Mieszkasz we Włoszech, przeglądasz oferty z Warszawy i zastanawiasz się nad dwiema sprawami: czy obywatel Włoch kupi tu mieszkanie bez formalności i czy to się opłaca. Na pierwsze pytanie odpowiedź brzmi: tak. Jako obywatel Włoch nie potrzebujesz zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji (MSWiA), bo ustawa zwalnia z niego obywateli Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii (art. 8 ust. 2 ustawy z 24 marca 1920 r., t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, stan prawny na październik 2026 r.). Na drugie pytanie nie ma odpowiedzi dla wszystkich. Poniżej znajdziesz dane, które pozwolą policzyć to samodzielnie: urzędowe ceny w złotych i euro, procedurę dla kupującego zdalnie, kredyt, notariusza oraz podatki w Polsce i we Włoszech.
Czy Włoch może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?
Może. Zasada ogólna jest taka, że cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia ministra spraw wewnętrznych (art. 1 ust. 1). Obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii są od niego zwolnieni (art. 8 ust. 2). Okresy przejściowe po wejściu Polski do UE dawno się skończyły: 1 maja 2009 r. dla „drugiego domu” i 1 maja 2016 r. dla gruntów rolnych i leśnych.
W praktyce obywatel UE nie potrzebuje zezwolenia MSWiA na żaden rodzaj nieruchomości, a do zakupu nie jest potrzebne zamieszkanie w Polsce. Niektóre dokumenty praktyczne zażądają jednak notariusz i bank, o czym piszemy niżej. Jeśli jesteś obywatelem kraju spoza EOG, zobacz osobny tekst: zasady dla cudzoziemców spoza EOG.
Zakupy cudzoziemców są mimo to odnotowywane. Notariusz przesyła ministrowi spraw wewnętrznych wypis aktu (art. 8a ustawy z 1920 r.). Według sprawozdania dla Sejmu za 2025 r. (druk 2420) osoby fizyczne z obywatelstwem włoskim nabyły w Polsce 13 140,28 m² powierzchni mieszkalnej. Razem z lokalami użytkowymi i zakupami spółek jest to 17 410,06 m². W Warszawie w tym samym roku rejestr notuje 3137 wpisów i 174 841,88 m² mieszkań nabytych przez cudzoziemców wszystkich narodowości, z zezwoleniem i bez.
Czy muszę się przeprowadzić albo zameldować w Polsce?
Nie, jeśli kupujesz i nadal mieszkasz we Włoszech. Obowiązek rejestracji dotyczy pobytu, a nie własności. Jeśli przeprowadzasz się do Warszawy na dłużej niż 3 miesiące, ustawa o wjeździe na terytorium RP obywateli UE (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1065, stan na październik 2026 r.) przewiduje następujące kroki:
- prawo pobytu powyżej 3 miesięcy przysługuje osobie, która pracuje, prowadzi działalność na własny rachunek albo ma wystarczające środki i ubezpieczenie zdrowotne (art. 16);
- pobyt trzeba zarejestrować (art. 20 ust. 1);
- wniosek składa się osobiście, najpóźniej następnego dnia po upływie 3 miesięcy od wjazdu (art. 21 ust. 2).
Czy zakup mieszkania w Polsce się opłaca? Co mówią dane
Nikt nie powie Ci z góry, czy zakup się zwróci. Można za to spojrzeć na oficjalne liczby i cudze prognozy, wiedząc, kto je opublikował i kiedy.
Ceny w Warszawie, II kwartał 2026 r. (NBP). Narodowy Bank Polski publikuje średnie ceny za metr kwadratowy. Ostatni plik dostępny na 7 października 2026 r. był zaktualizowany 7 sierpnia 2026 r.; danych za III kwartał jeszcze nie ma.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Warszawa, II kw. 2026 | Cena ofertowa | Cena transakcyjna |
|---|---|---|
| Rynek pierwotny | 18 488 zł/m² (≈ 4231 €/m²) | 16 783 zł/m² (≈ 3841 €/m²) |
| Rynek wtórny | 19 059 zł/m² (≈ 4361 €/m²) | 16 723 zł/m² (≈ 3827 €/m²) |
Źródło: NBP, plik „ceny_mieszkan.xlsx”. Przeliczenie na euro: obliczenie własne po średnim kursie NBP z 6 października 2026 r. (tabela 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 zł).
Rok do roku średnie ceny transakcyjne w Warszawie wzrosły o 2,4% na rynku pierwotnym i o 1,3% na wtórnym (obliczenie na średnich NBP). Indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego w Warszawie pokazuje +1,2%.
Polska i Włochy w porównaniu (Eurostat). Indeks cen mieszkań Eurostatu, zaktualizowany 1 października 2026 r., mierzy zmianę roczną dla całego kraju, nie dla miasta:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| II kw. 2026, zmiana roczna | Ceny mieszkań |
|---|---|
| Polska | +6,3% |
| Unia Europejska (27) | +4,7% |
| Włochy | +4,0% |
Prognozy. PKO BP w raporcie „Rynek Mieszkaniowy 3q26” (17.09.2026, publikacja 21.09.2026) w scenariuszu bazowym przewiduje wzrost średnich cen transakcyjnych o około 5% w ciągu roku, od III kwartału 2026 r. do II kwartału 2027 r. To średnia dla dużych rynków w Polsce, nie prognoza dla Warszawy. Dla Warszawy ten sam raport opisuje niewielkie spadki cen rok do roku, które słabną. Różne wskaźniki dają więc różne sygnały. Prognoza to scenariusz, a nie obietnica: ceny mogą też spaść.
Co naprawdę wpływa na Twój rachunek. Dla włoskiego kupującego liczą się cztery sprawy:
- Kurs walutowy. Cena jest w złotych, a dochód prawdopodobnie w euro. Niekorzystny kurs w chwili sprzedaży może pochłonąć część wzrostu ceny.
- Sposób użytkowania. Zamieszkanie, wynajem dla dziecka studiującego w Warszawie i najem komercyjny to trzy różne rachunki. Przy wynajmie dochód z nieruchomości może być opodatkowany w Polsce (art. 6 ust. 1 umowy między Polską a Włochami o unikaniu podwójnego opodatkowania, Dz.U. 1989 nr 62 poz. 374).
- Ivie we Włoszech. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym we Włoszech, od nieruchomości za granicą płacisz podatek Ivie: 1,06% od roku podatkowego 2024. Podatek majątkowy zapłacony w Polsce się odlicza, a jeśli kwota nie przekracza 200 euro, Ivie nie jest należne.
- Koszty zakupu. VAT albo PCC, notariusz, ewentualny kredyt. Wszystkie opisaliśmy w tekście ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania w Warszawie: pełne wyliczenie.
Nowe czy z rynku wtórnego: co zmienia się dla kupującego zdalnie
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Nowe od dewelopera | Wtórne od osoby prywatnej | |
|---|---|---|
| Podatek od ceny | VAT 8% dla mieszkań do 150 m², 23% od nadwyżki; wliczony w cenę | podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 2%, płaci kupujący |
| PCC | nie płaci się, jeśli sprzedaż podlega VAT | pobiera i odprowadza notariusz |
| Ochrona wpłat | rachunek powierniczy, wpłaty etapami, Fundusz Gwarancyjny | zasady umowy między osobami prywatnymi |
| Ceny jawne | deweloper publikuje je z VAT | cena z ogłoszenia |
Stawki dotyczą stanu prawnego na październik 2026 r. (ustawa o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263; ustawa o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Wyjątek wart znajomości dla inwestujących: od szóstego mieszkania objętego VAT kupionego przez tę samą osobę w jednym lub kilku budynkach wzniesionych na tym samym gruncie płaci się, poza VAT, także PCC w wysokości 6% (art. 7a).
Dla kupującego z Włoch rynek pierwotny ma praktyczną zaletę: ustawa z góry określa dokumenty, limity i drogę pieniędzy. To także rynek, na którym nasza pomoc dla kupującego nic nie kosztuje.
Jak kupić nowe mieszkanie krok po kroku
1. Wybierz na podstawie urzędowych cen. Deweloperzy muszą publikować ceny na swoich stronach, z VAT (art. 19a ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Te same dane trafiają do portalu publicznego dane.gov.pl. Od 11 listopada 2026 r. wchodzą zmiany w przepisach o jednolitej strukturze tych danych (Dz.U. 2026 poz. 1077); rozporządzenie określające strukturę nie było na 7 października 2026 r. jeszcze opublikowane. W naszym katalogu znajdziesz nowe mieszkania w Warszawie z urzędowymi cenami i datą, a zmiany cen śledzisz w indeksie cen nowych mieszkań z plików deweloperów.
2. Przeczytaj prospekt informacyjny. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy deweloper musi przekazać Ci prospekt informacyjny z załącznikami (art. 21). To dokument, w którym porównujesz cenę, terminy, stan gruntu i warunki. Jest po polsku, więc poproś zaufaną osobę o przeczytanie go, zanim cokolwiek wpłacisz.
3. Zarezerwuj mieszkanie, jeśli trzeba. Jeśli podpisujesz umowę rezerwacyjną, opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny wskazanej w prospekcie (art. 32 ust. 2).
4. Podpisz umowę deweloperską. Przy tej umowie płacisz na mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 6–7). Raty wpłacasz po zakończeniu każdego etapu prac wskazanego w harmonogramie, a deweloper zawiadamia Cię o tym na piśmie lub na innym trwałym nośniku (art. 8 ust. 3). Przy otwartym rachunku bank wypłaca deweloperowi środki za dany etap dopiero po stwierdzeniu jego zakończenia (art. 16 ust. 1); przy zamkniętym wypłaca całość dopiero po przeniesieniu własności aktem notarialnym (art. 15). Etapów jest co najmniej 4, a każdy to od 10 do 25% łącznych kosztów przedsięwzięcia (art. 24 ust. 2). Deweloper wnosi też wpłatę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG): 0,45% przy otwartym rachunku powierniczym i 0,1% przy zamkniętym (rozporządzenie z 21.06.2022, Dz.U. 2022 poz. 1341). Wpłata obciąża dewelopera, nie kupującego.
5. Notariusz i język. Akty notarialne w Polsce sporządza się po polsku. Na Twoje żądanie notariusz może sporządzić akt, obok polskiego, także w innym języku, jeśli ma poświadczoną znajomość tego języka na poziomie tłumacza przysięgłego, albo z udziałem tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Jeśli nie znasz polskiego i tłumaczenie nie jest załączone, notariusz musi przetłumaczyć Ci akt osobiście lub przez tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Język i tłumacza warto uzgodnić przed terminem podpisania.
6. Numer NIP. Bez numeru PESEL o NIP występujesz na formularzu NIP-7, w wersji obowiązującej od 1 stycznia 2026 r. (Dz.U. 2025 poz. 1681). Jeśli nie mieszkasz w Polsce i nie płacisz tu podatku dochodowego, właściwy jest Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście (art. 4 pkt 3 lit. b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151). Zapytaj notariusza z wyprzedzeniem, czy NIP jest potrzebny do Twojego aktu.
7. Pochodzenie środków. Notariusz i pośrednik w obrocie nieruchomościami są instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Dla transakcji okazjonalnych próg wynosi 15 000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a). Pochodzenie środków bada się „w przypadkach uzasadnionych okolicznościami” (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Jeśli pieniądze pochodzą ze sprzedaży domu we Włoszech, ze spadku albo z oszczędności, przygotuj dokumenty, które to potwierdzają.
Kredyt hipoteczny w Polsce dla zarabiającego w euro
Ustawa o kredycie hipotecznym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, art. 6 ust. 1) jest jednoznaczna: kredyt udziela się wyłącznie w walucie, w której konsument uzyskuje większość dochodów lub posiada większość oszczędności, albo indeksowany do tej waluty. Przy wynagrodzeniu i oszczędnościach w euro droga prowadzi więc przez kredyt w euro. Warunki, wysokość wkładu własnego i terminy sprawdź u doradcy kredytowego, zanim zarezerwujesz mieszkanie.
Podatki w skrócie
- Przy zakupie w Polsce: VAT jest już w cenie mieszkania z rynku pierwotnego; PCC 2% na rynku wtórnym. Na rynku wtórnym istnieje zwolnienie dla osoby, która nie była dotąd właścicielem mieszkania (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC); jeśli masz już dom we Włoszech, zapytaj notariusza przed aktem, czy zwolnienie Cię obejmuje.
- Przy sprzedaży przed upływem 5 lat: polski podatek wynosi 19% od dochodu ze sprzedaży, nie od ceny; 5 lat liczy się od końca roku zakupu (ustawa o PIT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592).
- Przy wynajmie: w Polsce obowiązuje ryczałt od najmu prywatnego, 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, stan prawny na październik 2026 r.).
- We Włoszech: Ivie 1,06%, z odliczeniem polskiego podatku majątkowego.
Kwoty, notariusza i pozostałe pozycje wraz z przykładem obliczeń znajdziesz w tekście ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania w Warszawie: pełne wyliczenie. W sprawie Ivie i włoskiego zeznania podatkowego zwróć się do swojego commercialista.
Kim jesteśmy i co robimy dla Ciebie
Jawno to usługa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz, jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG) z ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej (OC). Oto, co robimy dla kupujących nowe mieszkanie z Włoch:
- Bez wynagrodzenia od Ciebie. Przy zakupie od dewelopera na rynku pierwotnym kupujący nic nam nie płaci (0%).
- Zgłoszenie przed wizytą. Musimy zgłosić Cię do biura sprzedaży dewelopera przed Twoją pierwszą samodzielną wizytą. Dlatego zgłoszenie trzeba zrobić, zanim sam pojedziesz do biura sprzedaży.
- Wizyta razem. Do biura sprzedaży idziemy z Tobą.
- Dokumenty. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy oraz wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika.
- Siedem języków. Obsługujemy w 7 językach, w tym po włosku.
- Ceny ze źródłem i datą. Ceny na stronie pochodzą z dane.gov.pl i mają datę danych. Jak je opracowujemy, wyjaśniamy na stronie skąd bierzemy dane o cenach.
FAQ
Czy Włoch potrzebuje zezwolenia, żeby kupić mieszkanie w Polsce?
Nie. Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, art. 8 ust. 2) zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych obywateli i przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Okresy przejściowe dla nabywców z UE skończyły się w 2009 i 2016 r. Stan prawny na październik 2026 r.
Czy opłaca się kupić mieszkanie w Polsce?
To zależy od celu, a zysku nikt nie zagwarantuje. Według Eurostatu w II kwartale 2026 r. ceny mieszkań wzrosły rok do roku o 6,3% w Polsce i o 4,0% we Włoszech. Średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w Warszawie wynosiła 16 783 zł/m² (NBP, II kwartał 2026 r.), czyli około 3841 €/m² po kursie NBP z 6 października 2026 r. Do rachunku wchodzą też ryzyko kursowe, włoski podatek Ivie i koszty zakupu.
Czy akt notarialny w Polsce można podpisać po włosku?
Akty notarialne sporządza się po polsku (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614, stan na październik 2026 r.). Na żądanie strony notariusz może sporządzić akt także w języku obcym, jeśli ma poświadczoną znajomość tego języka na poziomie tłumacza przysięgłego, albo z udziałem tłumacza przysięgłego. Jeśli nie znasz polskiego, akt musi zostać Ci przetłumaczony (art. 87 § 1 pkt 1).
Czy mogę dostać kredyt hipoteczny w Polsce, jeśli zarabiam w euro?
Ustawa o kredycie hipotecznym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, art. 6 ust. 1, stan na październik 2026 r.) dopuszcza kredyt wyłącznie w walucie, w której konsument uzyskuje większość dochodów lub posiada większość oszczędności, albo indeksowany do tej waluty. Przy wynagrodzeniu i oszczędnościach w euro mowa więc o kredycie w euro. Warunki i wymagany wkład własny sprawdź u doradcy kredytowego.
Czy po zakupie mieszkania w Warszawie muszę zameldować się w Polsce?
Tylko jeśli mieszkasz tu dłużej niż 3 miesiące. Obywatel UE rejestruje wtedy pobyt osobiście, najpóźniej następnego dnia po upływie 3 miesięcy od wjazdu (art. 20 i 21 ustawy o wjeździe na terytorium RP obywateli UE, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1065, stan na październik 2026 r.). Sam zakup mieszkania nie rodzi takiego obowiązku.
Co chroni moje pieniądze przy zakupie mieszkania w budowie?
Ustawa deweloperska (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stan na październik 2026 r.). Płacisz na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przy otwartym rachunku deweloper dostaje pieniądze etapami, po stwierdzeniu przez bank zakończenia każdego etapu, a przy zamkniętym dopiero po przeniesieniu własności. Etapów jest co najmniej 4, a każdy to od 10 do 25% kosztów przedsięwzięcia. Opłata rezerwacyjna nie przekracza 1% ceny. Wpłatę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wnosi deweloper.
Masz już na oku inwestycję w Warszawie? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży. Zgłosimy Cię deweloperowi, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, i pójdziemy z Tobą do biura sprzedaży. Za zakup od dewelopera nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny i dane na październik 2026 r.