Вы живёте в Италии, смотрите предложения из Варшавы и задаёте себе два вопроса: можно ли гражданину Италии купить здесь квартиру без формальностей и выгодно ли это. На первый вопрос ответ: да. Как гражданину Италии Вам не нужно разрешение министра внутренних дел и администрации (MSWiA): закон освобождает от него граждан Европейской экономической зоны и Швейцарии (art. 8 ust. 2 закона от 24 марта 1920 г., t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, правовое состояние на октябрь 2026 г.). На второй вопрос единого ответа для всех нет. Ниже собраны данные, по которым можно посчитать самостоятельно: официальные цены в злотых и евро, порядок покупки на расстоянии, кредит, нотариус и налоги в Польше и Италии.
Может ли гражданин Италии купить квартиру в Польше без разрешения?
Может. Общее правило: иностранцу нужно разрешение министра внутренних дел (art. 1 ust. 1). Граждане и предприниматели из Европейской экономической зоны и Швейцарии от него освобождены (art. 8 ust. 2). Переходные периоды после вступления Польши в ЕС давно закончились: 1 мая 2009 г. для «второго дома» и 1 мая 2016 г. для сельскохозяйственных и лесных земель.
На практике гражданину ЕС разрешение MSWiA не нужно ни на какой вид недвижимости, а для покупки не требуется проживание в Польше. Некоторые практические документы запросят нотариус и банк, об этом ниже. Если Вы гражданин страны вне ЕЭЗ, см. отдельный текст: правила для иностранцев из-за пределов ЕЭЗ.
Покупки иностранцев всё же учитываются. Нотариус направляет министру внутренних дел выписку из акта (art. 8a закона 1920 г.). Согласно отчёту для Сейма за 2025 г. (druk 2420), физические лица с итальянским гражданством приобрели в Польше 13 140,28 м² жилой площади. Вместе с нежилыми помещениями и покупками компаний это 17 410,06 м². В Варшаве за тот же год реестр фиксирует 3 137 записей и 174 841,88 м² квартир, приобретённых иностранцами всех национальностей, с разрешением и без него.
Нужно ли переезжать или регистрироваться в Польше?
Нет, если Вы покупаете и продолжаете жить в Италии. Обязанность регистрации относится к пребыванию, а не к собственности. Если Вы переезжаете в Варшаву больше чем на 3 месяца, закон о въезде на территорию РП граждан ЕС (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1065, на октябрь 2026 г.) предусматривает следующие шаги:
- право пребывания свыше 3 месяцев есть у того, кто работает, ведёт самостоятельную деятельность либо располагает достаточными средствами и медицинской страховкой (art. 16);
- пребывание нужно зарегистрировать (art. 20 ust. 1);
- заявление подают лично, не позднее следующего дня после истечения 3 месяцев со дня въезда (art. 21 ust. 2).
Стоит ли покупать квартиру в Польше: что говорят данные
Заранее никто не скажет, окупится ли покупка. Можно посмотреть на официальные цифры и чужие прогнозы, зная, кто и когда их опубликовал.
Цены в Варшаве, II квартал 2026 г. (NBP). Национальный банк Польши публикует средние цены за квадратный метр. Последний файл, доступный на 7 октября 2026 г., обновлён 7 августа 2026 г.; данных за III квартал пока нет.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Варшава, II кв. 2026 | Цена предложения | Цена сделки |
|---|---|---|
| Первичный рынок | 18 488 zł/м² (≈ 4 231 €/м²) | 16 783 zł/м² (≈ 3 841 €/м²) |
| Вторичный рынок | 19 059 zł/м² (≈ 4 361 €/м²) | 16 723 zł/м² (≈ 3 827 €/м²) |
Источник: NBP, файл «ceny_mieszkan.xlsx». Пересчёт в евро: собственный расчёт по среднему курсу NBP на 6 октября 2026 г. (таблица 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 zł).
За год средние цены сделок в Варшаве выросли на 2,4% на первичном рынке и на 1,3% на вторичном (расчёт по средним NBP). Гедонический индекс NBP для вторичного рынка в Варшаве показывает +1,2%.
Польша и Италия в сравнении (Евростат). Индекс цен на жильё Евростата, обновлённый 1 октября 2026 г., показывает годовое изменение по стране в целом, а не по городу:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| II кв. 2026, годовое изменение | Цены на жильё |
|---|---|
| Польша | +6,3% |
| Евросоюз (27) | +4,7% |
| Италия | +4,0% |
Прогнозы. PKO BP в отчёте «Rynek Mieszkaniowy 3q26» (17.09.2026, публикация 21.09.2026) в базовом сценарии прогнозирует рост средних цен сделок примерно на 5% за год, с III квартала 2026 г. по II квартал 2027 г. Это среднее по крупным рынкам Польши, а не прогноз для Варшавы. Для Варшавы тот же отчёт описывает небольшое снижение цен в годовом выражении, которое ослабевает. Разные показатели дают разные сигналы. Прогноз это сценарий, а не обещание: цены могут и упасть.
Что на самом деле влияет на Ваш расчёт. Для покупателя из Италии важны четыре вещи:
- Валютный курс. Цена в злотых, а доход, вероятно, в евро. Невыгодный курс в момент продажи может съесть часть роста цены.
- Способ использования. Проживание, аренда для ребёнка, который учится в Варшаве, и коммерческая сдача это три разных расчёта. При сдаче в аренду доход от недвижимости может облагаться налогом в Польше (art. 6 ust. 1 соглашения между Польшей и Италией об избежании двойного налогообложения, Dz.U. 1989 nr 62 poz. 374).
- Ivie в Италии. Если Вы налоговый резидент Италии, за недвижимость за границей платите налог Ivie: 1,06% начиная с налогового 2024 года. Имущественный налог, уплаченный в Польше, засчитывается, а если сумма не превышает 200 евро, Ivie не взимается.
- Расходы на покупку. VAT или PCC, нотариус, возможный кредит. Все они описаны в тексте сколько на самом деле стоит покупка квартиры в Варшаве: полный расчёт.
Новая или вторичная: что меняется для покупателя на расстоянии
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Новая от застройщика | Вторичная от частного лица | |
|---|---|---|
| Налог с цены | VAT 8% для квартир до 150 м², 23% с превышения; входит в цену | налог на гражданско-правовые сделки (PCC) 2%, платит покупатель |
| PCC | не платится, если продажа облагается VAT | удерживает и перечисляет нотариус |
| Защита платежей | эскроу-счёт, платежи по этапам, Гарантийный фонд | правила договора между частными лицами |
| Открытость цен | застройщик публикует их с VAT | цена из объявления |
Ставки действуют по правовому состоянию на октябрь 2026 г. (закон о VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263; закон о PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Исключение, о котором стоит знать инвесторам: начиная с шестой квартиры, облагаемой VAT, купленной одним лицом в одном или нескольких зданиях на одном земельном участке, платится, помимо VAT, ещё и PCC в размере 6% (art. 7a).
Для покупателя из Италии у первичного рынка есть практическое преимущество: закон заранее определяет документы, лимиты и путь денег. Это и рынок, на котором наша помощь покупателю ничего не стоит.
Как купить новую квартиру шаг за шагом
1. Выберите по официальным ценам. Застройщики обязаны публиковать цены на своих сайтах, с VAT (art. 19a закона о застройщиках, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Те же данные попадают на государственный портал dane.gov.pl. С 11 ноября 2026 г. вступают в силу изменения в правилах о единой структуре этих данных (Dz.U. 2026 poz. 1077); распоряжение, определяющее структуру, на 7 октября 2026 г. ещё не было опубликовано. В нашем каталоге Вы найдёте новые квартиры в Варшаве с официальными ценами и датой, а изменения цен отслеживаются в индексе цен новых квартир по файлам застройщиков.
2. Прочитайте информационный проспект (prospekt informacyjny). Перед подписанием любого договора застройщик обязан передать Вам проспект с приложениями (art. 21). В этом документе Вы сравниваете цену, сроки, состояние участка и условия. Он на польском, поэтому попросите доверенное лицо прочитать его до первого платежа.
3. Забронируйте квартиру, если нужно. Если Вы подписываете договор бронирования, плата за бронирование не может превышать 1% цены, указанной в проспекте (art. 32 ust. 2).
4. Подпишите договор с застройщиком (umowa deweloperska). По этому договору Вы платите на эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy; art. 6–7). Платежи вносятся после завершения каждого этапа работ из графика, а застройщик уведомляет Вас об этом письменно или на другом долговременном носителе (art. 8 ust. 3). При открытом счёте банк выплачивает застройщику средства за этап только после подтверждения его завершения (art. 16 ust. 1); при закрытом выплачивает всю сумму только после перехода права собственности по нотариальному акту (art. 15). Этапов не менее 4, каждый составляет от 10 до 25% общих затрат проекта (art. 24 ust. 2). Застройщик также вносит взнос в Гарантийный фонд застройщиков (DFG): 0,45% при открытом эскроу-счёте и 0,1% при закрытом (распоряжение от 21.06.2022, Dz.U. 2022 poz. 1341). Взнос оплачивает застройщик, а не покупатель.
5. Нотариус и язык. Нотариальные акты в Польше составляют на польском. По Вашему требованию нотариус может составить акт, наряду с польским, и на другом языке, если у него подтверждено знание этого языка на уровне присяжного переводчика, либо с участием присяжного переводчика (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Если Вы не знаете польского и перевод не приложен, нотариус обязан перевести Вам акт лично или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Язык и переводчика стоит согласовать до даты подписания.
6. Номер NIP. Без номера PESEL за NIP обращаются по форме NIP-7 в редакции, действующей с 1 января 2026 г. (Dz.U. 2025 poz. 1681). Если Вы не живёте в Польше и не платите здесь подоходный налог, компетентной является Вторая налоговая инспекция Варшава-Средместье (Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście; art. 4 pkt 3 lit. b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151). Заранее спросите нотариуса, нужен ли NIP для Вашего акта.
7. Происхождение средств. Нотариус и посредник в сделках с недвижимостью (pośrednik w obrocie nieruchomościami) являются обязанными учреждениями (instytucja obowiązana) по закону о противодействии отмыванию денег (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Для разовых сделок порог составляет 15 000 евро (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a). Происхождение средств проверяют «в случаях, обоснованных обстоятельствами» (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Если деньги получены от продажи дома в Италии, наследства или накоплений, подготовьте документы, которые это подтверждают.
Ипотека в Польше для тех, кто зарабатывает в евро
Закон об ипотечном кредите (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, art. 6 ust. 1) однозначен: кредит выдаётся только в валюте, в которой потребитель получает большую часть доходов или хранит большую часть сбережений, либо индексированный к этой валюте. При зарплате и сбережениях в евро путь ведёт через кредит в евро. Условия, размер первого взноса и сроки уточните у кредитного консультанта, прежде чем бронировать квартиру.
Налоги коротко
- При покупке в Польше: VAT уже входит в цену квартиры на первичном рынке; PCC 2% на вторичном. На вторичном рынке есть освобождение для лица, которое прежде не владело квартирой (art. 9 pkt 17 закона о PCC); если у Вас уже есть дом в Италии, спросите нотариуса до подписания акта, распространяется ли на Вас освобождение.
- При продаже до истечения 5 лет: польский налог составляет 19% с дохода от продажи, а не с цены; 5 лет считаются с конца года покупки (закон о PIT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592).
- При сдаче в аренду: в Польше действует паушальный налог с частной аренды, 8,5% до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a закона о паушальном подоходном налоге, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, правовое состояние на октябрь 2026 г.).
- В Италии: Ivie 1,06% с зачётом польского имущественного налога.
Суммы, нотариуса и остальные статьи расходов вместе с примером расчёта Вы найдёте в тексте сколько на самом деле стоит покупка квартиры в Варшаве: полный расчёт. По вопросам Ivie и итальянской налоговой декларации обратитесь к своему commercialista.
Что меняется для читающего не по-польски
Покупка в Варшаве почти целиком идёт на польском языке, и это стоит учесть заранее:
- проспект, договор с застройщиком и нотариальный акт составлены на польском; перевод акта нотариус обязан обеспечить, если Вы не знаете языка (art. 87 § 1 pkt 1);
- язык акта и присяжного переводчика (tłumacz przysięgły) согласуйте до даты подписания (art. 2 § 3 Prawa o notariacie);
- для NIP без PESEL используется форма NIP-7; спросите нотариуса, нужен ли номер для Вашего акта;
- кредит в Польше, если доходы и сбережения в евро, выдаётся в евро (art. 6 ust. 1 закона об ипотечном кредите);
- документы о происхождении средств подготовьте заранее: пороги и случаи проверки описаны выше.
Кто мы и что делаем для Вас
Jawno это услуга посредничества в сделках с недвижимостью. Посредник: Vladyslav Moroz, индивидуальная предпринимательская деятельность (JDG) со страхованием гражданской ответственности (OC). Вот что мы делаем для покупателей новых квартир из Италии:
- Без вознаграждения от Вас. При покупке у застройщика на первичном рынке покупатель нам ничего не платит (0%).
- Заявка до визита. Мы должны заявить Вас в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży) до Вашего первого самостоятельного визита. Поэтому заявку нужно сделать, прежде чем Вы сами поедете в отдел продаж.
- Визит вместе. В отдел продаж мы идём вместе с Вами.
- Документы. Мы пройдём с Вами по информационному проспекту и проекту договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста.
- Семь языков. Мы обслуживаем на 7 языках, в том числе по-итальянски.
- Цены с источником и датой. Цены на сайте взяты с dane.gov.pl и имеют дату данных. Как мы их обрабатываем, объясняем на странице откуда мы берём данные о ценах.
FAQ
Нужно ли гражданину Италии разрешение на покупку квартиры в Польше?
Нет. Закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, art. 8 ust. 2) освобождает от разрешения министра внутренних дел граждан и предпринимателей из Европейской экономической зоны и Швейцарии. Переходные периоды для покупателей из ЕС закончились в 2009 и 2016 годах. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Стоит ли покупать квартиру в Польше?
Зависит от цели, а доход никто не гарантирует. По данным Евростата, во II квартале 2026 г. цены на жильё за год выросли на 6,3% в Польше и на 4,0% в Италии. Средняя цена сделки с новой квартирой в Варшаве составляла 16 783 zł/м² (NBP, II квартал 2026 г.), то есть около 3 841 €/м² по курсу NBP на 6 октября 2026 г. В расчёт входят также валютный риск, итальянский налог Ivie и расходы на покупку.
Можно ли подписать нотариальный акт в Польше по-итальянски?
Нотариальные акты составляют на польском языке (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614, на октябрь 2026 г.). По требованию стороны нотариус может составить акт и на иностранном языке, если у него подтверждено знание этого языка на уровне присяжного переводчика, либо с участием присяжного переводчика. Если Вы не знаете польского, акт должен быть Вам переведён (art. 87 § 1 pkt 1).
Дадут ли мне ипотеку в Польше, если я зарабатываю в евро?
Закон об ипотечном кредите (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, art. 6 ust. 1, на октябрь 2026 г.) допускает кредит только в валюте, в которой потребитель получает большую часть доходов или хранит большую часть сбережений, либо индексированный к этой валюте. При зарплате и сбережениях в евро речь идёт о кредите в евро. Условия и размер первого взноса уточните у кредитного консультанта.
Нужно ли мне регистрироваться в Польше после покупки квартиры в Варшаве?
Только если Вы живёте здесь дольше 3 месяцев. Гражданин ЕС регистрирует пребывание лично, не позднее следующего дня после истечения 3 месяцев со дня въезда (art. 20 и 21 закона о въезде на территорию РП граждан ЕС, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1065, на октябрь 2026 г.). Сама покупка квартиры такой обязанности не создаёт.
Что защищает мои деньги при покупке квартиры в строящемся доме?
Закон о застройщиках (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, на октябрь 2026 г.). Вы платите на эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy). При открытом счёте застройщик получает деньги по этапам, после того как банк подтвердит завершение каждого из них, а при закрытом счёте только после перехода права собственности. Этапов не менее 4, каждый составляет от 10 до 25% стоимости проекта. Плата за бронирование не превышает 1% цены. Взнос в Гарантийный фонд застройщиков вносит застройщик.
Уже присмотрели комплекс в Варшаве? Напишите нам до первого визита в отдел продаж. Мы заявим Вас застройщику, пройдём с Вами по информационному проспекту и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, и пойдём с Вами в отдел продаж. За покупку у застройщика мы не берём с Вас вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние и данные на октябрь 2026 г.