Cena w ogłoszeniu to początek rachunku. Jeśli patrzysz z Włoch lub z innego kraju na mieszkanie od dewelopera za 690 000 zł, potrzebujesz liczby, którą zmieścisz w budżecie: ile gotówki będzie trzeba mieć poza ceną. Poniżej wzór, który policzy ją dla dowolnej ceny, trzy gotowe scenariusze i koszty, które pojawiają się dopiero po odbiorze kluczy. Wszystkie kwoty według stanu na październik 2026 r., stawki maksymalne, obliczenia własne na podstawie przepisów. Kolejność płatności krok po kroku opisujemy w osobnym budżecie zakupu od rezerwacji do aktu; tutaj liczymy sumę.
Podstawa: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
Z czego składa się rachunek ponad cenę z cennika?
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Pozycja | Gdzie ją znajdziesz | Uwagi |
|---|---|---|
| Cena mieszkania | cennik na stronie dewelopera, prospekt, umowa | z VAT (art. 19a ust. 1) |
| Komórka, garaż, miejsce postojowe | cennik, jeśli nie są w cenie | VAT 8% lub 23%, zależnie od formy sprzedaży |
| Notariusz | taksa maksymalna z rozporządzenia | nie ma jej w cenniku |
| Opłaty sądowe | stałe kwoty z ustawy o kosztach sądowych | nie ma ich w cenniku |
| Tłumacz, pełnomocnictwo | zależą od Ciebie | tylko gdy nie czytasz po polsku lub nie podpisujesz osobiście |
| Opłata rezerwacyjna | umowa rezerwacyjna | nie jest kosztem dodatkowym: zalicza się na poczet ceny (art. 32 ust. 3) |
Wzór: ile zapłacisz notariuszowi i sądowi przy dowolnej cenie
Dla ceny od 60 000 do 1 000 000 zł taksa notarialna wynosi 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Dwa akty rozliczają się od niej tak:
- umowa deweloperska to połowa taksy (§ 6 pkt 15a), a koszty tej umowy dzielą się po połowie między dewelopera i nabywcę (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej);
- umowa przenosząca własność to także połowa taksy (§ 6 pkt 16).
Jeśli całość aktu przenoszącego własność jest po Twojej stronie, wychodzi wzór:
koszt kupującego = (1 010 zł + 0,4% × (cena − 60 000 zł)) × 0,75 × 1,23 + 375 zł
Składnik 375 zł to opłaty sądowe: 150 zł za wpis roszczenia z umowy deweloperskiej (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, połowa po stronie dewelopera, więc 75 zł), 100 zł za założenie księgi wieczystej (art. 44 ust. 1 pkt 1) i 200 zł za wpis własności (art. 42 ust. 1). Wypisy aktów liczą się osobno, 6 zł netto za stronę (§ 12).
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Cena mieszkania | Taksa notarialna | Notariusz z VAT 23% (75%) | Sąd | Razem ponad cenę |
|---|---|---|---|---|
| 500 000 zł | 2 770 zł | około 2 555 zł | 375 zł | około 2 930 zł |
| 690 000 zł | 3 530 zł | około 3 256 zł | 375 zł | około 3 630 zł |
| 1 000 000 zł | 4 770 zł | około 4 400 zł | 375 zł | około 4 775 zł |
To pułap, bo notariusze mogą pobierać mniej niż stawka maksymalna. Jeśli miejsce postojowe jest osobnym udziałem w garażu, zapytaj notariusza, jak policzy taksę i wpisy dla tej pozycji.
Trzy scenariusze dla mieszkania za 690 000 zł
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Scenariusz | Co dochodzi ponad cenę | Razem |
|---|---|---|
| A. Gotówka, bez dodatków | notariusz i sąd według wzoru | około 3 630 zł |
| B. Kredyt hipoteczny, hipoteka na 400 000 zł | A plus wpis hipoteki 200 zł, taksa za hipotekę najwyżej ¼ stawki z § 3 liczonej od kwoty hipoteki, czyli 592,50 zł netto (około 729 zł z VAT), oraz PCC 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności (400 zł) | około 4 960 zł |
| C. Zakup zdalny, gotówka | A plus tłumacz przysięgły i pełnomocnictwo w formie aktu | 3 630 zł plus kwoty, których tabela taks nie podaje |
W scenariuszu B kwotę hipoteki podaje bank. Podstawa: § 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia o taksie, art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych oraz art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC; przy hipotece na wierzytelność o wysokości nieustalonej PCC to 19 zł. W scenariuszu C wycenę tłumacza i formę pełnomocnictwa ustal z polskim notariuszem przed datą aktu.
Ile dopłacisz za miejsce postojowe?
Dopłaty z cennika policz osobno. Przykład: miejsce postojowe za 50 000 zł netto.
- Jako miejsce w części wspólnej lub prawo do wyłącznego korzystania, sprzedawane z mieszkaniem, idzie ze stawką mieszkania, dziś 8%: 54 000 zł brutto.
- Jako udział w osobnym lokalu garażowym z własną księgą wieczystą, według wyroku WSA w Warszawie z 7 grudnia 2009 r. (III SA/Wa 1110/09) 23%: 61 500 zł brutto.
Różnica to 7 500 zł (obliczenie własne). Stawka 8% obowiązuje na dzień 7 października 2026 r. dla mieszkań do 150 m² (art. 41 ust. 2 i 12–12c oraz art. 146ef ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263), ale minister finansów ogłasza do 31 października 2026 r. komunikat o ewentualnym zakończeniu okresu z art. 146ef. Przed aktem sprawdź stawkę jeszcze raz.
Deweloper może uzależnić sprzedaż mieszkania od zakupu miejsca postojowego. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 listopada 2012 r. (I CSK 49/12) uznał taką klauzulę za niebędącą niedozwoloną. Zapytaj więc przed umową rezerwacyjną, jakie dodatki są obowiązkowe. Sprzedaż z VAT nie podlega PCC (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191), poza 6% dla nabywcy szóstego i kolejnego lokalu w budynku lub na jednej działce (art. 7a).
Koszty po odbiorze kluczy
Po akcie rachunek się nie kończy. Dwa przykłady, które możesz policzyć z góry:
- Podatek od nieruchomości. Górna granica stawki w 2026 r. dla budynków mieszkalnych to 1,25 zł za m², dla pozostałych budynków 12,00 zł za m² (M.P. 2025 poz. 726). Garaż w bloku mieszkalnym od 1 stycznia 2025 r. należy do części mieszkalnej budynku (art. 1a ust. 2c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). Dla 50 m² to najwyżej 62,50 zł rocznie według stawki maksymalnej (obliczenie własne); faktyczną stawkę ustala uchwała rady miasta.
- Najem w czasie budowy. Według GUS („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, czerwiec 2026 r.) przeciętny budynek wielorodzinny powstał w 2025 r. w 24,8 miesiąca. Jeśli mieszkasz w Warszawie w wynajętym lokalu, czynsz za ten czas jest częścią kosztu zakupu: miesiące do odbioru razy Twój czynsz.
Co zmienia się, gdy kupujesz z zagranicy
Podatki przy zakupie nie zależą od obywatelstwa, więc liczby powyżej obowiązują także Ciebie. Dochodzą natomiast trzy rzeczy.
- Zezwolenie MSWiA nie jest potrzebne na mieszkanie. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec nabywa bez zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Obywateli państw EOG, w tym Włoch, i Szwajcarii zezwolenie w ogóle nie dotyczy (art. 8 ust. 2).
- Tłumacz u notariusza. Akt sporządza się po polsku; na żądanie strony notariusz sporządza go też w języku obcym, sam albo z tłumaczem przysięgłym (art. 2 § 3 i art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Jego stawki nie ma w tabeli taks, więc zapytaj o koszt przy ustalaniu daty aktu.
- Pełnomocnictwo. Do umowy w formie aktu notarialnego pełnomocnictwo musi mieć ten sam kształt (art. 99 § 1 i art. 158 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Ustal formę z notariuszem w Polsce, zanim zapłacisz za dokument za granicą.
Notariusz i pośrednik stosują ustawę AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644) i mogą pytać o pochodzenie środków, także przy transakcji od 15 000 euro (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Zbierz dokumenty o źródle pieniędzy przed rezerwacją.
Jak użyć tych liczb w praktyce
- Zapisz z cennika dewelopera cenę mieszkania, komórki i miejsca postojowego, z datą wydruku.
- Wstaw cenę do wzoru i dodaj 375 zł oraz ewentualny scenariusz B.
- Dodaj tłumacza i pełnomocnictwo, jeśli kupujesz zdalnie.
- Dodaj czynsz za czas budowy, jeśli wynajmujesz.
- Opłata rezerwacyjna to najwyżej 1% ceny z prospektu (art. 32 ust. 2): dla 690 000 zł najwyżej 6 900 zł, zaliczone na poczet ceny.
Wynik porównaj z kalkulatorem pełnej ceny w karcie inwestycji, na przykład w karcie NU! na Woli. Używa on stawek maksymalnych i stałych opłat sądowych, więc daje rząd wielkości; dokładne kwoty poda notariusz i bank. Dopłaty z cennika omawiamy w tekście o dopłatach w cenniku dewelopera, a jeśli czytasz po włosku, zajrzyj do poradnika dla Włochów. Skąd bierzemy ceny, wyjaśniamy na stronie o źródłach danych.
FAQ
Ile kosztuje zakup mieszkania w Warszawie poza ceną z cennika?
Przy mieszkaniu za 690 000 zł od dewelopera, bez kredytu i według maksymalnych stawek, notariusz i sąd to około 3 630 zł, bez wypisów aktów (obliczenie własne, stan na październik 2026 r.). Do tego dochodzą dopłaty z cennika, np. miejsce postojowe lub komórka, oraz tłumacz i pełnomocnictwo, jeśli kupujesz zdalnie.
Jak policzyć koszty notarialne dla innej ceny mieszkania?
Dla ceny od 60 000 do 1 000 000 zł taksa notarialna to 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Kupujący płaci 75% tej taksy powiększone o VAT 23%, plus 375 zł opłat sądowych. To założenie, że akt przenoszący własność jest po jego stronie (obliczenie własne, stan na październik 2026 r.).
Czy deweloper pokazuje w cenniku cenę z VAT?
Tak. Ceny w cenniku na stronie dewelopera podaje się z VAT (art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Na dzień 7 października 2026 r. stawka VAT na mieszkania do 150 m² to 8% (ustawa o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Przed aktem sprawdź stawkę jeszcze raz, bo okres z art. 146ef może się skończyć.
Czy cudzoziemiec płaci więcej podatków przy zakupie od dewelopera?
Nie, podatki przy zakupie nie zależą od obywatelstwa (stan prawny na październik 2026 r.). Sprzedaż z VAT nie podlega PCC, z wyjątkiem 6% dla nabywcy szóstego i każdego kolejnego lokalu w budynku lub budynkach na jednej działce (art. 7a ustawy o PCC). Mieszkanie cudzoziemiec nabywa bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).
Ile podatku od nieruchomości zapłacę po odbiorze mieszkania?
Górna granica stawki w 2026 r. dla budynków mieszkalnych to 1,25 zł za m², a dla pozostałych budynków 12,00 zł za m² (obwieszczenie M.P. 2025 poz. 726). Garaż w bloku mieszkalnym liczy się od 1 stycznia 2025 r. do części mieszkalnej (art. 1a ust. 2c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Dla 50 m² to najwyżej 62,50 zł rocznie według stawki maksymalnej (obliczenie własne). Faktyczną stawkę ustala uchwała rady miasta.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.
Masz wybrane mieszkanie i chcesz znać pełną cenę przed rezerwacją? Napisz do nas przed pierwszym kontaktem z biurem sprzedaży: zgłosimy Cię tam i pójdziemy na spotkanie razem. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, w tym obowiązkowe dodatki i ich ceny, i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Obsługujemy po polsku, włosku i w pięciu innych językach. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz, JDG z ubezpieczeniem OC.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com