройство стоит в квартире, какого оно класса и когда введено в эксплуатацию.
Покупка иностранцем: разрешение, язык, доверенность из-за границы и деньги
Без разрешения на саму квартиру. Отдельную жилую квартиру можно купить без разрешения MSWiA независимо от гражданства, кроме приграничной зоны; Варшава в ней не лежит (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, Dz.U. 2017 poz. 2278). Освобождено и парковочное место в гараже или доля в нём, связанные с жилищными потребностями (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Доля в земле и общих частях здания, которая идёт вместе с квартирой, разрешения не требует. По FAQ министерства доля в отдельной недвижимости, продаваемая вместе с квартирой, например в подъездной дороге, требует разрешения, если закон вас касается, например, вы гражданин государства вне ЕЭЗ и Швейцарии и никакое другое исключение к вам не относится. Проверьте по книге, что именно продаётся. Кому нужно разрешение на дом или участок, мы описываем в статье может ли иностранец купить недвижимость в Польше.
Документы по-польски. Земельно-ипотечная книга, решения сообщества и протоколы осмотров составлены по-польски. Ключевые документы отдайте на перевод присяжному переводчику до предварительного договора; публичный реестр присяжных переводчиков ведёт Министр юстиции (art. 6 ust. 2 и art. 10 закона о профессии присяжного переводчика).
У нотариуса. Продажа недвижимости требует нотариального акта (art. 158 Гражданского кодекса, Dz.U. 2026 poz. 795). Акт составляется по-польски. По вашему требованию нотариус может совершить действие и на другом языке, лично или с участием присяжного переводчика (art. 2 § 3 Закона о нотариате, Dz.U. 2026 poz. 614). Если вы не знаете польского, а перевод не приложен, нотариус переводит акт лично или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Перед подписанием акт зачитывается, и нотариус должен убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1).
Подпись из-за границы. Доверенность на покупку квартиры должна быть в форме нотариального акта (art. 99 § 1 Гражданского кодекса). Апостиль подтверждает только подпись и не меняет формы, поэтому форму доверенности, подписываемой за границей, заранее согласуйте с нотариусом в Польше.
Проверка денег. Нотариус и посредник в сфере недвижимости — обязанные учреждения (instytucja obowiązana) в смысле польского закона AML (Dz.U. 2025 poz. 644). Они идентифицируют вас и конечного бенефициара (beneficjent rzeczywisty) и проверяют источник средств, когда это оправдано обстоятельствами; порог для разовой сделки — 15 000 евро (art. 35 ust. 1 pkt 2). Если проверку невозможно завершить, сделка не состоится (art. 41 ust. 1). Подготовьте документы, показывающие, откуда деньги, до того как вы их переведёте. Если планируете кредит, поговорите с кредитным консультантом.
Налог и пребывание. Налог не зависит от гражданства: на вторичном рынке покупатель платит 2% PCC (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закона о PCC). Покупка квартиры не даёт права пребывания: закон об иностранцах (Dz.U. 2025 poz. 1079) не содержит основания, связанного с недвижимостью. С 27 апреля 2026 г. принадлежащая вам квартира является правовым титулом на жильё при заявлении о статусе долгосрочного резидента ЕС (art. 219a ust. 1); сама по себе она никакого статуса не даёт (по состоянию на октябрь 2026 г.).
FAQ
Может ли иностранец купить квартиру в варшавской каменице без разрешения?
Да. Отдельную жилую квартиру можно купить без разрешения MSWiA независимо от гражданства, кроме приграничной зоны, а Варшава в неё не входит (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, по состоянию на октябрь 2026 г.). Доля в земле и общих частях дома, которая идёт вместе с квартирой, тоже не требует разрешения.
Могут ли у довоенного дома в Варшаве быть претензии прежних владельцев?
Да. Варшавский декрет 1945 г. формально действует до сих пор, комиссия по реприватизации продолжает работать: 23 сентября 2026 г. она опубликовала новые объявления. Прежде чем что-либо подписывать, прочитайте раздел III земельно-ипотечной книги и спросите сообщество собственников о декретных делах.
Придётся ли платить ежегодный платёж за землю после покупки квартиры в каменице?
Возможно. Если право вечного пользования землёй превратилось в собственность 1 января 2019 г., плата за преобразование (opłata przekształceniowa) взимается 20 лет, до 31 марта каждого года. Требование записано в раздел III книги и переходит к вам. На городской земле собственники жилых помещений получают скидку 98% при единовременной оплате (решение Совета m.st. Warszawy 2018 г., по состоянию на октябрь 2026 г.).
Нужно ли согласие консерватора памятников для ремонта квартиры в каменице?
Если здание внесено в реестр памятников, строительные работы требуют разрешения воеводского консерватора памятников. С 3 июня 2026 г. часть действий требует только уведомления, у консерватора есть 60 дней на возражение. Если здание есть только в муниципальном реестре памятников, разрешение на строительство согласуется с консерватором в течение 30 дней (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Можно ли в варшавской каменице ещё отапливать квартиру угольной печью?
Не каменным углём: с 1 октября 2023 г. в Варшаве нельзя сжигать каменный уголь и топливо из него, исключения узкие (решение 59/22). Котёл класса 3 или 4 может работать на другом топливе до конца 2027 г. Заявки на дотацию на замену такого котла город принимает до 31 марта 2027 г. (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Какой налог платит иностранец при покупке старой квартиры в Варшаве?
Такой же, как гражданин Польши: налог не зависит от гражданства. На вторичном рынке покупатель платит налог на гражданско-правовые сделки (PCC) в размере 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закона о PCC, Dz.U. 2026 poz. 191, по состоянию на октябрь 2026 г.). Art. 9 pkt 17 этого закона освобождает некоторые покупки первой квартиры; спросите у нотариуса, касается ли это вас.
Присмотрели старую квартиру в варшавской каменице? Загляните в квартиры на вторичном рынке Варшавы или напишите нам до просмотра и до предварительного договора. Мы пройдём с вами по этому списку пункт за пунктом: земельно-ипотечная книга, документы сообщества и протоколы осмотров, и подскажем, о чём спросить продавца или юриста. Работаем на русском, украинском, польском и других языках (всего 7). При покупке на вторичном рынке мы работаем на основании письменного договора посредничества, в котором определяем вознаграждение и то, кто его платит.
Jawno · Vladyslav Moroz, посредник в сфере недвижимости, индивидуальная предпринимательская деятельность со страхованием OC · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовой статус по состоянию на октябрь 2026 г.