Sie leben in Italien, sehen sich Angebote aus Warschau an und fragen sich zweierlei: Kann ein italienischer Staatsbürger hier ohne Formalitäten kaufen, und lohnt es sich? Die erste Frage lässt sich mit Ja beantworten. Als italienischer Staatsbürger brauchen Sie keine Genehmigung des Ministers für Inneres und Verwaltung (MSWiA), denn das Gesetz befreit Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums und der Schweiz davon (Art. 8 Abs. 2 des Gesetzes vom 24. März 1920, t.j. Dz.U. 2017 Pos. 2278, Rechtsstand Oktober 2026). Für die zweite Frage gibt es keine Antwort, die für alle gilt. Unten finden Sie die Daten, mit denen Sie selbst rechnen können: amtliche Preise in Złoty und Euro, den Ablauf für Käufer aus der Ferne, Kredit, Notar sowie Steuern in Polen und Italien.
Darf ein Italiener ohne Genehmigung in Polen eine Wohnung kaufen?
Ja. Grundsätzlich braucht ein Ausländer die Genehmigung des Innenministers (Art. 1 Abs. 1). Bürger und Unternehmer aus dem Europäischen Wirtschaftsraum und der Schweiz sind davon befreit (Art. 8 Abs. 2). Die Übergangsfristen nach dem EU-Beitritt Polens sind längst abgelaufen: am 1. Mai 2009 für den „Zweitwohnsitz“ und am 1. Mai 2016 für land- und forstwirtschaftliche Flächen.
In der Praxis braucht ein EU-Bürger für keine Art von Immobilie eine MSWiA-Genehmigung, und für den Kauf müssen Sie nicht in Polen wohnen. Einige praktische Unterlagen verlangen Notar und Bank allerdings trotzdem, dazu mehr weiter unten. Sind Sie Staatsbürger eines Landes außerhalb des EWR, lesen Sie den gesonderten Text: Regeln für Käufer von außerhalb des EWR.
Käufe von Ausländern werden dennoch erfasst. Der Notar übermittelt dem Innenminister einen Auszug der Urkunde (Art. 8a des Gesetzes von 1920). Laut dem Bericht an den Sejm für 2025 (Druck 2420) erwarben natürliche Personen mit italienischer Staatsangehörigkeit in Polen 13.140,28 m² Wohnfläche. Zusammen mit Gewerbeeinheiten und Unternehmenskäufen sind es 17.410,06 m². Für Warschau verzeichnet das Register im selben Jahr 3137 Einträge und 174.841,88 m² Wohnungen, die Ausländer aller Nationalitäten erworben haben, mit und ohne Genehmigung.
Muss ich nach Polen ziehen oder mich hier anmelden?
Nein, wenn Sie kaufen und weiterhin in Italien wohnen. Die Meldepflicht knüpft an den Aufenthalt an, nicht an das Eigentum. Ziehen Sie für länger als 3 Monate nach Warschau, sieht das Gesetz über die Einreise von EU-Bürgern (t.j. Dz.U. 2026 Pos. 1065, Stand Oktober 2026) Folgendes vor:
- Das Aufenthaltsrecht für mehr als 3 Monate hat, wer arbeitet, selbstständig tätig ist oder über ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung verfügt (Art. 16).
- Der Aufenthalt muss angemeldet werden (Art. 20 Abs. 1).
- Der Antrag wird persönlich gestellt, spätestens am Tag nach Ablauf von 3 Monaten seit der Einreise (Art. 21 Abs. 2).
Lohnt sich der Wohnungskauf in Polen? Was die Daten sagen
Niemand kann Ihnen vorab sagen, ob sich der Kauf auszahlt. Sie können sich aber die amtlichen Zahlen und fremde Prognosen ansehen und dabei wissen, wer sie wann veröffentlicht hat.
Preise in Warschau, 2. Quartal 2026 (NBP). Die Polnische Nationalbank veröffentlicht Durchschnittspreise pro Quadratmeter. Die letzte am 7. Oktober 2026 verfügbare Datei wurde am 7. August 2026 aktualisiert; Daten für das 3. Quartal gibt es noch nicht.
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| Warschau, 2. Quartal 2026 | Angebotspreis | Transaktionspreis |
|---|---|---|
| Primärmarkt (Neubau) | 18.488 PLN/m² (≈ 4.231 EUR/m²) | 16.783 PLN/m² (≈ 3.841 EUR/m²) |
| Sekundärmarkt (Bestand) | 19.059 PLN/m² (≈ 4.361 EUR/m²) | 16.723 PLN/m² (≈ 3.827 EUR/m²) |
Quelle: NBP, Datei „ceny_mieszkan.xlsx“. Umrechnung in Euro: eigene Berechnung zum NBP-Durchschnittskurs vom 6. Oktober 2026 (Tabelle 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 PLN).
Gegenüber dem Vorjahr stiegen die durchschnittlichen Transaktionspreise in Warschau um 2,4 % im Primärmarkt und um 1,3 % im Sekundärmarkt (Berechnung auf Grundlage der NBP-Durchschnitte). Der hedonische NBP-Index für den Sekundärmarkt in Warschau zeigt +1,2 %.
Polen und Italien im Vergleich (Eurostat). Der Eurostat-Häuserpreisindex, aktualisiert am 1. Oktober 2026, misst die jährliche Veränderung für das ganze Land, nicht für eine Stadt:
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| 2. Quartal 2026, Veränderung zum Vorjahr | Wohnungspreise |
|---|---|
| Polen | +6,3 % |
| Europäische Union (27) | +4,7 % |
| Italien | +4,0 % |
Prognosen. Die PKO BP rechnet in ihrem Bericht „Rynek Mieszkaniowy 3q26“ (17.09.2026, veröffentlicht am 21.09.2026) im Basisszenario mit einem Anstieg der durchschnittlichen Transaktionspreise um etwa 5 % binnen eines Jahres, vom 3. Quartal 2026 bis zum 2. Quartal 2027. Das ist ein Durchschnitt für die großen Märkte in Polen, keine Prognose für Warschau. Für Warschau beschreibt derselbe Bericht leichte Preisrückgänge gegenüber dem Vorjahr, die sich abschwächen. Verschiedene Indikatoren senden also unterschiedliche Signale. Eine Prognose ist ein Szenario und kein Versprechen: Preise können auch fallen.
Was Ihre Rechnung wirklich bestimmt. Für einen Käufer aus Italien zählen vier Punkte:
- Wechselkurs. Der Preis lautet auf Złoty, Ihr Einkommen vermutlich auf Euro. Ein ungünstiger Kurs beim Verkauf kann einen Teil des Preisanstiegs aufzehren.
- Nutzungsart. Eigennutzung, Vermietung an ein in Warschau studierendes Kind und gewerbliche Vermietung sind drei verschiedene Rechnungen. Bei Vermietung können die Einkünfte aus der Immobilie in Polen besteuert werden (Art. 6 Abs. 1 des Abkommens zwischen Polen und Italien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, Dz.U. 1989 Nr. 62 Pos. 374).
- Ivie in Italien. Sind Sie in Italien steuerlich ansässig, zahlen Sie für Immobilien im Ausland die Vermögensteuer Ivie: 1,06 % seit dem Steuerjahr 2024. In Polen gezahlte Vermögensteuer wird angerechnet, und liegt der Betrag nicht über 200 Euro, ist Ivie nicht geschuldet.
- Kaufnebenkosten. Mehrwertsteuer oder PCC (Steuer auf zivilrechtliche Handlungen), Notar, gegebenenfalls Kredit. Alle haben wir im Text was der Wohnungskauf in Warschau wirklich kostet: die vollständige Rechnung beschrieben.
Neubau oder Bestand: was sich für Käufer aus der Ferne ändert
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| Neubau vom Bauträger | Bestand von einer Privatperson | |
|---|---|---|
| Steuer auf den Preis | MwSt. 8 % für Wohnungen bis 150 m², 23 % auf den Mehrbetrag; im Preis enthalten | Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (PCC) 2 %, zahlt der Käufer |
| PCC | entfällt, wenn der Verkauf der MwSt. unterliegt | vom Notar erhoben und abgeführt |
| Schutz der Zahlungen | Treuhandkonto, Zahlung in Etappen, Garantiefonds | Regeln des Vertrags zwischen Privatpersonen |
| Offene Preise | der Bauträger veröffentlicht sie inklusive MwSt. | Preis aus der Anzeige |
Die Sätze gelten für den Rechtsstand Oktober 2026 (MwSt.-Gesetz, t.j. Dz.U. 2026 Pos. 1263; PCC-Gesetz, t.j. Dz.U. 2026 Pos. 191). Eine Ausnahme, die für Anleger wissenswert ist: Ab der sechsten MwSt.-pflichtigen Wohnung, die dieselbe Person in einem oder mehreren Gebäuden auf demselben Grundstück kauft, fällt neben der MwSt. auch PCC in Höhe von 6 % an (Art. 7a).
Für Käufer aus Italien hat der Primärmarkt einen praktischen Vorteil: Das Gesetz legt Unterlagen, Grenzen und den Weg des Geldes im Voraus fest. Es ist zudem der Markt, auf dem unsere Unterstützung für den Käufer nichts kostet.
Ihre Lage als Käufer aus Italien, der kein Polnisch liest
Die meisten Dokumente, die Sie beim Kauf brauchen, sind auf Polnisch. Aus dem polnischen Text ergibt sich, worauf Sie sich einstellen sollten:
- Der Informationsprospekt (prospekt informacyjny) ist auf Polnisch. Bitten Sie eine vertraute Person, ihn zu lesen, bevor Sie irgendetwas einzahlen.
- Die notarielle Urkunde (akt notarialny) wird auf Polnisch verfasst. Wenn Sie kein Polnisch sprechen, muss sie Ihnen übersetzt werden, durch den Notar oder einen vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły). Klären Sie Sprache und Übersetzer vor dem Unterzeichnungstermin.
- Für eine Baufinanzierung in Euro lassen Sie Konditionen und Eigenkapital vorab bei einem Kreditberater prüfen, bevor Sie die Wohnung reservieren.
- Ob für Ihre Urkunde ein NIP (polnische Steuernummer) nötig ist, fragen Sie den Notar rechtzeitig.
- Steuerfragen zu Ivie und zur italienischen Steuererklärung gehören zu Ihrem Commercialista.
So kaufen Sie eine Neubauwohnung Schritt für Schritt
1. Wählen Sie anhand amtlicher Preise. Bauträger müssen Preise auf ihren Webseiten veröffentlichen, inklusive MwSt. (Art. 19a des Bauträgergesetzes, t.j. Dz.U. 2026 Pos. 880). Dieselben Daten gelangen auf das öffentliche Portal dane.gov.pl. Am 11. November 2026 treten Änderungen der Vorschriften über die einheitliche Struktur dieser Daten in Kraft (Dz.U. 2026 Pos. 1077); die Verordnung zur Struktur war am 7. Oktober 2026 noch nicht veröffentlicht. In unserem Katalog finden Sie Neubauwohnungen in Warschau mit amtlichen Preisen und Datum, Preisänderungen verfolgen Sie im Preisindex für Neubauwohnungen aus den Dateien der Bauträger.
2. Lesen Sie den Informationsprospekt. Vor Unterzeichnung eines Vertrags muss der Bauträger Ihnen den Informationsprospekt samt Anlagen aushändigen (Art. 21). In diesem Dokument vergleichen Sie Preis, Termine, Zustand des Grundstücks und Bedingungen.
3. Reservieren Sie die Wohnung, falls nötig. Unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag, darf die Reservierungsgebühr 1 % des im Prospekt genannten Preises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2).
4. Unterzeichnen Sie den Bauträgervertrag (umowa deweloperska). Bei diesem Vertrag zahlen Sie auf ein Treuhandkonto für Wohnungsbau (Art. 6–7). Die Raten zahlen Sie nach Abschluss jeder im Zeitplan genannten Bauetappe, und der Bauträger benachrichtigt Sie darüber schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger (Art. 8 Abs. 3). Beim offenen Konto zahlt die Bank dem Bauträger die Mittel für eine Etappe erst aus, nachdem sie deren Abschluss festgestellt hat (Art. 16 Abs. 1); beim geschlossenen zahlt sie alles erst nach der Eigentumsübertragung durch notarielle Urkunde aus (Art. 15). Es gibt mindestens 4 Etappen, jede macht 10 bis 25 % der gesamten Projektkosten aus (Art. 24 Abs. 2). Der Bauträger leistet außerdem einen Beitrag zum Bauträger-Garantiefonds (DFG): 0,45 % beim offenen und 0,1 % beim geschlossenen Treuhandkonto (Verordnung vom 21.06.2022, Dz.U. 2022 Pos. 1341). Der Beitrag belastet den Bauträger, nicht den Käufer.
5. Notar und Sprache. Notarielle Urkunden werden in Polen auf Polnisch verfasst. Auf Ihr Verlangen kann der Notar die Urkunde neben dem Polnischen auch in einer anderen Sprache verfassen, wenn er die Kenntnis dieser Sprache auf dem Niveau eines vereidigten Übersetzers nachgewiesen hat, oder unter Hinzuziehung eines vereidigten Übersetzers (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, t.j. Dz.U. 2026 Pos. 614). Sprechen Sie kein Polnisch und liegt keine Übersetzung bei, muss der Notar Ihnen die Urkunde selbst oder durch einen Übersetzer übersetzen (Art. 87 § 1 Nr. 1).
6. Die NIP-Nummer. Ohne PESEL beantragen Sie die NIP mit dem Formular NIP-7 in der seit 1. Januar 2026 geltenden Fassung (Dz.U. 2025 Pos. 1681). Wenn Sie nicht in Polen wohnen und hier keine Einkommensteuer zahlen, ist das Zweite Finanzamt Warszawa-Śródmieście zuständig (Art. 4 Nr. 3 Buchst. b, t.j. Dz.U. 2026 Pos. 151). Fragen Sie den Notar vorab, ob die NIP für Ihre Urkunde benötigt wird.
7. Herkunft der Mittel. Notar und Immobilienmakler sind „verpflichtete Institutionen“ im Sinne des Geldwäschegesetzes (t.j. Dz.U. 2025 Pos. 644). Für Gelegenheitstransaktionen liegt die Schwelle bei 15.000 Euro (Art. 35 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a). Die Herkunft der Mittel wird „in durch die Umstände begründeten Fällen“ geprüft (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b). Stammt das Geld aus dem Verkauf eines Hauses in Italien, aus einer Erbschaft oder aus Ersparnissen, halten Sie Belege bereit.
Hypothek in Polen für Euro-Verdiener
Das Hypothekarkreditgesetz (t.j. Dz.U. 2025 Pos. 720, Art. 6 Abs. 1) ist eindeutig: Ein Kredit wird nur in der Währung gewährt, in der der Verbraucher die Mehrheit seiner Einkünfte bezieht oder die Mehrheit seiner Ersparnisse hält, oder als an diese Währung indexierter Kredit. Bei Gehalt und Ersparnissen in Euro führt der Weg also über einen Kredit in Euro. Konditionen, Höhe des Eigenkapitals und Fristen klären Sie mit einem Kreditberater, bevor Sie die Wohnung reservieren.
Steuern im Überblick
- Beim Kauf in Polen: Die MwSt. steckt bereits im Preis einer Neubauwohnung; PCC 2 % im Sekundärmarkt. Im Sekundärmarkt gibt es eine Befreiung für Personen, die bisher keine Wohnung besaßen (Art. 9 Nr. 17 des PCC-Gesetzes); haben Sie bereits ein Haus in Italien, fragen Sie den Notar vor der Urkunde, ob die Befreiung für Sie gilt.
- Beim Verkauf vor Ablauf von 5 Jahren: Die polnische Steuer beträgt 19 % auf den Gewinn aus dem Verkauf, nicht auf den Preis; die 5 Jahre zählen ab Ende des Kaufjahres (Einkommensteuergesetz, t.j. Dz.U. 2026 Pos. 592).
- Bei Vermietung: In Polen gilt die Pauschalsteuer auf private Vermietung, 8,5 % bis 100.000 PLN jährlich und 12,5 % auf den Mehrbetrag (Art. 12 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a des Pauschalsteuergesetzes, t.j. Dz.U. 2025 Pos. 843, Rechtsstand Oktober 2026).
- In Italien: Ivie 1,06 %, unter Anrechnung der in Polen gezahlten Vermögensteuer.
Beträge, Notarkosten und die übrigen Posten samt Rechenbeispiel finden Sie im Text was der Wohnungskauf in Warschau wirklich kostet: die vollständige Rechnung. Zu Ivie und zur italienischen Steuererklärung wenden Sie sich an Ihren Commercialista.
Wer wir sind und was wir für Sie tun
Jawno ist ein Immobilienvermittlungsservice. Vermittler ist Vladyslav Moroz, Einzelunternehmer (JDG) mit Berufshaftpflichtversicherung (OC). Das tun wir für Käufer einer Neubauwohnung aus Italien:
- Keine Vergütung von Ihnen. Beim Kauf vom Bauträger auf dem Primärmarkt zahlt der Käufer uns nichts (0 %). Unsere Vergütung im Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
- Anmeldung vor dem Besuch. Wir müssen Sie vor Ihrem ersten eigenen Besuch beim Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) des Bauträgers anmelden. Die Anmeldung muss also erfolgen, bevor Sie selbst dorthin fahren.
- Gemeinsamer Besuch. Wir gehen mit Ihnen ins Verkaufsbüro.
- Unterlagen. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten.
- Sieben Sprachen. Wir betreuen in 7 Sprachen, darunter Italienisch.
- Preise mit Quelle und Datum. Die Preise auf der Seite stammen von dane.gov.pl und tragen ein Datenstand-Datum. Wie wir sie aufbereiten, erklären wir auf der Seite woher wir die Preisdaten beziehen.
FAQ
Braucht ein Italiener eine Genehmigung, um in Polen eine Wohnung zu kaufen?
Nein. Das Gesetz vom 24. März 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer (t.j. Dz.U. 2017 Pos. 2278, Art. 8 Abs. 2) befreit Staatsangehörige und Unternehmer aus dem Europäischen Wirtschaftsraum und der Schweiz von der Genehmigung des Innenministers. Die Übergangsfristen für Erwerber aus der EU endeten 2009 und 2016. Rechtsstand: Oktober 2026.
Lohnt es sich, in Polen eine Wohnung zu kaufen?
Das hängt vom Ziel ab, und einen Gewinn kann niemand garantieren. Laut Eurostat stiegen die Wohnungspreise im 2. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr in Polen um 6,3 % und in Italien um 4,0 %. Der durchschnittliche Transaktionspreis einer Neubauwohnung in Warschau lag bei 16.783 PLN/m² (NBP, 2. Quartal 2026), also bei rund 3.841 EUR/m² zum NBP-Kurs vom 6. Oktober 2026. In die Rechnung gehören außerdem das Wechselkursrisiko, die italienische Vermögensteuer Ivie und die Kaufnebenkosten.
Kann der Kaufvertrag beim Notar in Polen auf Italienisch unterzeichnet werden?
Notarielle Urkunden werden auf Polnisch verfasst (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, t.j. Dz.U. 2026 Pos. 614, Stand Oktober 2026). Auf Verlangen einer Partei kann der Notar die Urkunde auch in einer Fremdsprache verfassen, wenn er die Kenntnis dieser Sprache auf dem Niveau eines vereidigten Übersetzers nachgewiesen hat, oder unter Hinzuziehung eines vereidigten Übersetzers. Wenn Sie kein Polnisch sprechen, muss Ihnen die Urkunde übersetzt werden (Art. 87 § 1 Nr. 1).
Bekomme ich in Polen eine Baufinanzierung, wenn ich in Euro verdiene?
Das Hypothekarkreditgesetz (t.j. Dz.U. 2025 Pos. 720, Art. 6 Abs. 1, Stand Oktober 2026) erlaubt Kredite nur in der Währung, in der der Verbraucher die Mehrheit seiner Einkünfte bezieht oder die Mehrheit seiner Ersparnisse hält, oder Kredite, die an diese Währung indexiert sind. Bei Gehalt und Ersparnissen in Euro kommt also ein Kredit in Euro in Betracht. Konditionen und erforderliches Eigenkapital klären Sie mit einem Kreditberater.
Muss ich mich nach dem Kauf in Warschau in Polen anmelden?
Nur wenn Sie hier länger als 3 Monate wohnen. Ein EU-Bürger meldet dann seinen Aufenthalt persönlich an, spätestens am Tag nach Ablauf von 3 Monaten seit der Einreise (Art. 20 und 21 des Gesetzes über die Einreise von EU-Bürgern, t.j. Dz.U. 2026 Pos. 1065, Stand Oktober 2026). Der Kauf einer Wohnung allein löst diese Pflicht nicht aus.
Was schützt mein Geld beim Kauf einer Wohnung im Bau?
Das Bauträgergesetz (t.j. Dz.U. 2026 Pos. 880, Stand Oktober 2026). Sie zahlen auf ein Treuhandkonto für Wohnungsbau (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Beim offenen Konto erhält der Bauträger das Geld etappenweise, nachdem die Bank den Abschluss jeder Etappe festgestellt hat, beim geschlossenen erst nach der Eigentumsübertragung. Es gibt mindestens 4 Etappen, jede macht 10 bis 25 % der Projektkosten aus. Die Reservierungsgebühr beträgt höchstens 1 % des Preises. Den Beitrag zum Bauträger-Garantiefonds zahlt der Bauträger.
Haben Sie bereits ein Projekt in Warschau im Blick? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro. Wir melden Sie beim Bauträger an, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten, und begleiten Sie ins Verkaufsbüro. Für den Kauf vom Bauträger berechnen wir Ihnen keine Vergütung. Unsere Vergütung im Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
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Der Text hat informativen Charakter und stellt keine Rechtsberatung dar. Rechtsstand und Daten: Oktober 2026.