Цена в объявлении — только начало расчёта. Если вы смотрите из-за границы на квартиру от застройщика за 690 000 zł, вам нужна цифра, которую можно заложить в бюджет: сколько наличных потребуется сверх цены. Ниже формула, которая посчитает это для любой цены, три готовых сценария и расходы, которые появляются только после получения ключей. Все суммы по состоянию на октябрь 2026 г., максимальные ставки, собственные расчёты на основе нормативных актов. Порядок платежей шаг за шагом мы разбираем в отдельном материале о бюджете покупки от брони до акта; здесь мы считаем итог.
Основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав приобретателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Застройщицком гарантийном фонде (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
Из чего складывается счёт сверх цены из прайса
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Статья | Где её найти | Примечания |
|---|---|---|
| Цена квартиры | прайс на сайте застройщика, проспект, договор | с НДС (art. 19a ust. 1) |
| Кладовая, гараж, машиноместо | прайс, если не входят в цену | НДС 8% или 23% в зависимости от формы продажи |
| Нотариус | максимальная такса из распоряжения | в прайсе её нет |
| Судебные сборы | фиксированные суммы по закону о судебных расходах | в прайсе их нет |
| Переводчик, доверенность | зависят от вас | только если вы не читаете по-польски или не подписываете лично |
| Плата за бронирование | договор бронирования | не дополнительный расход: засчитывается в цену (art. 32 ust. 3) |
Формула: сколько вы заплатите нотариусу и суду при любой цене
Для цены от 60 000 до 1 000 000 zł нотариальная такса составляет 1 010 zł плюс 0,4% суммы сверх 60 000 zł (§ 3 pkt 5 распоряжения о максимальных ставках нотариальной таксы, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Два акта рассчитываются от неё так:
- договор с застройщиком (umowa deweloperska) — половина таксы (§ 6 pkt 15a), а расходы на этот договор делятся поровну между застройщиком и приобретателем (art. 40 ust. 2 закона о застройщиках);
- договор о переходе собственности — тоже половина таксы (§ 6 pkt 16).
Если весь акт о переходе собственности на вашей стороне, получается формула:
расходы покупателя = (1 010 zł + 0,4% × (цена − 60 000 zł)) × 0,75 × 1,23 + 375 zł
Слагаемое 375 zł — судебные сборы: 150 zł за запись требования из договора с застройщиком (art. 43 pkt 3 закона о судебных расходах по гражданским делам, половина на стороне застройщика, то есть 75 zł), 100 zł за открытие земельно-ипотечной книги (księga wieczysta; art. 44 ust. 1 pkt 1) и 200 zł за запись права собственности (art. 42 ust. 1). Выписки из актов считаются отдельно, 6 zł нетто за страницу (§ 12).
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Цена квартиры | Нотариальная такса | Нотариус с НДС 23% (75%) | Суд | Всего сверх цены |
|---|---|---|---|---|
| 500 000 zł | 2 770 zł | около 2 555 zł | 375 zł | около 2 930 zł |
| 690 000 zł | 3 530 zł | около 3 256 zł | 375 zł | около 3 630 zł |
| 1 000 000 zł | 4 770 zł | около 4 400 zł | 375 zł | около 4 775 zł |
Это потолок, потому что нотариусы могут брать меньше максимальной ставки. Если машиноместо оформляется отдельной долей в гараже, спросите нотариуса, как он посчитает таксу и записи для этой позиции.
Три сценария для квартиры за 690 000 zł
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Сценарий | Что добавляется сверх цены | Всего |
|---|---|---|
| A. Наличные, без дополнений | нотариус и суд по формуле | около 3 630 zł |
| B. Ипотека, залог на 400 000 zł | A плюс запись ипотеки 200 zł, такса за ипотеку не более ¼ ставки из § 3, считаемой от суммы ипотеки, то есть 592,50 zł нетто (около 729 zł с НДС), и PCC 0,1% от суммы обеспеченного требования (400 zł) | около 4 960 zł |
| C. Удалённая покупка, наличные | A плюс присяжный переводчик и доверенность в форме акта | 3 630 zł плюс суммы, которых нет в таблице такс |
В сценарии B сумму ипотеки называет банк. Основание: § 7 ust. 1 pkt 1 распоряжения о таксе, art. 42 ust. 1 закона о судебных расходах и art. 7 ust. 1 pkt 7 закона о PCC; при ипотеке на требование неустановленной суммы PCC составляет 19 zł. В сценарии C стоимость переводчика и форму доверенности уточните у польского нотариуса до даты акта.
Сколько доплатить за машиноместо
Доплаты из прайса считайте отдельно. Пример: машиноместо за 50 000 zł нетто.
- Как место в общей части или право исключительного пользования, продаваемое вместе с квартирой, оно идёт по ставке квартиры, сейчас 8%: 54 000 zł брутто.
- Как доля в отдельном гаражном помещении со своей земельно-ипотечной книгой, по решению WSA в Варшаве от 7 декабря 2009 г. (III SA/Wa 1110/09) — 23%: 61 500 zł брутто.
Разница составляет 7 500 zł (собственный расчёт). Ставка 8% действует на 7 октября 2026 г. для квартир до 150 м² (art. 41 ust. 2 и 12–12c, а также art. 146ef закона о НДС, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263), но министр финансов до 31 октября 2026 г. публикует сообщение о возможном окончании периода из art. 146ef. Перед актом проверьте ставку ещё раз.
Застройщик может поставить продажу квартиры в зависимость от покупки машиноместа. Верховный суд в решении от 8 ноября 2012 г. (I CSK 49/12) признал такое условие не запрещённым. Поэтому до договора бронирования спросите, какие дополнения обязательны. Продажа с НДС не облагается PCC (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191), кроме 6% для покупателя шестого и следующего помещения в здании или на одном участке (art. 7a).
Расходы после получения ключей
После акта счёт не заканчивается. Два примера, которые можно посчитать заранее:
- Налог на недвижимость. Верхний предел ставки в 2026 г. для жилых зданий составляет 1,25 zł за м², для остальных зданий 12,00 zł за м² (M.P. 2025 poz. 726). Гараж в жилом доме с 1 января 2025 г. относится к жилой части здания (art. 1a ust. 2c закона о местных налогах и сборах, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). Для 50 м² это не больше 62,50 zł в год по максимальной ставке (собственный расчёт); фактическую ставку устанавливает решение городского совета.
- Аренда на время строительства. По данным GUS («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», июнь 2026 г.) средний многоквартирный дом в 2025 г. строился 24,8 месяца. Если вы живёте в Варшаве в съёмной квартире, арендная плата за это время входит в стоимость покупки: месяцы до получения квартиры, умноженные на вашу арендную плату.
Что меняется, если вы покупаете из-за границы
Налоги при покупке не зависят от гражданства, поэтому приведённые выше цифры действуют и для вас. Добавляются три момента.
- Разрешение MSWiA на квартиру не нужно. Самостоятельное жилое помещение иностранец приобретает без разрешения (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Граждан государств ЕЭЗ и Швейцарии разрешение вообще не касается (art. 8 ust. 2).
- Переводчик у нотариуса. Акт составляется по-польски; по требованию стороны нотариус составляет его также на иностранном языке, сам или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Закона о нотариате, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Его ставки в таблице такс нет, поэтому спросите о стоимости, когда будете согласовывать дату акта.
- Доверенность. Для договора в форме нотариального акта доверенность должна иметь ту же форму (art. 99 § 1 и art. 158 Гражданского кодекса, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Уточните форму у нотариуса в Польше, прежде чем платить за документ за границей.
Нотариус и посредник применяют закон AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644) и могут спрашивать о происхождении средств, в том числе при сделке от 15 000 евро (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Соберите документы об источнике денег до брони.
Как использовать эти цифры на практике
- Выпишите из прайса застройщика цену квартиры, кладовой и машиноместа, с датой распечатки.
- Подставьте цену в формулу и добавьте 375 zł и при необходимости сценарий B.
- Добавьте переводчика и доверенность, если покупаете удалённо.
- Добавьте арендную плату за время строительства, если вы снимаете жильё.
- Плата за бронирование составляет не более 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2): для 690 000 zł не более 6 900 zł, с зачётом в цену.
Результат сравните с калькулятором полной цены в карточке жилого комплекса, например в карточке NU! на Воле. Он использует максимальные ставки и фиксированные судебные сборы, поэтому даёт порядок величины; точные суммы назовут нотариус и банк. Доплаты из прайса мы разбираем в материале о доплатах в прайсе застройщика. Откуда мы берём цены, объясняет страница об источниках данных.
FAQ
Сколько стоит покупка квартиры в Варшаве сверх цены из прайса?
Для квартиры за 690 000 zł от застройщика, без кредита и по максимальным ставкам, нотариус и суд обойдутся примерно в 3 630 zł, без выписок из актов (собственный расчёт, по состоянию на октябрь 2026 г.). К этому добавляются доплаты из прайса, например за машиноместо или кладовую, а при покупке удалённо ещё переводчик и доверенность.
Как рассчитать нотариальные расходы для другой цены квартиры?
Для цены от 60 000 до 1 000 000 zł нотариальная такса составляет 1 010 zł плюс 0,4% суммы сверх 60 000 zł (§ 3 pkt 5 распоряжения о максимальных ставках нотариальной таксы). Покупатель платит 75% этой таксы плюс НДС 23% и 375 zł судебных сборов. Расчёт исходит из того, что акт о переходе собственности целиком на стороне покупателя (собственный расчёт, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Указывает ли застройщик в прайсе цену с НДС?
Да. Цены в прайсе на сайте застройщика указываются с НДС (art. 19a ust. 1 закона о застройщиках, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). На 7 октября 2026 г. ставка НДС на квартиры до 150 м² составляет 8% (закон о НДС, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед актом проверьте ставку ещё раз: период из art. 146ef может закончиться.
Платит ли иностранец больше налогов при покупке у застройщика?
Нет, налоги при покупке не зависят от гражданства (правовое состояние на октябрь 2026 г.). Продажа с НДС не облагается PCC, кроме 6% для покупателя шестого и каждого следующего помещения в здании или зданиях на одном участке (art. 7a закона о PCC). Квартиру иностранец приобретает без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами).
Сколько налога на недвижимость я заплачу после получения квартиры?
Верхний предел ставки в 2026 г. для жилых зданий составляет 1,25 zł за м², для остальных зданий 12,00 zł за м² (объявление M.P. 2025 poz. 726). Гараж в жилом доме с 1 января 2025 г. относится к жилой части (art. 1a ust. 2c закона о местных налогах и сборах). Для 50 м² это не больше 62,50 zł в год по максимальной ставке (собственный расчёт). Фактическую ставку устанавливает решение городского совета.
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Выбрали квартиру и хотите знать полную цену до бронирования? Напишите нам до первого контакта с отделом продаж застройщика: мы заявим вас там и пойдём на встречу вместе. Пройдём с вами информационный проспект и проект договора, в том числе обязательные дополнения и их цены, и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Обслуживаем на семи языках. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Посредник — Vladyslav Moroz, JDG со страхованием OC.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com