Der Preis in der Anzeige ist der Anfang der Rechnung. Wenn Sie aus dem Ausland auf eine Bauträgerwohnung für 690.000 zł schauen, brauchen Sie eine Zahl für Ihr Budget: wie viel Bargeld über den Preis hinaus nötig ist. Unten finden Sie eine Formel für jeden Kaufpreis, drei fertige Szenarien und Kosten, die erst nach der Schlüsselübergabe auftreten. Alle Beträge gelten nach dem Stand Oktober 2026, es sind Höchstsätze und eigene Berechnungen auf Grundlage der Vorschriften. Die Reihenfolge der Zahlungen beschreiben wir separat im Budget für den Neubaukauf von der Reservierung bis zur Urkunde; hier rechnen wir die Summe aus.
Grundlage ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880), kurz Bauträgergesetz.
Woraus besteht die Rechnung über den Listenpreis hinaus?
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| Position | Wo Sie sie finden | Hinweise |
|---|---|---|
| Wohnungspreis | Preisliste auf der Website des Bauträgers, Prospekt, Vertrag | mit MwSt. (Art. 19a Abs. 1) |
| Kellerabteil, Garage, Stellplatz | Preisliste, falls nicht im Preis enthalten | MwSt. 8 % oder 23 %, je nach Verkaufsform |
| Notar | Höchstgebühr laut Verordnung | steht nicht in der Preisliste |
| Gerichtsgebühren | feste Beträge laut Gerichtskostengesetz | stehen nicht in der Preisliste |
| Übersetzer, Vollmacht | hängen von Ihnen ab | nur wenn Sie kein Polnisch lesen oder nicht persönlich unterschreiben |
| Reservierungsgebühr | Reservierungsvertrag | keine Zusatzkosten: wird auf den Preis angerechnet (Art. 32 Abs. 3) |
Formel: Was Sie Notar und Gericht bei jedem Preis zahlen
Für Preise von 60.000 bis 1.000.000 zł beträgt die Notargebühr 1.010 zł plus 0,4 % des Betrags über 60.000 zł (§ 3 pkt 5 der Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühr, einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 1566). Zwei Urkunden werden davon abgeleitet:
- der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) kostet die Hälfte der Gebühr (§ 6 pkt 15a), und die Kosten dieses Vertrags teilen sich Bauträger und Erwerber je zur Hälfte (Art. 40 Abs. 2 des Bauträgergesetzes);
- der Vertrag über die Eigentumsübertragung kostet ebenfalls die Hälfte der Gebühr (§ 6 pkt 16).
Liegt die gesamte Übertragungsurkunde auf Ihrer Seite, ergibt sich die Formel:
Kosten des Käufers = (1.010 zł + 0,4 % × (Preis − 60.000 zł)) × 0,75 × 1,23 + 375 zł
Der Posten 375 zł sind Gerichtsgebühren: 150 zł für die Eintragung des Anspruchs aus dem Bauträgervertrag (Art. 43 pkt 3 des Gesetzes über Gerichtskosten in Zivilsachen, die Hälfte trägt der Bauträger, also 75 zł), 100 zł für die Anlage des Grundbuchs (księga wieczysta, Art. 44 Abs. 1 pkt 1) und 200 zł für die Eintragung des Eigentums (Art. 42 Abs. 1). Ausfertigungen der Urkunden werden separat berechnet, 6 zł netto je Seite (§ 12).
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| Wohnungspreis | Notargebühr | Notar mit 23 % MwSt. (75 %) | Gericht | Gesamt über dem Preis |
|---|---|---|---|---|
| 500.000 zł | 2.770 zł | rund 2.555 zł | 375 zł | rund 2.930 zł |
| 690.000 zł | 3.530 zł | rund 3.256 zł | 375 zł | rund 3.630 zł |
| 1.000.000 zł | 4.770 zł | rund 4.400 zł | 375 zł | rund 4.775 zł |
Das ist eine Obergrenze, denn Notare dürfen weniger als den Höchstsatz verlangen. Wenn der Stellplatz ein eigener Anteil an einer Garage ist, fragen Sie den Notar, wie er Gebühr und Eintragungen für diese Position berechnet.
Drei Szenarien für eine Wohnung für 690.000 zł
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| Szenario | Was über dem Preis dazukommt | Gesamt |
|---|---|---|
| A. Bar, ohne Extras | Notar und Gericht nach der Formel | rund 3.630 zł |
| B. Hypothekendarlehen, Hypothek über 400.000 zł | A plus Eintragung der Hypothek 200 zł, Notargebühr für die Hypothek höchstens ¼ des Satzes aus § 3, berechnet vom Hypothekenbetrag, also 592,50 zł netto (rund 729 zł mit MwSt.), und PCC von 0,1 % auf den Betrag der gesicherten Forderung (400 zł) | rund 4.960 zł |
| C. Kauf aus der Ferne, bar | A plus beeidigter Übersetzer und Vollmacht in Form einer Urkunde | 3.630 zł plus Beträge, die die Gebührentabelle nicht nennt |
In Szenario B nennt die Bank den Hypothekenbetrag. Grundlage: § 7 Abs. 1 pkt 1 der Gebührenverordnung, Art. 42 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes und Art. 7 Abs. 1 pkt 7 des PCC-Gesetzes; bei einer Hypothek für eine Forderung unbestimmter Höhe beträgt die PCC 19 zł. In Szenario C klären Sie das Angebot des Übersetzers und die Form der Vollmacht vor dem Beurkundungstermin mit einem polnischen Notar.
Was kostet ein Stellplatz zusätzlich?
Aufpreise aus der Preisliste rechnen Sie getrennt. Beispiel: ein Stellplatz für 50.000 zł netto.
- Als Stellplatz im Gemeinschaftseigentum oder als Recht auf ausschließliche Nutzung, zusammen mit der Wohnung verkauft, gilt der Satz der Wohnung, heute 8 %: 54.000 zł brutto.
- Als Anteil an einer eigenen Garagen-Einheit mit eigenem Grundbuchblatt gelten nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts Warschau vom 7. Dezember 2009 (III SA/Wa 1110/09) 23 %: 61.500 zł brutto.
Der Unterschied beträgt 7.500 zł (eigene Berechnung). Der Satz von 8 % gilt am 7. Oktober 2026 für Wohnungen bis 150 m² (Art. 41 Abs. 2 und 12 bis 12c sowie Art. 146ef des MwSt.-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1263), doch der Finanzminister gibt bis zum 31. Oktober 2026 eine Mitteilung über ein mögliches Ende des Zeitraums nach Art. 146ef bekannt. Prüfen Sie den Satz vor der Urkunde noch einmal.
Der Bauträger darf den Wohnungsverkauf vom Kauf eines Stellplatzes abhängig machen. Der Oberste Gerichtshof hat in seinem Urteil vom 8. November 2012 (I CSK 49/12) eine solche Klausel als nicht unzulässig angesehen. Fragen Sie deshalb vor dem Reservierungsvertrag, welche Zugaben Pflicht sind. Ein Verkauf mit MwSt. unterliegt nicht der PCC (Art. 2 pkt 4 lit. a des PCC-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 191), außer mit 6 % für den Erwerber der sechsten und jeder weiteren Wohnung in einem Gebäude oder auf einem Grundstück (Art. 7a).
Kosten nach der Schlüsselübergabe
Mit der Urkunde endet die Rechnung nicht. Zwei Beispiele, die Sie vorab berechnen können:
- Grundsteuer. Die Obergrenze des Satzes 2026 beträgt für Wohngebäude 1,25 zł je m², für übrige Gebäude 12,00 zł je m² (M.P. 2025 Pos. 726). Eine Garage in einem Wohngebäude gehört seit dem 1. Januar 2025 zum Wohnteil des Gebäudes (Art. 1a Abs. 2c des Gesetzes über Steuern und lokale Abgaben, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 707). Für 50 m² sind das höchstens 62,50 zł im Jahr nach dem Höchstsatz (eigene Berechnung); den tatsächlichen Satz legt ein Beschluss des Stadtrats fest.
- Miete während der Bauzeit. Laut GUS („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, Juni 2026) wurde ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus 2025 in 24,8 Monaten gebaut. Wohnen Sie in Warschau zur Miete, gehört die Miete für diese Zeit zu den Kaufkosten: Monate bis zur Übergabe mal Ihre Miete.
Was sich ändert, wenn Sie aus dem Ausland kaufen
Die Steuern beim Kauf hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab, die Zahlen oben gelten also auch für Sie. Es kommen jedoch drei Dinge hinzu.
- Eine Genehmigung des MSWiA ist für eine Wohnung nicht nötig. Eine selbstständige Wohnung erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung (Art. 8 Abs. 1 pkt 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278). Bürger der EWR-Staaten, darunter Deutschlands, und der Schweiz betrifft die Genehmigung ohnehin nicht (Art. 8 Abs. 2).
- Übersetzer beim Notar. Die Urkunde wird auf Polnisch errichtet; auf Verlangen einer Partei errichtet der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache, selbst oder mit einem beeidigten Übersetzer (Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 pkt 1 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Dessen Honorar steht nicht in der Gebührentabelle, fragen Sie deshalb bei der Terminabsprache nach den Kosten.
- Vollmacht. Für einen Vertrag in Form einer notariellen Urkunde muss auch die Vollmacht diese Form haben (Art. 99 § 1 und Art. 158 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795). Klären Sie die Form mit dem Notar in Polen, bevor Sie im Ausland für ein Dokument zahlen.
Notar und Vermittler wenden das Geldwäschegesetz (AML-Gesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 644) an und dürfen nach der Herkunft der Mittel fragen, auch bei einer Transaktion ab 15.000 Euro (Art. 34 Abs. 1, Art. 35 Abs. 1). Sammeln Sie Belege über die Herkunft des Geldes vor der Reservierung.
So nutzen Sie diese Zahlen in der Praxis
- Notieren Sie aus der Preisliste des Bauträgers den Preis der Wohnung, des Kellerabteils und des Stellplatzes, mit dem Datum des Ausdrucks.
- Setzen Sie den Preis in die Formel ein und addieren Sie 375 zł sowie gegebenenfalls Szenario B.
- Addieren Sie Übersetzer und Vollmacht, wenn Sie aus der Ferne kaufen.
- Addieren Sie die Miete für die Bauzeit, wenn Sie zur Miete wohnen.
- Die Reservierungsgebühr beträgt höchstens 1 % des Preises aus dem Prospekt (Art. 32 Abs. 2): bei 690.000 zł höchstens 6.900 zł, angerechnet auf den Preis.
Vergleichen Sie das Ergebnis mit dem Rechner für den Gesamtpreis auf der Karte einer Investition, zum Beispiel auf der Karte von NU! in Wola. Er arbeitet mit Höchstsätzen und festen Gerichtsgebühren und liefert daher eine Größenordnung; genaue Beträge nennen Notar und Bank. Die Aufpreise aus der Preisliste behandeln wir im Text über Aufpreise in der Preisliste des Bauträgers, was im Prospekt steht, im Text über den Verkaufsprospekt des Bauträgers. Woher wir die Preise nehmen, erklärt die Seite über die Datenquellen.
FAQ
Was kostet ein Wohnungskauf in Warschau zusätzlich zum Preis aus der Preisliste?
Bei einer Wohnung für 690.000 zł vom Bauträger, ohne Kredit und nach den Höchstsätzen, betragen Notar und Gericht rund 3.630 zł, ohne Ausfertigungen der Urkunden (eigene Berechnung, Stand Oktober 2026). Hinzu kommen Aufpreise aus der Preisliste, etwa für Stellplatz oder Kellerabteil, sowie Übersetzer und Vollmacht, wenn Sie aus der Ferne kaufen.
Wie berechne ich die Notarkosten für einen anderen Kaufpreis?
Für Preise von 60.000 bis 1.000.000 zł beträgt die Notargebühr 1.010 zł plus 0,4 % des Betrags über 60.000 zł (§ 3 pkt 5 der Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühr). Der Käufer zahlt 75 % dieser Gebühr zuzüglich 23 % MwSt. sowie 375 zł Gerichtsgebühren. Das setzt voraus, dass die Eigentumsübertragungsurkunde ganz zu seinen Lasten geht (eigene Berechnung, Stand Oktober 2026).
Nennt der Bauträger in der Preisliste den Preis mit MwSt.?
Ja. Preise in der Preisliste auf der Website des Bauträgers werden mit MwSt. angegeben (Art. 19a Abs. 1 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Am 7. Oktober 2026 beträgt der MwSt.-Satz für Wohnungen bis 150 m² 8 % (MwSt.-Gesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1263). Prüfen Sie den Satz vor der Urkunde erneut, denn der Zeitraum nach Art. 146ef kann enden.
Zahlen Ausländer beim Kauf vom Bauträger mehr Steuern?
Nein, die Steuern beim Kauf hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab (Rechtsstand Oktober 2026). Ein Verkauf mit MwSt. unterliegt nicht der PCC, außer mit 6 % für den Käufer der sechsten und jeder weiteren Wohnung in einem Gebäude oder in Gebäuden auf einem Grundstück (Art. 7a PCC-Gesetz). Eine Wohnung erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung des Innenministeriums MSWiA (Art. 8 Abs. 1 pkt 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer).
Wie viel Grundsteuer zahle ich nach der Wohnungsübergabe?
Die Obergrenze des Satzes 2026 beträgt für Wohngebäude 1,25 zł je m² und für übrige Gebäude 12,00 zł je m² (Bekanntmachung M.P. 2025 Pos. 726). Eine Garage in einem Wohngebäude zählt seit dem 1. Januar 2025 zum Wohnteil (Art. 1a Abs. 2c des Gesetzes über Steuern und lokale Abgaben). Für 50 m² sind das höchstens 62,50 zł im Jahr nach dem Höchstsatz (eigene Berechnung). Den tatsächlichen Satz legt ein Beschluss des Stadtrats fest.
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.
Sie haben eine Wohnung gewählt und möchten den vollen Preis vor der Reservierung kennen? Schreiben Sie uns, bevor Sie erstmals Kontakt zum Verkaufsbüro aufnehmen: Wir melden Sie dort an und gehen gemeinsam zum Termin. Wir gehen mit Ihnen den Prospekt und den Vertragsentwurf durch, einschließlich der Pflichtzugaben und ihrer Preise, und zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Wir beraten auf Deutsch und in sechs weiteren Sprachen. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Vermittler ist Vladyslav Moroz, JDG mit Haftpflichtversicherung (OC).
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