İtalya’da yaşıyorsunuz, Varşova ilanlarına bakıyorsunuz ve iki şeyi merak ediyorsunuz: İtalyan vatandaşı burada formalite olmadan daire alabilir mi ve bu karlı mı? İlk sorunun cevabı evet. İtalyan vatandaşı olarak İçişleri ve İdare Bakanı’nın (MSWiA) iznine ihtiyacınız yok, çünkü kanun Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre vatandaşlarını bundan muaf tutuyor (24 Mart 1920 tarihli Kanun md. 8 fıkra 2, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, hukuki durum Ekim 2026). İkinci soru için herkese uyan bir cevap yok. Aşağıda kendi hesabınızı yapmanıza yetecek verileri bulacaksınız: zloti ve avro cinsinden resmi fiyatlar, uzaktan alan alıcı için süreç, kredi, noter ile Polonya ve İtalya’daki vergiler.
İtalyan vatandaşı Polonya’da izinsiz daire alabilir mi?
Alabilir. Genel kural, yabancının İçişleri Bakanı’nın iznine ihtiyaç duymasıdır (md. 1 fıkra 1). Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre’nin vatandaşları ve girişimcileri bundan muaftır (md. 8 fıkra 2). Polonya’nın AB’ye katılımından sonraki geçiş dönemleri çoktan bitti: “ikinci ev” için 1 Mayıs 2009’da, tarım ve orman arazileri için 1 Mayıs 2016’da.
Uygulamada bir AB vatandaşı hiçbir taşınmaz türü için MSWiA iznine ihtiyaç duymaz ve satın almak için Polonya’da ikamet etmek gerekmez. Yine de noter ve banka bazı pratik belgeleri isteyecektir; aşağıda anlatıyoruz. AEA dışındaki bir ülkenin vatandaşıysanız ayrı yazıya bakın: AEA dışından gelen alıcılar için kurallar.
Yabancıların alımları yine de kayda alınır. Noter, senedin bir suretini İçişleri Bakanı’na gönderir (1920 tarihli Kanun md. 8a). Meclis’e sunulan 2025 raporuna (baskı 2420) göre İtalyan vatandaşlığına sahip gerçek kişiler Polonya’da 13.140,28 m² konut alanı satın aldı. İşyeri birimleri ve şirket alımlarıyla birlikte bu 17.410,06 m² eder. Aynı yıl Varşova için sicil, izinli ve izinsiz, her uyruktan yabancının edindiği 3137 kayıt ve 174.841,88 m² daire gösteriyor.
Taşınmam veya Polonya’da kayıt yaptırmam gerekir mi?
Hayır; satın alıp İtalya’da yaşamaya devam ediyorsanız gerekmez. Kayıt yükümlülüğü mülkiyetle değil, ikametle ilgilidir. Varşova’ya 3 aydan uzun süre taşınırsanız, AB vatandaşlarının Polonya’ya girişine ilişkin Kanun (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1065, Ekim 2026 itibarıyla) şunları öngörür:
- 3 aydan uzun ikamet hakkı; çalışan, kendi hesabına faaliyet yürüten veya yeterli kaynağı ve sağlık sigortası olan kişiye tanınır (md. 16);
- ikametin kaydedilmesi gerekir (md. 20 fıkra 1);
- başvuru bizzat, girişten itibaren 3 ay dolduktan sonraki günün sonuna kadar yapılır (md. 21 fıkra 2).
Polonya’da daire almak karlı mı? Veriler ne söylüyor
Alımın kendini amorti edip etmeyeceğini önceden kimse söyleyemez. Ama resmi rakamlara ve başkalarının tahminlerine, kimin ne zaman yayımladığını bilerek bakabilirsiniz.
Varşova fiyatları, 2026 2. çeyrek (NBP). Polonya Merkez Bankası metrekare başına ortalama fiyatları yayımlar. 7 Ekim 2026’da erişilebilen son dosya 7 Ağustos 2026’da güncellenmişti; 3. çeyrek verisi henüz yok.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Varşova, 2026 2. çeyrek | İlan fiyatı | İşlem fiyatı |
|---|---|---|
| Birincil piyasa (yeni) | 18.488 PLN/m² (≈ 4.231 EUR/m²) | 16.783 PLN/m² (≈ 3.841 EUR/m²) |
| İkincil piyasa (ikinci el) | 19.059 PLN/m² (≈ 4.361 EUR/m²) | 16.723 PLN/m² (≈ 3.827 EUR/m²) |
Kaynak: NBP, “ceny_mieszkan.xlsx” dosyası. Avroya çevirme: kendi hesabımız, NBP’nin 6 Ekim 2026 ortalama kuruyla (tablo 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 PLN).
Bir önceki yıla göre Varşova’da ortalama işlem fiyatları birincil piyasada %2,4, ikincil piyasada %1,3 arttı (NBP ortalamaları üzerinden hesap). NBP’nin Varşova ikincil piyasa hedonik endeksi +%1,2 gösteriyor.
Polonya ve İtalya karşılaştırması (Eurostat). 1 Ekim 2026’da güncellenen Eurostat konut fiyat endeksi, bir şehri değil ülkenin tamamını ölçer ve yıllık değişimi verir:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| 2026 2. çeyrek, yıllık değişim | Konut fiyatları |
|---|---|
| Polonya | +%6,3 |
| Avrupa Birliği (27) | +%4,7 |
| İtalya | +%4,0 |
Tahminler. PKO BP, “Rynek Mieszkaniowy 3q26” raporunda (17.09.2026, yayın 21.09.2026) temel senaryoda ortalama işlem fiyatlarının 2026 3. çeyreğinden 2027 2. çeyreğine kadar bir yıl içinde yaklaşık %5 artacağını öngörüyor. Bu, Polonya’nın büyük piyasalarının ortalamasıdır, Varşova tahmini değildir. Aynı rapor Varşova için bir önceki yıla göre hafif fiyat düşüşlerini, ancak bunların zayıfladığını anlatıyor. Yani farklı göstergeler farklı sinyaller veriyor. Tahmin bir senaryodur, söz değildir: fiyatlar düşebilir de.
Hesabınızı gerçekte ne belirler. İtalyan alıcı için dört konu önemlidir:
- Döviz kuru. Fiyat zloti, geliriniz büyük olasılıkla avro cinsindendir. Satış anındaki elverişsiz kur, fiyat artışının bir kısmını yiyebilir.
- Kullanım şekli. Kendiniz oturmak, Varşova’da okuyan çocuğa kiraya vermek ve ticari kiralama üç ayrı hesaptır. Kiralamada taşınmazdan elde edilen gelir Polonya’da vergilendirilebilir (Polonya ile İtalya arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması md. 6 fıkra 1, Dz.U. 1989 nr 62 poz. 374).
- İtalya’da Ivie. İtalya’da vergi mükellefiyseniz yurt dışındaki taşınmaz için Ivie servet vergisini ödersiniz: 2024 vergi yılından itibaren %1,06. Polonya’da ödenen servet vergisi mahsup edilir; tutar 200 avroyu aşmıyorsa Ivie doğmaz.
- Satın alma masrafları. KDV veya PCC (medeni hukuk işlemleri vergisi), noter, varsa kredi. Hepsini Varşova’da daire almanın gerçek maliyeti: tam hesap yazısında anlattık.
Yeni mi ikinci el mi: uzaktan alan için ne değişir
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Müteahhitten yeni | Özel kişiden ikinci el | |
|---|---|---|
| Fiyat üzerindeki vergi | 150 m²’ye kadar daireler için KDV %8, fazlası için %23; fiyata dahil | medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC) %2, alıcı öder |
| PCC | satış KDV’ye tabiyse ödenmez | noter tahsil eder ve öder |
| Ödemelerin korunması | emanet hesap, aşamalı ödeme, Garanti Fonu | özel kişiler arasındaki sözleşme kuralları |
| Açık fiyatlar | müteahhit KDV dahil yayımlar | ilandaki fiyat |
Oranlar Ekim 2026 hukuki durumuna göredir (KDV Kanunu, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263; PCC Kanunu, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Yatırımcılar için bilinmesi gereken bir istisna: Aynı kişinin aynı arsa üzerinde bir veya birkaç binada KDV kapsamındaki altıncı daireden itibaren, KDV’nin yanında %6 oranında PCC de ödenir (md. 7a).
İtalyan alıcı için birincil piyasanın pratik bir artısı var: Kanun belgeleri, sınırları ve paranın yolunu baştan belirliyor. Ayrıca alıcıya verdiğimiz desteğin hiçbir şeye mal olmadığı piyasa da budur.
Lehçe okumayan İtalyan alıcının durumu
Alım sırasında ihtiyaç duyacağınız belgelerin çoğu Lehçedir. Lehçe metinden, nelere hazırlanmanız gerektiği anlaşılıyor:
- Bilgilendirme föyü (prospekt informacyjny) Lehçedir. Herhangi bir ödeme yapmadan önce güvendiğiniz birinden okumasını isteyin.
- Noter senedi (akt notarialny) Lehçe düzenlenir. Lehçe bilmiyorsanız senet size noter veya yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) tarafından tercüme edilmelidir. Dili ve tercümanı imza tarihinden önce kararlaştırın.
- Avro cinsinden konut kredisi için daireyi rezerve etmeden önce koşulları ve özkaynağı bir kredi danışmanıyla netleştirin.
- Senediniz için NIP (Polonya vergi numarası) gerekip gerekmediğini notere önceden sorun.
- Ivie ve İtalyan vergi beyannamesiyle ilgili sorularınız commercialista’nıza aittir.
Adım adım yeni daire nasıl alınır
1. Resmi fiyatlara göre seçin. Müteahhitler fiyatları KDV dahil kendi sitelerinde yayımlamak zorundadır (Müteahhitlik Kanunu md. 19a, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Aynı veriler dane.gov.pl kamu portalına da gider. 11 Kasım 2026’da bu verilerin tek tip yapısına ilişkin düzenlemelerde değişiklikler yürürlüğe giriyor (Dz.U. 2026 poz. 1077); yapıyı belirleyen yönetmelik 7 Ekim 2026’da henüz yayımlanmamıştı. Kataloğumuzda resmi fiyat ve tarihle Varşova’daki yeni daireler var, fiyat değişimlerini müteahhit dosyalarından yeni daire fiyat endeksi sayfasından izlersiniz.
2. Bilgilendirme föyünü okuyun. Herhangi bir sözleşme imzalamadan önce müteahhit size eklerle birlikte bilgilendirme föyünü vermek zorundadır (md. 21). Fiyatı, tarihleri, arsanın durumunu ve koşulları bu belgede karşılaştırırsınız.
3. Gerekirse daireyi rezerve edin. Rezervasyon sözleşmesi imzalarsanız rezervasyon ücreti, föyde belirtilen fiyatın %1’ini aşamaz (md. 32 fıkra 2).
4. Müteahhit sözleşmesini (umowa deweloperska) imzalayın. Bu sözleşmede ödemeyi konut emanet hesabına yaparsınız (md. 6–7). Taksitleri, takvimde belirtilen her inşaat aşaması bittikten sonra ödersiniz ve müteahhit sizi bu konuda yazılı olarak veya başka bir kalıcı veri taşıyıcısı üzerinden bilgilendirir (md. 8 fıkra 3). Açık hesapta banka, müteahhide bir aşamanın parasını ancak aşamanın bittiğini onayladıktan sonra öder (md. 16 fıkra 1); kapalı hesapta tamamını noter senediyle mülkiyet devrinden sonra öder (md. 15). En az 4 aşama vardır ve her biri toplam proje maliyetinin %10 ile %25’i arasındadır (md. 24 fıkra 2). Müteahhit ayrıca Müteahhitleri Koruma Fonu’na (DFG) katkı öder: açık emanet hesapta %0,45, kapalıda %0,1 (21.06.2022 tarihli yönetmelik, Dz.U. 2022 poz. 1341). Bu katkı müteahhide yüklenir, alıcıya değil.
5. Noter ve dil. Polonya’da noter senetleri Lehçe düzenlenir. Talebiniz üzerine noter, Lehçenin yanında başka bir dilde de düzenleyebilir; bunun için o dildeki bilgisini yeminli tercüman düzeyinde belgelemiş olması veya yeminli tercüman eşliğinde işlem yapması gerekir (Noterlik Kanunu md. 2 § 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Lehçe bilmiyorsanız ve tercüme eklenmemişse noter senedi size bizzat veya tercüman aracılığıyla tercüme etmek zorundadır (md. 87 § 1 pkt 1).
6. NIP numarası. PESEL’iniz yoksa NIP’i 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli sürümdeki NIP-7 formuyla talep edersiniz (Dz.U. 2025 poz. 1681). Polonya’da yaşamıyor ve burada gelir vergisi ödemiyorsanız yetkili makam İkinci Vergi Dairesi Warszawa-Śródmieście’dir (md. 4 pkt 3 lit. b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151). NIP’in senediniz için gerekip gerekmediğini notere önceden sorun.
7. Paranın kaynağı. Noter ve emlak aracısı, kara para aklamanın önlenmesi kanunu (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644) anlamında yükümlü kurumlardır. Arızi işlemlerde eşik 15.000 avrodur (md. 35 fıkra 1 pkt 2 lit. a). Paranın kaynağı “koşulların haklı kıldığı durumlarda” araştırılır (md. 34 fıkra 1 pkt 4 lit. b). Para İtalya’daki bir evin satışından, mirastan veya tasarruftan geliyorsa bunu kanıtlayan belgeleri hazırlayın.
Avro kazananlar için Polonya’da konut kredisi
Konut Kredisi Kanunu (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, md. 6 fıkra 1) nettir: Kredi yalnızca tüketicinin gelirinin çoğunu elde ettiği veya tasarruflarının çoğunu tuttuğu para biriminde ya da bu para birimine endeksli olarak verilir. Maaşınız ve tasarruflarınız avro ise yol avro krediden geçer. Koşulları, özkaynak tutarını ve süreleri, daireyi rezerve etmeden önce bir kredi danışmanından öğrenin.
Vergiler kısaca
- Polonya’da alırken: KDV birincil piyasadaki dairenin fiyatına zaten dahildir; ikincil piyasada PCC %2. İkincil piyasada, daha önce hiç daire sahibi olmamış kişiye muafiyet vardır (PCC Kanunu md. 9 pkt 17); İtalya’da zaten eviniz varsa, senetten önce muafiyetin sizi kapsayıp kapsamadığını notere sorun.
- 5 yıl dolmadan satarken: Polonya vergisi satıştan elde edilen gelirin %19’udur, fiyatın değil; 5 yıl alım yılının sonundan sayılır (Gelir Vergisi Kanunu, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592).
- Kiralarken: Polonya’da özel kiralama için götürü vergi uygulanır: yıllık 100.000 PLN’ye kadar %8,5, fazlası için %12,5 (Götürü Gelir Vergisi Kanunu md. 12 fıkra 1 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, hukuki durum Ekim 2026).
- İtalya’da: Ivie %1,06, Polonya’da ödenen servet vergisi mahsup edilerek.
Tutarları, noter masrafını ve diğer kalemleri hesap örneğiyle birlikte Varşova’da daire almanın gerçek maliyeti: tam hesap yazısında bulursunuz. Ivie ve İtalyan vergi beyannamesi için commercialista’nıza başvurun.
Biz kimiz ve sizin için ne yapıyoruz
Jawno, taşınmaz aracılığı hizmetidir. Aracı, mesleki sorumluluk sigortası (OC) bulunan tek kişilik işletme (JDG) sahibi Vladyslav Moroz’dur. İtalya’dan yeni daire alanlar için şunları yapıyoruz:
- Sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasada müteahhitten alımda alıcı bize ödeme yapmaz (%0). Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yapılan sözleşmelerden doğar.
- Ziyaretten önce bildirim. Müteahhidin satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk bağımsız ziyaretinizden önce sizi bildirmemiz gerekir. Bu yüzden bildirim, ofise kendiniz gitmeden önce yapılmalıdır.
- Birlikte ziyaret. Satış ofisine sizinle birlikte gideriz.
- Belgeler. Bilgilendirme föyünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir avukata ne sormanız gerektiğini gösteririz.
- Yedi dil. 7 dilde hizmet veriyoruz, İtalyanca dahil.
- Kaynaklı ve tarihli fiyatlar. Sitedeki fiyatlar dane.gov.pl’den gelir ve veri tarihi taşır. Bunları nasıl hazırladığımızı fiyat verilerini nereden aldığımız sayfasında açıklıyoruz.
Sıkça sorulan sorular (FAQ)
İtalyan vatandaşı Polonya’da daire almak için izne ihtiyaç duyar mı?
Hayır. Yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin 24 Mart 1920 tarihli Kanun (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, md. 8 fıkra 2), Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre vatandaşlarını ve girişimcilerini İçişleri Bakanı izni almaktan muaf tutar. AB’li alıcılar için geçiş dönemleri 2009 ve 2016’da sona erdi. Hukuki durum: Ekim 2026.
Polonya’da daire almak karlı mı?
Bu amaca bağlıdır ve kazancı kimse garanti edemez. Eurostat’a göre 2026’nın 2. çeyreğinde konut fiyatları bir önceki yıla göre Polonya’da %6,3, İtalya’da %4,0 arttı. Varşova’da yeni dairenin ortalama işlem fiyatı 16.783 PLN/m² idi (NBP, 2026 2. çeyrek); NBP’nin 6 Ekim 2026 kuruyla bu yaklaşık 3.841 EUR/m² eder. Hesaba kur riski, İtalya’daki Ivie vergisi ve satın alma masrafları da girer.
Polonya’da noter işlemi İtalyanca imzalanabilir mi?
Noter senetleri Lehçe düzenlenir (Noterlik Kanunu md. 2 § 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614, Ekim 2026 itibarıyla). Tarafın talebi üzerine noter, o dildeki bilgisini yeminli tercüman düzeyinde belgelemişse senedi yabancı dilde de düzenleyebilir veya yeminli tercüman eşliğinde yapabilir. Lehçe bilmiyorsanız senet size tercüme edilmelidir (md. 87 § 1 pkt 1).
Avro kazanıyorsam Polonya’da konut kredisi alabilir miyim?
Konut Kredisi Kanunu (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720, md. 6 fıkra 1, Ekim 2026 itibarıyla), krediye yalnızca tüketicinin gelirinin çoğunu elde ettiği veya tasarruflarının çoğunu tuttuğu para biriminde ya da bu para birimine endeksli olarak izin verir. Maaşınız ve tasarruflarınız avro ise söz konusu olan avro kredidir. Koşulları ve gereken özkaynağı bir kredi danışmanından öğrenin.
Varşova’da daire aldıktan sonra Polonya’ya kayıt yaptırmam gerekir mi?
Yalnızca burada 3 aydan uzun süre yaşayacaksanız. Bu durumda AB vatandaşı ikamet kaydını bizzat, girişten itibaren 3 ay dolduktan sonraki günün sonuna kadar yaptırır (AB vatandaşlarının Polonya’ya girişine ilişkin Kanun md. 20 ve 21, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1065, Ekim 2026 itibarıyla). Daire almak tek başına böyle bir yükümlülük doğurmaz.
İnşaat halindeki daire alırken param neyle korunur?
Müteahhitlik Kanunu ile (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 itibarıyla). Parayı konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yatırırsınız. Açık hesapta müteahhit parayı, banka her aşamanın bittiğini onayladıktan sonra aşama aşama alır; kapalı hesapta ancak mülkiyet devrinden sonra. En az 4 aşama vardır ve her biri projenin maliyetinin %10 ile %25’i arasındadır. Rezervasyon ücreti fiyatın %1’ini aşamaz. Müteahhitleri Koruma Fonu (DFG) katkısını müteahhit öder.
Varşova’da gözünüze kestirdiğiniz bir proje var mı? Satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi müteahhide bildiririz, bilgilendirme föyünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz, müteahhide veya bir avukata ne sormanız gerektiğini gösteririz ve satış ofisine sizinle geliriz. Müteahhitten alımda sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yapılan sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum ve veriler: Ekim 2026.