Ви живете в Італії, переглядаєте пропозиції з Варшави й ставите собі два питання: чи може громадянин Італії купити тут квартиру без формальностей і чи це вигідно. На перше питання відповідь: так. Як громадянину Італії Вам не потрібен дозвіл міністра внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA): закон звільняє від нього громадян Європейської економічної зони та Швейцарії (art. 8 ust. 2 закону від 24 березня 1920 р., t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, правовий стан на жовтень 2026 р.). На друге питання єдиної відповіді для всіх немає. Нижче зібрано дані, за якими можна порахувати самостійно: офіційні ціни в злотих і євро, порядок купівлі на відстані, кредит, нотаріус і податки в Польщі та Італії.
Чи може громадянин Італії купити квартиру в Польщі без дозволу?
Може. Загальне правило: іноземцю потрібен дозвіл міністра внутрішніх справ (art. 1 ust. 1). Громадяни й підприємці з Європейської економічної зони та Швейцарії від нього звільнені (art. 8 ust. 2). Перехідні періоди після вступу Польщі до ЄС давно закінчилися: 1 травня 2009 р. для «другого дому» та 1 травня 2016 р. для сільськогосподарських і лісових земель.
На практиці громадянину ЄС дозвіл MSWiA не потрібен на жоден вид нерухомості, а для купівлі не потрібне проживання в Польщі. Деякі практичні документи вимагатимуть нотаріус і банк, про це нижче. Якщо Ви громадянин країни поза ЄЕЗ, див. окремий текст: правила для іноземців з-поза меж ЄЕЗ.
Купівлі іноземців усе ж обліковуються. Нотаріус надсилає міністру внутрішніх справ витяг з акта (art. 8a закону 1920 р.). Згідно зі звітом для Сейму за 2025 р. (druk 2420), фізичні особи з італійським громадянством придбали в Польщі 13 140,28 м² житлової площі. Разом з нежитловими приміщеннями та купівлями компаній це 17 410,06 м². У Варшаві за той самий рік реєстр фіксує 3 137 записів і 174 841,88 м² квартир, придбаних іноземцями всіх національностей, з дозволом і без нього.
Чи треба переїжджати або реєструватися в Польщі?
Ні, якщо Ви купуєте й далі живете в Італії. Обов’язок реєстрації стосується перебування, а не власності. Якщо Ви переїжджаєте до Варшави більш ніж на 3 місяці, закон про в’їзд на територію РП громадян ЄС (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1065, на жовтень 2026 р.) передбачає такі кроки:
- право перебування понад 3 місяці має той, хто працює, веде самозайнятість або має достатні кошти та медичне страхування (art. 16);
- перебування треба зареєструвати (art. 20 ust. 1);
- заяву подають особисто, не пізніше наступного дня після спливу 3 місяців від дня в’їзду (art. 21 ust. 2).
Чи вигідно купувати квартиру в Польщі: що кажуть дані
Заздалегідь ніхто не скаже, чи окупиться купівля. Можна подивитися на офіційні цифри та чужі прогнози, знаючи, хто й коли їх опублікував.
Ціни у Варшаві, II квартал 2026 р. (NBP). Національний банк Польщі публікує середні ціни за квадратний метр. Останній файл, доступний на 7 жовтня 2026 р., оновлено 7 серпня 2026 р.; даних за III квартал ще немає.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Варшава, II кв. 2026 | Ціна пропозиції | Ціна угоди |
|---|---|---|
| Первинний ринок | 18 488 zł/м² (≈ 4 231 €/м²) | 16 783 zł/м² (≈ 3 841 €/м²) |
| Вторинний ринок | 19 059 zł/м² (≈ 4 361 €/м²) | 16 723 zł/м² (≈ 3 827 €/м²) |
Джерело: NBP, файл «ceny_mieszkan.xlsx». Перерахунок у євро: власний розрахунок за середнім курсом NBP на 6 жовтня 2026 р. (таблиця 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 zł).
За рік середні ціни угод у Варшаві зросли на 2,4% на первинному ринку та на 1,3% на вторинному (розрахунок за середніми NBP). Гедонічний індекс NBP для вторинного ринку у Варшаві показує +1,2%.
Польща та Італія в порівнянні (Євростат). Індекс цін на житло Євростату, оновлений 1 жовтня 2026 р., показує річну зміну по країні загалом, а не по місту:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| II кв. 2026, річна зміна | Ціни на житло |
|---|---|
| Польща | +6,3% |
| Європейський Союз (27) | +4,7% |
| Італія | +4,0% |
Прогнози. PKO BP у звіті «Rynek Mieszkaniowy 3q26» (17.09.2026, публікація 21.09.2026) у базовому сценарії прогнозує зростання середніх цін угод приблизно на 5% за рік, із III кварталу 2026 р. до II кварталу 2027 р. Це середнє по великих ринках Польщі, а не прогноз для Варшави. Для Варшави той самий звіт описує невелике зниження цін у річному вимірі, яке слабшає. Різні показники дають різні сигнали. Прогноз це сценарій, а не обіцянка: ціни можуть і впасти.
Що насправді впливає на Ваш розрахунок. Для покупця з Італії важливі чотири речі:
- Валютний курс. Ціна в злотих, а дохід, імовірно, у євро. Невигідний курс у момент продажу може з’їсти частину зростання ціни.
- Спосіб використання. Проживання, оренда для дитини, яка навчається у Варшаві, і комерційне здавання це три різні розрахунки. Під час здавання в оренду дохід від нерухомості може оподатковуватися в Польщі (art. 6 ust. 1 угоди між Польщею та Італією про уникнення подвійного оподаткування, Dz.U. 1989 nr 62 poz. 374).
- Ivie в Італії. Якщо Ви податковий резидент Італії, за нерухомість за кордоном сплачуєте податок Ivie: 1,06% починаючи з податкового 2024 року. Майновий податок, сплачений у Польщі, зараховується, а якщо сума не перевищує 200 євро, Ivie не стягується.
- Витрати на купівлю. VAT або PCC, нотаріус, можливий кредит. Усі вони описані в тексті скільки насправді коштує купівля квартири у Варшаві: повний розрахунок.
Нова чи вторинна: що змінюється для покупця на відстані
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Нова від забудовника | Вторинна від приватної особи | |
|---|---|---|
| Податок із ціни | VAT 8% для квартир до 150 м², 23% з перевищення; входить у ціну | податок на цивільно-правові угоди (PCC) 2%, платить покупець |
| PCC | не сплачується, якщо продаж підлягає VAT | утримує й перераховує нотаріус |
| Захист платежів | спеціальний рахунок у банку, платежі поетапно, Гарантійний фонд | правила договору між приватними особами |
| Відкритість цін | забудовник публікує їх з VAT | ціна з оголошення |
Ставки діють за правовим станом на жовтень 2026 р. (закон про VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263; закон про PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Виняток, який варто знати інвесторам: починаючи з шостої квартири, що підлягає VAT, купленої однією особою в одній або кількох будівлях на тій самій земельній ділянці, сплачується, крім VAT, ще й PCC у розмірі 6% (art. 7a).
Для покупця з Італії первинний ринок має практичну перевагу: закон заздалегідь визначає документи, ліміти та шлях грошей. Це також ринок, на якому наша допомога покупцеві нічого не коштує.
Як купити нову квартиру крок за кроком
1. Оберіть за офіційними цінами. Забудовники мають публікувати ціни на своїх сайтах, з VAT (art. 19a закону про забудовників, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Ті самі дані потрапляють на державний портал dane.gov.pl. З 11 листопада 2026 р. набувають чинності зміни до правил про єдину структуру цих даних (Dz.U. 2026 poz. 1077); розпорядження, що визначає структуру, станом на 7 жовтня 2026 р. ще не було опубліковане. У нашому каталозі Ви знайдете нові квартири у Варшаві з офіційними цінами та датою, а зміни цін відстежуються в індексі цін нових квартир за файлами забудовників.
2. Прочитайте інформаційний проспект (prospekt informacyjny). Перед підписанням будь-якого договору забудовник зобов’язаний передати Вам проспект із додатками (art. 21). У цьому документі Ви порівнюєте ціну, строки, стан ділянки та умови. Він польською, тому попросіть довірену особу прочитати його, перш ніж щось сплатите.
3. Забронюйте квартиру, якщо потрібно. Якщо Ви підписуєте договір бронювання, плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни, зазначеної в проспекті (art. 32 ust. 2).
4. Підпишіть договір із забудовником (umowa deweloperska). За цим договором Ви платите на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy; art. 6–7). Платежі вносять після завершення кожного етапу робіт із графіка, а забудовник повідомляє Вас про це письмово або на іншому довговічному носії (art. 8 ust. 3). За відкритого рахунку банк виплачує забудовнику кошти за етап лише після підтвердження його завершення (art. 16 ust. 1); за закритого виплачує всю суму лише після переходу права власності за нотаріальним актом (art. 15). Етапів щонайменше 4, кожен становить від 10 до 25% загальних витрат проєкту (art. 24 ust. 2). Забудовник також вносить внесок до Гарантійного фонду забудовників (DFG): 0,45% за відкритого рахунку й 0,1% за закритого (розпорядження від 21.06.2022, Dz.U. 2022 poz. 1341). Внесок сплачує забудовник, а не покупець.
5. Нотаріус і мова. Нотаріальні акти в Польщі складають польською. На Вашу вимогу нотаріус може скласти акт, поряд із польською, і іншою мовою, якщо має підтверджене знання цієї мови на рівні присяжного перекладача, або за участі присяжного перекладача (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо Ви не знаєте польської й переклад не додано, нотаріус зобов’язаний перекласти Вам акт особисто або через перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Мову та перекладача варто узгодити до дати підписання.
6. Номер NIP. Без номера PESEL за NIP звертаються за формою NIP-7 у редакції, чинній з 1 січня 2026 р. (Dz.U. 2025 poz. 1681). Якщо Ви не живете в Польщі й не сплачуєте тут податок на доходи, компетентною є Друга податкова інспекція Варшава-Середмістя (Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście; art. 4 pkt 3 lit. b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151). Заздалегідь запитайте нотаріуса, чи потрібен NIP для Вашого акта.
7. Походження коштів. Нотаріус і посередник у сфері нерухомості (pośrednik w obrocie nieruchomościami) є зобов’язаними установами (instytucja obowiązana) за законом про протидію відмиванню грошей (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Для разових угод поріг становить 15 000 євро (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a). Походження коштів перевіряють «у випадках, обґрунтованих обставинами» (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Якщо гроші від продажу будинку в Італії, спадку чи заощаджень, підготуйте документи, які це підтверджують.
Іпотека в Польщі для тих, хто заробляє в євро
Закон про іпотечний кредит (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, art. 6 ust. 1) однозначний: кредит надають лише у валюті, в якій споживач отримує більшу частину доходів або має більшу частину заощаджень, або індексований до цієї валюти. За зарплати й заощаджень у євро шлях веде через кредит у євро. Умови, розмір першого внеску та строки уточніть у кредитного консультанта, перш ніж бронювати квартиру.
Податки коротко
- Під час купівлі в Польщі: VAT уже входить у ціну квартири на первинному ринку; PCC 2% на вторинному. На вторинному ринку є звільнення для особи, яка раніше не володіла квартирою (art. 9 pkt 17 закону про PCC); якщо у Вас уже є будинок в Італії, запитайте нотаріуса до підписання акта, чи поширюється на Вас звільнення.
- Під час продажу до спливу 5 років: польський податок становить 19% з доходу від продажу, а не з ціни; 5 років рахують від кінця року купівлі (закон про PIT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592).
- Під час здавання в оренду: у Польщі діє пакетний податок із приватної оренди, 8,5% до 100 000 zł на рік і 12,5% з перевищення (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a закону про пакетний податок на доходи, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, правовий стан на жовтень 2026 р.).
- В Італії: Ivie 1,06% із зарахуванням польського майнового податку.
Суми, нотаріуса й решту витрат разом із прикладом розрахунку Ви знайдете в тексті скільки насправді коштує купівля квартири у Варшаві: повний розрахунок. З питань Ivie та італійської податкової декларації зверніться до свого commercialista.
Що змінюється для того, хто читає не польською
Купівля у Варшаві майже повністю відбувається польською мовою, і це варто врахувати заздалегідь:
- проспект, договір із забудовником і нотаріальний акт складені польською; переклад акта нотаріус зобов’язаний забезпечити, якщо Ви не знаєте мови (art. 87 § 1 pkt 1);
- мову акта та присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) узгодьте до дати підписання (art. 2 § 3 Prawa o notariacie);
- для NIP без PESEL використовують форму NIP-7; запитайте нотаріуса, чи потрібен номер для Вашого акта;
- кредит у Польщі, якщо доходи й заощадження в євро, надається в євро (art. 6 ust. 1 закону про іпотечний кредит);
- документи про походження коштів підготуйте заздалегідь: пороги та випадки перевірки описано вище.
Хто ми і що робимо для Вас
Jawno це послуга посередництва в операціях з нерухомістю. Посередник: Vladyslav Moroz, індивідуальна підприємницька діяльність (JDG) зі страхуванням цивільної відповідальності (OC). Ось що ми робимо для покупців нових квартир з Італії:
- Без винагороди від Вас. Під час купівлі в забудовника на первинному ринку покупець нам нічого не платить (0%).
- Заявка до візиту. Ми маємо заявити Вас у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży) до Вашого першого самостійного візиту. Тому заявку треба зробити, перш ніж Ви самі поїдете у відділ продажу.
- Візит разом. До відділу продажу ми йдемо разом із Вами.
- Документи. Ми пройдемо з Вами інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника або юриста.
- Сім мов. Ми обслуговуємо 7 мовами, зокрема італійською.
- Ціни з джерелом і датою. Ціни на сайті взято з dane.gov.pl, і вони мають дату даних. Як ми їх опрацьовуємо, пояснюємо на сторінці звідки ми беремо дані про ціни.
FAQ
Чи потрібен громадянину Італії дозвіл, щоб купити квартиру в Польщі?
Ні. Закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, art. 8 ust. 2) звільняє від дозволу міністра внутрішніх справ громадян і підприємців з Європейської економічної зони та Швейцарії. Перехідні періоди для покупців із ЄС закінчилися у 2009 і 2016 роках. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Чи вигідно купувати квартиру в Польщі?
Залежить від мети, а прибутку ніхто не гарантує. За даними Євростату, у II кварталі 2026 р. ціни на житло за рік зросли на 6,3% у Польщі та на 4,0% в Італії. Середня ціна угоди з новою квартирою у Варшаві становила 16 783 zł/м² (NBP, II квартал 2026 р.), тобто близько 3 841 €/м² за курсом NBP на 6 жовтня 2026 р. До розрахунку входять також валютний ризик, італійський податок Ivie та витрати на купівлю.
Чи можна підписати нотаріальний акт у Польщі італійською?
Нотаріальні акти складають польською (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614, на жовтень 2026 р.). На вимогу сторони нотаріус може скласти акт і іноземною мовою, якщо має підтверджене знання цієї мови на рівні присяжного перекладача, або за участі присяжного перекладача. Якщо Ви не знаєте польської, акт має бути Вам перекладений (art. 87 § 1 pkt 1).
Чи дадуть мені іпотеку в Польщі, якщо я заробляю в євро?
Закон про іпотечний кредит (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, art. 6 ust. 1, на жовтень 2026 р.) допускає кредит лише у валюті, в якій споживач отримує більшу частину доходів або має більшу частину заощаджень, або індексований до цієї валюти. За зарплати й заощаджень у євро йдеться про кредит у євро. Умови та розмір першого внеску уточніть у кредитного консультанта.
Чи треба мені реєструватися в Польщі після купівлі квартири у Варшаві?
Лише якщо Ви живете тут довше за 3 місяці. Громадянин ЄС реєструє перебування особисто, не пізніше наступного дня після спливу 3 місяців від дня в’їзду (art. 20 і 21 закону про в’їзд на територію РП громадян ЄС, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1065, на жовтень 2026 р.). Сама купівля квартири такого обов’язку не створює.
Що захищає мої гроші під час купівлі квартири в будинку, що будується?
Закон про забудовників (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, на жовтень 2026 р.). Ви платите на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy). За відкритого рахунку забудовник отримує гроші поетапно, після того як банк підтвердить завершення кожного етапу, а за закритого лише після переходу права власності. Етапів щонайменше 4, кожен становить від 10 до 25% вартості проєкту. Плата за бронювання не перевищує 1% ціни. Внесок до Гарантійного фонду забудовників вносить забудовник.
Вже придивилися комплекс у Варшаві? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу. Ми заявимо Вас забудовнику, пройдемо з Вами інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника або юриста, і підемо з Вами у відділ продажу. За купівлю в забудовника ми не беремо з Вас винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан і дані на жовтень 2026 р.