İlandaki fiyat, hesabın yalnızca başlangıcıdır. Yurt dışından geliştiriciye ait 690.000 zł’lik bir daireye bakıyorsanız, bütçenize sığdıracağınız bir rakama ihtiyacınız var: fiyatın üstüne ne kadar nakit gerekir. Aşağıda herhangi bir fiyat için hesaplayan bir formül, üç hazır senaryo ve ancak anahtar tesliminden sonra ortaya çıkan masraflar yer alıyor. Tüm tutarlar Ekim 2026 durumuna göredir; azami tarifelerdir ve mevzuata dayanan kendi hesaplarımızdır. Ödemelerin sırasını ayrı bir yazıda anlatıyoruz: yeni daire bütçesi adım adım, rezervasyondan senede. Burada toplamı hesaplıyoruz.
Dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunmasına ve Geliştirici Garanti Fonu’na ilişkin kanun (birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880), kısaca geliştirici kanunu.
Fiyat listesindeki bedelin üstünde hesap neleri içerir?
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kalem | Nerede bulursunuz | Notlar |
|---|---|---|
| Dairenin fiyatı | geliştiricinin sitesindeki fiyat listesi, prospektüs, sözleşme | KDV dahil (art. 19a ust. 1) |
| Depo, garaj, otopark yeri | fiyata dahil değilse fiyat listesi | KDV %8 veya %23, satış biçimine göre |
| Noter | yönetmelikteki azami ücret | fiyat listesinde yer almaz |
| Mahkeme harçları | mahkeme masrafları kanunundaki sabit tutarlar | fiyat listesinde yer almaz |
| Tercüman, vekâletname | size bağlıdır | yalnızca Lehçe okumuyorsanız veya şahsen imzalamıyorsanız |
| Rezervasyon ücreti | rezervasyon sözleşmesi | ek masraf değildir: fiyata mahsup edilir (art. 32 ust. 3) |
Formül: Her fiyatta noter ve mahkemeye ne ödersiniz?
60.000 ile 1.000.000 zł arasındaki fiyatlarda noter ücreti, 60.000 zł’yi aşan kısmın %0,4’ü artı 1.010 zł’dir (noter ücretinin azami tarifelerine ilişkin yönetmeliğin § 3 pkt 5’i, birleşik metin Dz.U. 2024 poz. 1566). İki senet bu ücretten hesaplanır:
- geliştirici sözleşmesi (umowa deweloperska) ücretin yarısıdır (§ 6 pkt 15a); bu sözleşmenin masrafını geliştirici ile alıcı yarı yarıya paylaşır (geliştirici kanunu art. 40 ust. 2);
- mülkiyeti devreden sözleşme de ücretin yarısıdır (§ 6 pkt 16).
Mülkiyeti devreden senedin tamamı sizin tarafınızdaysa formül şöyledir:
alıcının maliyeti = (1.010 zł + %0,4 × (fiyat − 60.000 zł)) × 0,75 × 1,23 + 375 zł
375 zł’lik kalem mahkeme harçlarıdır: geliştirici sözleşmesinden doğan talebin tescili için 150 zł (hukuk davalarında mahkeme masrafları kanunu art. 43 pkt 3, yarısı geliştiricide, yani 75 zł), tapu sicilinin (księga wieczysta) açılması için 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1) ve mülkiyetin tescili için 200 zł (art. 42 ust. 1). Senet suretleri ayrıca hesaplanır, sayfa başına 6 zł net (§ 12).
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Dairenin fiyatı | Noter ücreti | %23 KDV ile noter (%75) | Mahkeme | Fiyatın üstünde toplam |
|---|---|---|---|---|
| 500.000 zł | 2.770 zł | yaklaşık 2.555 zł | 375 zł | yaklaşık 2.930 zł |
| 690.000 zł | 3.530 zł | yaklaşık 3.256 zł | 375 zł | yaklaşık 3.630 zł |
| 1.000.000 zł | 4.770 zł | yaklaşık 4.400 zł | 375 zł | yaklaşık 4.775 zł |
Bu bir tavandır, çünkü noterler azami tarifeden daha azını alabilir. Otopark yeri, garajda ayrı bir pay ise, bu kalem için ücreti ve tescilleri nasıl hesaplayacağını notere sorun.
690.000 zł’lik daire için üç senaryo
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Senaryo | Fiyatın üstüne eklenenler | Toplam |
|---|---|---|
| A. Peşin, ekstra yok | formüle göre noter ve mahkeme | yaklaşık 3.630 zł |
| B. Konut kredisi, 400.000 zł ipotek | A artı ipotek tescili 200 zł, ipotek için noter ücreti en çok § 3’teki tarifenin ¼’ü (ipotek tutarından hesaplanır), yani 592,50 zł net (KDV ile yaklaşık 729 zł), ayrıca teminat altındaki alacak tutarı üzerinden %0,1 PCC (400 zł) | yaklaşık 4.960 zł |
| C. Uzaktan alım, peşin | A artı yeminli tercüman ve senet biçiminde vekâletname | 3.630 zł artı ücret tablosunda yer almayan tutarlar |
B senaryosunda ipotek tutarını banka bildirir. Dayanak: ücret yönetmeliğinin § 7 ust. 1 pkt 1’i, mahkeme masrafları kanununun art. 42 ust. 1’i ve PCC kanununun art. 7 ust. 1 pkt 7’si; tutarı belirsiz bir alacak için ipotekte PCC 19 zł’dir. C senaryosunda tercümanın ücretini ve vekâletnamenin biçimini senet tarihinden önce Polonya’daki noterle belirleyin.
Otopark yeri için ne kadar ek ödersiniz?
Fiyat listesindeki ek ödemeleri ayrı hesaplayın. Örnek: net 50.000 zł’lik bir otopark yeri.
- Ortak alanda bir yer veya münhasır kullanım hakkı olarak, daireyle birlikte satılırsa dairenin oranıyla, bugün %8: brüt 54.000 zł.
- Kendi tapu sicili olan ayrı bir garaj biriminde pay olarak, Varşova İdare Mahkemesi’nin 7 Aralık 2009 tarihli kararına (III SA/Wa 1110/09) göre %23: brüt 61.500 zł.
Fark 7.500 zł’dir (kendi hesabımız). %8 oranı 7 Ekim 2026 itibarıyla 150 m²’ye kadar konutlarda geçerlidir (KDV kanunu art. 41 ust. 2 ve 12–12c ile art. 146ef, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 1263); ancak Maliye Bakanı 31 Ekim 2026’ya kadar art. 146ef kapsamındaki dönemin olası sona ermesine ilişkin bir duyuru yapar. Senetten önce oranı yeniden kontrol edin.
Geliştirici, dairenin satışını otopark yeri alımına bağlayabilir. Yüksek Mahkeme 8 Kasım 2012 tarihli kararında (I CSK 49/12) böyle bir şartı haksız şart saymamıştır. Bu yüzden rezervasyon sözleşmesinden önce hangi eklentilerin zorunlu olduğunu sorun. KDV ile yapılan satış PCC’ye tabi değildir (PCC kanunu art. 2 pkt 4 lit. a, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 191); yalnızca bir binadaki veya parseldeki altıncı ve sonraki konutu alan için %6 uygulanır (art. 7a).
Anahtar tesliminden sonraki masraflar
Senetle hesap bitmez. Önceden hesaplayabileceğiniz iki örnek:
- Emlak vergisi. 2026’da oranın üst sınırı konut binalarında m² başına 1,25 zł, diğer binalarda m² başına 12,00 zł’dir (M.P. 2025 poz. 726). Konut binasındaki garaj 1 Ocak 2025’ten itibaren binanın konut kısmına aittir (yerel vergi ve harçlar kanunu art. 1a ust. 2c, birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 707). 50 m² için azami orana göre yılda en çok 62,50 zł eder (kendi hesabımız); fiili oranı şehir meclisi kararı belirler.
- İnşaat süresince kira. GUS’a göre („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, Haziran 2026) çok aileli ortalama bir bina 2025’te 24,8 ayda tamamlandı. Varşova’da kirada oturuyorsanız, bu sürenin kirası satın alma maliyetinin parçasıdır: teslime kadar kalan ay sayısı çarpı kiranız.
Yurt dışından alıyorsanız ne değişir?
Alım sırasındaki vergiler vatandaşlığa bağlı değildir, yani yukarıdaki rakamlar sizin için de geçerlidir. Buna karşılık üç şey eklenir.
- Daire için MSWiA izni gerekmez. Müstakil bir konutu yabancı izin almadan edinir (yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin kanunun art. 8 ust. 1 pkt 1’i, birleşik metin Dz.U. 2017 poz. 2278). AEA (EOG) ülkelerinin ve İsviçre’nin vatandaşlarını izin hiç ilgilendirmez (art. 8 ust. 2).
- Noterde tercüman. Senet Lehçe düzenlenir; tarafın talebi üzerine noter bunu ayrıca yabancı dilde de düzenler, kendisi veya yeminli tercümanla (Noterlik Kanunu art. 2 § 3 ve art. 87 § 1 pkt 1, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 614). Tercümanın ücreti tarife tablosunda yoktur, bu yüzden senet tarihini belirlerken maliyetini sorun.
- Vekâletname. Noter senedi biçimindeki bir sözleşme için vekâletname de aynı biçimde olmalıdır (Medeni Kanun art. 99 § 1 ve art. 158, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 795). Yurt dışında bir belge için ödeme yapmadan önce biçimi Polonya’daki noterle belirleyin.
Noter ve aracı, kara para aklamayla mücadele kanununu (AML kanunu, birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 644) uygular ve paranın kaynağını sorabilir; 15.000 euro ve üzeri işlemlerde de (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Rezervasyondan önce paranın kaynağına ilişkin belgeleri toplayın.
Bu rakamları pratikte nasıl kullanırsınız?
- Geliştiricinin fiyat listesinden dairenin, deponun ve otopark yerinin fiyatını, çıktı tarihiyle birlikte not edin.
- Fiyatı formüle yerleştirin ve 375 zł ile varsa B senaryosunu ekleyin.
- Uzaktan alıyorsanız tercüman ve vekâletnameyi ekleyin.
- Kirada oturuyorsanız inşaat süresinin kirasını ekleyin.
- Rezervasyon ücreti, prospektüsteki fiyatın en çok %1’idir (art. 32 ust. 2): 690.000 zł için en çok 6.900 zł, fiyata mahsup edilir.
Sonucu, bir yatırımın kartındaki toplam fiyat hesaplayıcısıyla karşılaştırın, örneğin Wola’daki NU! kartında. Hesaplayıcı azami oranları ve sabit mahkeme harçlarını kullanır, bu yüzden büyüklük mertebesi verir; kesin tutarları noter ve banka bildirir. Fiyat listesindeki ek ödemeleri geliştirici fiyat listesindeki ek ödemeler yazısında, prospektüste nelere bakılacağını bilgilendirme prospektüsü yazısında ele alıyoruz. Fiyatları nereden aldığımızı veri kaynakları sayfası açıklıyor.
FAQ
Varşova’da daire alırken fiyat listesindeki bedelin üstüne ne kadar ödenir?
Geliştiriciden 690.000 zł’lik bir dairede, kredisiz ve azami tarifelere göre noter ve mahkeme masrafı yaklaşık 3.630 zł’dir; senet suretleri hariçtir (kendi hesabımız, Ekim 2026 itibarıyla). Buna fiyat listesindeki ek ödemeler (örneğin otopark yeri veya depo) ve uzaktan alıyorsanız tercüman ile vekâletname eklenir.
Başka bir daire fiyatı için noter masrafını nasıl hesaplarım?
60.000 ile 1.000.000 zł arasındaki fiyatlarda noter ücreti, 60.000 zł’yi aşan kısmın %0,4’ü artı 1.010 zł’dir (noter ücretinin azami tarifelerine ilişkin yönetmeliğin § 3 pkt 5’i). Alıcı bu ücretin %75’ini %23 KDV ile birlikte ve ayrıca 375 zł mahkeme harcı öder. Bu, mülkiyeti devreden senedin tamamen alıcının tarafında olduğu varsayımıdır (kendi hesabımız, Ekim 2026 itibarıyla).
Geliştirici fiyat listesinde fiyatı KDV dahil mi gösterir?
Evet. Geliştiricinin internet sitesindeki fiyat listesinde fiyatlar KDV dahil verilir (geliştirici kanununun art. 19a ust. 1’i, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880). 7 Ekim 2026 itibarıyla 150 m²’ye kadar konutlarda KDV oranı %8’dir (KDV kanunu, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 1263). Senetten önce oranı yeniden kontrol edin, çünkü art. 146ef kapsamındaki dönem sona erebilir.
Yabancı, geliştiriciden alırken daha fazla vergi öder mi?
Hayır, alım sırasındaki vergiler vatandaşlığa bağlı değildir (hukuki durum Ekim 2026). KDV ile yapılan satış PCC’ye tabi değildir; yalnızca bir binadaki veya aynı parseldeki binalardaki altıncı ve sonraki konutu alan için %6 uygulanır (PCC kanunu art. 7a). Yabancı, daireyi İçişleri ve İdare Bakanlığı (MSWiA) izni olmadan edinir (yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin kanunun art. 8 ust. 1 pkt 1’i).
Daireyi teslim aldıktan sonra emlak vergisi ne kadar olur?
2026’da oranın üst sınırı konut binalarında m² başına 1,25 zł, diğer binalarda m² başına 12,00 zł’dir (duyuru M.P. 2025 poz. 726). Konut binasındaki garaj, 1 Ocak 2025’ten itibaren konut kısmına dahil edilir (yerel vergi ve harçlar kanununun art. 1a ust. 2c’si). 50 m² için azami orana göre yılda en çok 62,50 zł eder (kendi hesabımız). Fiili oranı şehir meclisi kararı belirler.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum Ekim 2026.
Bir daire seçtiniz ve rezervasyondan önce toplam fiyatı öğrenmek mi istiyorsunuz? Satış ofisiyle ilk temasınızdan önce bize yazın: sizi orada bildiririz ve görüşmeye birlikte gideriz. Bilgilendirme prospektüsünü ve sözleşme taslağını, zorunlu eklentiler ve fiyatlarıyla birlikte sizinle gözden geçiririz ve geliştiriciye ya da bir hukukçuya neyi sormanız gerektiğini gösteririz. Türkçe ve altı başka dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Aracı Vladyslav Moroz’dur, JDG, OC sigortalıdır.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com