Ціна в оголошенні — лише початок розрахунку. Якщо ви дивитеся з-за кордону на квартиру від забудовника за 690 000 zł, вам потрібна цифра, яку можна закласти в бюджет: скільки готівки знадобиться понад ціну. Нижче формула, що порахує це для будь-якої ціни, три готові сценарії та витрати, які з’являються лише після отримання ключів. Усі суми станом на жовтень 2026 р., максимальні ставки, власні розрахунки на основі нормативних актів. Послідовність платежів крок за кроком ми описуємо в окремому матеріалі про бюджет купівлі від броні до акта; тут ми рахуємо підсумок.
Основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав набувача житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
З чого складається рахунок понад ціну з прайсу
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Позиція | Де її знайти | Примітки |
|---|---|---|
| Ціна квартири | прайс на сайті забудовника, проспект, договір | з ПДВ (art. 19a ust. 1) |
| Комора, гараж, паркомісце | прайс, якщо не входять у ціну | ПДВ 8% або 23% залежно від форми продажу |
| Нотаріус | максимальна такса з розпорядження | у прайсі її немає |
| Судові збори | фіксовані суми за законом про судові витрати | у прайсі їх немає |
| Перекладач, довіреність | залежать від вас | лише якщо ви не читаєте польською або не підписуєте особисто |
| Плата за бронювання | договір бронювання | не додаткова витрата: зараховується в ціну (art. 32 ust. 3) |
Формула: скільки ви заплатите нотаріусу й суду за будь-якої ціни
Для ціни від 60 000 до 1 000 000 zł нотаріальна такса становить 1 010 zł плюс 0,4% суми понад 60 000 zł (§ 3 pkt 5 розпорядження про максимальні ставки нотаріальної таксі, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Два акти розраховуються від неї так:
- договір із забудовником (umowa deweloperska) — половина таксі (§ 6 pkt 15a), а витрати на цей договір ділять порівну забудовник і набувач (art. 40 ust. 2 закону про забудовників);
- договір про перехід власності — теж половина таксі (§ 6 pkt 16).
Якщо весь акт про перехід власності на вашому боці, виходить формула:
витрати покупця = (1 010 zł + 0,4% × (ціна − 60 000 zł)) × 0,75 × 1,23 + 375 zł
Складник 375 zł — судові збори: 150 zł за запис вимоги з договору із забудовником (art. 43 pkt 3 закону про судові витрати в цивільних справах, половина на боці забудовника, тобто 75 zł), 100 zł за відкриття земельно-іпотечної книги (księga wieczysta; art. 44 ust. 1 pkt 1) і 200 zł за запис права власності (art. 42 ust. 1). Витяги з актів рахуються окремо, 6 zł нетто за сторінку (§ 12).
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ціна квартири | Нотаріальна такса | Нотаріус із ПДВ 23% (75%) | Суд | Разом понад ціну |
|---|---|---|---|---|
| 500 000 zł | 2 770 zł | близько 2 555 zł | 375 zł | близько 2 930 zł |
| 690 000 zł | 3 530 zł | близько 3 256 zł | 375 zł | близько 3 630 zł |
| 1 000 000 zł | 4 770 zł | близько 4 400 zł | 375 zł | близько 4 775 zł |
Це стеля, бо нотаріуси можуть брати менше за максимальну ставку. Якщо паркомісце оформлюється окремою часткою в гаражі, запитайте нотаріуса, як він порахує таксу й записи для цієї позиції.
Три сценарії для квартири за 690 000 zł
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Сценарій | Що додається понад ціну | Разом |
|---|---|---|
| A. Готівка, без доповнень | нотаріус і суд за формулою | близько 3 630 zł |
| B. Іпотека, застава на 400 000 zł | A плюс запис іпотеки 200 zł, такса за іпотеку не більше ¼ ставки з § 3, що рахується від суми іпотеки, тобто 592,50 zł нетто (близько 729 zł із ПДВ), і PCC 0,1% від суми забезпеченої вимоги (400 zł) | близько 4 960 zł |
| C. Дистанційна купівля, готівка | A плюс присяжний перекладач і довіреність у формі акта | 3 630 zł плюс суми, яких немає в таблиці такс |
У сценарії B суму іпотеки називає банк. Підстава: § 7 ust. 1 pkt 1 розпорядження про таксу, art. 42 ust. 1 закону про судові витрати та art. 7 ust. 1 pkt 7 закону про PCC; за іпотеки на вимогу невстановленої суми PCC становить 19 zł. У сценарії C вартість перекладача й форму довіреності з’ясуйте в польського нотаріуса до дати акта.
Скільки доплатити за паркомісце
Доплати з прайсу рахуйте окремо. Приклад: паркомісце за 50 000 zł нетто.
- Як місце в спільній частині або право виключного користування, що продається разом із квартирою, воно йде за ставкою квартири, зараз 8%: 54 000 zł брутто.
- Як частка в окремому гаражному приміщенні з власною земельно-іпотечною книгою, за рішенням WSA у Варшаві від 7 грудня 2009 р. (III SA/Wa 1110/09) — 23%: 61 500 zł брутто.
Різниця становить 7 500 zł (власний розрахунок). Ставка 8% діє на 7 жовтня 2026 р. для квартир до 150 м² (art. 41 ust. 2 і 12–12c, а також art. 146ef закону про ПДВ, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263), але міністр фінансів до 31 жовтня 2026 р. оголошує повідомлення про можливе закінчення періоду з art. 146ef. Перед актом перевірте ставку ще раз.
Забудовник може поставити продаж квартири в залежність від купівлі паркомісця. Верховний суд у рішенні від 8 листопада 2012 р. (I CSK 49/12) визнав таке застереження не забороненим. Тому до договору бронювання запитайте, які доповнення обов’язкові. Продаж із ПДВ не підлягає PCC (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191), окрім 6% для покупця шостого й наступного приміщення в будівлі чи на одній ділянці (art. 7a).
Витрати після отримання ключів
Після акта рахунок не закінчується. Два приклади, які можна порахувати наперед:
- Податок на нерухомість. Верхня межа ставки у 2026 р. для житлових будівель становить 1,25 zł за м², для решти будівель 12,00 zł за м² (M.P. 2025 poz. 726). Гараж у житловому будинку з 1 січня 2025 р. належить до житлової частини будівлі (art. 1a ust. 2c закону про місцеві податки й збори, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). Для 50 м² це не більше 62,50 zł на рік за максимальною ставкою (власний розрахунок); фактичну ставку встановлює рішення міської ради.
- Оренда під час будівництва. За даними GUS («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», червень 2026 р.) середній багатоквартирний будинок у 2025 р. будувався 24,8 місяця. Якщо ви живете у Варшаві в орендованому житлі, орендна плата за цей час входить у вартість купівлі: місяці до отримання квартири, помножені на вашу орендну плату.
Що змінюється, коли ви купуєте з-за кордону
Податки при купівлі не залежать від громадянства, тож наведені вище цифри діють і для вас. Додаються три моменти.
- Дозвіл MSWiA на квартиру не потрібен. Окреме житлове приміщення іноземець набуває без дозволу (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Громадян держав ЄЕП і Швейцарії дозвіл узагалі не стосується (art. 8 ust. 2).
- Перекладач у нотаріуса. Акт складають польською; на вимогу сторони нотаріус складає його також іноземною мовою, сам або з присяжним перекладачем (art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1 Закону про нотаріат, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Його ставки в таблиці такс немає, тож запитайте про вартість, коли погоджуватимете дату акта.
- Довіреність. Для договору у формі нотаріального акта довіреність має мати ту саму форму (art. 99 § 1 і art. 158 Цивільного кодексу, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). З’ясуйте форму в нотаріуса в Польщі, перш ніж платити за документ за кордоном.
Нотаріус і посередник застосовують закон AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644) і можуть питати про походження коштів, зокрема й за угоди від 15 000 євро (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Зберіть документи про джерело грошей до броні.
Як використати ці цифри на практиці
- Випишіть із прайсу забудовника ціну квартири, комори й паркомісця, з датою роздруківки.
- Підставте ціну у формулу й додайте 375 zł та за потреби сценарій B.
- Додайте перекладача й довіреність, якщо купуєте дистанційно.
- Додайте орендну плату за час будівництва, якщо ви винаймаєте житло.
- Плата за бронювання становить не більше 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2): для 690 000 zł не більше 6 900 zł, із зарахуванням у ціну.
Результат порівняйте з калькулятором повної ціни в картці житлового комплексу, наприклад у картці NU! на Волі. Він використовує максимальні ставки й фіксовані судові збори, тож дає порядок величини; точні суми назвуть нотаріус і банк. Доплати з прайсу ми розбираємо в матеріалі про доплати в прайсі забудовника. Звідки ми беремо ціни, пояснює сторінка про джерела даних.
FAQ
Скільки коштує купівля квартири у Варшаві понад ціну з прайсу?
Для квартири за 690 000 zł від забудовника, без кредиту й за максимальними ставками, нотаріус і суд коштуватимуть приблизно 3 630 zł, без витягів з актів (власний розрахунок, станом на жовтень 2026 р.). До цього додаються доплати з прайсу, наприклад за паркомісце чи комору, а за дистанційної купівлі ще перекладач і довіреність.
Як порахувати нотаріальні витрати для іншої ціни квартири?
Для ціни від 60 000 до 1 000 000 zł нотаріальна такса становить 1 010 zł плюс 0,4% суми понад 60 000 zł (§ 3 pkt 5 розпорядження про максимальні ставки нотаріальної таксі). Покупець сплачує 75% цієї таксі плюс ПДВ 23% і 375 zł судових зборів. Розрахунок виходить із того, що акт про перехід власності повністю на боці покупця (власний розрахунок, станом на жовтень 2026 р.).
Чи вказує забудовник у прайсі ціну з ПДВ?
Так. Ціни в прайсі на сайті забудовника вказують із ПДВ (art. 19a ust. 1 закону про забудовників, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). На 7 жовтня 2026 р. ставка ПДВ на квартири до 150 м² становить 8% (закон про ПДВ, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед актом перевірте ставку ще раз: період з art. 146ef може закінчитися.
Чи платить іноземець більше податків при купівлі в забудовника?
Ні, податки при купівлі не залежать від громадянства (правовий стан на жовтень 2026 р.). Продаж із ПДВ не підлягає PCC, окрім 6% для покупця шостого й кожного наступного приміщення в будівлі чи будівлях на одній ділянці (art. 7a закону про PCC). Квартиру іноземець набуває без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями).
Скільки податку на нерухомість я сплачу після отримання квартири?
Верхня межа ставки у 2026 р. для житлових будівель становить 1,25 zł за м², для решти будівель 12,00 zł за м² (оголошення M.P. 2025 poz. 726). Гараж у житловому будинку з 1 січня 2025 р. належить до житлової частини (art. 1a ust. 2c закону про місцеві податки й збори). Для 50 м² це не більше 62,50 zł на рік за максимальною ставкою (власний розрахунок). Фактичну ставку встановлює рішення міської ради.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Обрали квартиру й хочете знати повну ціну до бронювання? Напишіть нам до першого контакту з відділом продажу забудовника: ми заявимо вас там і підемо на зустріч разом. Пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, зокрема обов’язкові доповнення та їхні ціни, і підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Обслуговуємо сімома мовами. Покупець на первинному ринку не сплачує нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Посередник — Vladyslav Moroz, JDG зі страхуванням OC.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com